{"guid": "e8aa355e-99f7-47ba-a7c8-d7982465d4ea:3473d963-103d-495c-af32-98225d5512d4", "ecli": "ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10", "spisova_znacka": "17Co/689/2015", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 17Co/689/2015 z 2. 8. 2016", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica z 2. augusta 2016, sp. zn. 17Co/689/2015, ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10", "identifikacne_cislo": "6709207824", "sud": {"guid": "sud_138", "nazov": "Krajský súd Banská Bystrica", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-banska-bystrica"}, "sudca": "JUDr. Róbert Urban", "sudca_id": 182, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-robert-urban-182", "datum_vydania": "2016-08-02", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": ["Občianske právo"], "podoblast": ["Neplatnosť právnych úkonov"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1964/40", "nazov": "OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-711.odsek-6", "nazov": "§ 711 ods. 6 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-711.odsek-6", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-711"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/1964/40#paragraf-711"], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/3473d963-103d-495c-af32-98225d5512d4", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 17Co/689/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6709207824
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 08. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Renáta Deáková
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Renáty
Deákovej a členov senátu sudkyne JUDr. Zity Nagypálovej a sudcu Mgr. Dušana Ďuriana, v právnej veci
žalobcov I./ E. D., nar. XX. XX. XXXX a II./ V. D., nar. XX. XX. XXXX, obaja trvale bytom vo V., Ľ. B. XXXX/
XX, obidvoch zastúpených advokátom JUDr. Michalom Vlkolinským, so sídlom Advokátskej kancelárie
vo Zvolene, Námestie SNP 17/29, proti žalovanému SEKIER, s. r. o., so sídlom Námestie SNP 41,
Zvolen, IČO: 31 692 885, zastúpeného Advokátskou kanceláriou Ulianko & partners, s. r. o., so sídlom
Námestie SNP 41, 960 01 Zvolen, IČO: 36 836 517, konajúca advokátom JUDr. Radoslavom Uliankom,
v konaní o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Zvolen č. k. 17C/127/2009-453 zo dňa 19. 05. 2015, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok prvej inštancie   p o t v r d z u j e .

Žalobcovia v rade I/ a II/  m a j ú  nárok na náhradu trov odvolacieho konania proti žalovanému v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolaním napadnutým rozsudkom okresný súd určil, že výpoveď z nájmu bytu č. X, na II. poschodí,
vo vchode č. XX, zapísanom na LV č. XXXX, pre Okresný úrad Y. Y., odbor katastrálny, pre okres V.,
obec V., kat. ú. D., pod A ,,majetková podstata“ KN-C parcela č. XXXX, o výmere 214 m2, zastavané
plochy a nádvoria a stavba súp. č. XXXX, na parcele č. XXXX - obytná budova, Ľ. B.: pod B ,,vlastníci
a iné oprávnené osoby“ SEKIER, s. r. o., v podiele 1/1, vrátane podielu na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku v podiele 6209/132520;
pod C ,,ťarchy“ okrem záložného práva zo zákona v prospech spoločenstva vlastníkov bytov Ľ. B.
XXXX/XX neuvádzame, ktorý pozostáva z troch izieb a príslušenstva, zo dňa 21. 04. 2009, doručená
navrhovateľovi I/ dňa 23. 04. 2009 a navrhovateľke II/ dňa 22. 04. 2009, je neplatná (prvý výrok), s tým,
že o trovách konania rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej (druhý výrok).
Z jeho dôvodov vyplýva, že pôvodný vlastník Bučina, a. s., Zvolen, uzatvoril so žalobcom I/ dňa 01. 09.
1996 zmluvu o nájme bytu, na základe ktorej mu bol prenechaný do nájmu na dobu neurčitú byt č. X
vo V., na ulici Ľ. B., v dome č. XXXX/XX. Keďže v tom čase bol žalobca I./ ženatý so žalobkyňou II./,
vznikol im spoločný nájom bytu. Následne došlo k zmene vlastníctva tohto bytu a podľa príslušného listu
vlastníctva sa spoločnosť žalovaného SEKIER, s. r. o., v zmysle § 680 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb.
Občianskeho zákonníka (ďalej v texte aj ,,OZ“) stala prenajímateľom uvedenej nehnuteľnosti. Pôvodná
nájomná zmluva teda nezanikla, pretože do nájomného vzťahu vstúpil žalovaný; ďalšiu zmluvu o nájme
so žalovaným nebolo potrebné uzatvárať. Hoci do spisu bola pripojená listina, označená ako Zmluva
o nájme bytu zo dňa 01. 03. 2000, kde je uvedený ako prenajímateľ žalovaný a nájomca žalobca I./
s nájomnou dobou neurčitou, súd tento doklad nepovažoval za novú zmluvu o nájme bytu, keďže v
tomto doklade sa nikde ani neuvádza, že by táto zmluva nahrádzala pôvodnú zmluvu z roku 1996, ale



považoval ho len za dodatok k pôvodnej zmluve z roku 1996, z ktorého vyplýva jediná nová skutočnosť,
a to zmena v osobe prenajímateľa.
Dňa 18. 06. 2008 žalovaný zaslal žalobcom I./ a II./ výzvu na sprístupnenie bytu za účelom jeho
ocenenia, a potom aj ďalšie výzvy na sprístupnenie bytu za účelom kontroly (zo dňa 27. 08. 2008
a zo dňa 19. 02. 2009) s uvedením dátumu kontroly, a vo výzvach zo dňa  27. 08. 2008 a 19. 09.
2009 je uvedené aj, že odopretie sprístupnenia bytu za účelom kontroly bude považované za hrubé
porušenie povinnosti nájomcu, čo môže mať za následok výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods.
1 písm. d) OZ. Doručovanie týchto listinných dôkazov žalobcami nebolo spochybnené. Z výpovedí
svedkov (Z. B. - konateľ spoločnosti Euroreality, s. r. o., ktorá je vo vlastníctve žalovaného, N. D. - bývalý
zamestnanec žalovaného, J. X.,  A. L., G. B. - susedia žalobcov I./ a II./, T. C. - nájomkyňa bytu patriaceho
spoločnosti žalovaného, D. Y. - splnomocnenec žalovaného na ohliadky bytu), ako aj účastníkov konania
(výsluch konateľa spoločnosti žalovaného JUDr. Radoslava Ulianka, ktorý v roku 2008 kupoval obchodný
podiel spoločnosti SEKIER, s. r. o., prostredníctvom spoločnosti Euroreality, s.r.o., kde bol 50 %-ným
účastníkom, spolu s 50 %-ným účastníctvom Z. B.) je zrejmé, že žalovaný sa prostredníctvom svojich
ľudí snažil vykonať ohliadku bytov v jeho vlastníctve; žalobcovia I./, II./ byt v ich nájme nesprístupnili; táto
skutočnosť nebola sporná; ani jeden z nájomcov v predmetnom bytovom dome, u ktorého sa žalovaný
snažil ohliadnuť byt, mu ohliadku neumožnil. Následne na to zaslal žalovaný žalobcom výpoveď z nájmu
bytu zo dňa 21. 04. 2009, ktorú žalobca I./ prevzal dňa 23. 04. 2009 a žalobkyňa II./ dňa 22. 04. 2009,
čo medzi stranami nebolo sporné.
Opierajúc sa o § 685 ods. 1 veta prvá, § 665 ods. 1, § 711 ods. 1 písm. d), ods. 6 Občianskeho zákonníka
súd prvej inštancie uzavrel, že výpoveď z nájmu zo dňa
21. 04. 2009 nemôže byť platná.
Vo výpovedi z nájmu je citovaný § 711 ods. 1 písm. d) OZ a ako dôvod hrubého porušenia
povinnosti žalobcu ako nájomcu bytu je opakované nesprístupnenie bytu v jeho užívaní napriek výzve a
upozorneniu o dôsledkoch nesprístupnenia. Hoci žalobcovia sa domáhali určenia neplatnosti výpovede
z nájmu bytu z dôvodu, že táto výpoveď im bola dávaná zo zmluvy o nájme bytu zo dňa 01. 09. 1996,
ktorá v tom čase už nebola platná, keďže ju nahradila zmluva o nájme bytu zo dňa 01. 03. 2000, súd
konštatoval, že zmluva o nájme bytu zo dňa 01. 09. 1996 je platná, k jej zrušeniu nedošlo a listina
nazvaná ako ,,Zmluva o nájme bytu“ zo dňa 01. 03. 2000 je len dodatok k pôvodnej zmluve o nájme
bytu zo  dňa  01. 09. 1996.
Ďalšia skutočnosť, na ktorú žalobcovia poukazovali, že nechceli pustiť do bytu ľudí, ktorých tam poslal
žalovaný, pretože z nich mali obavy, nebola pred súdom preukázaná; žalobcovia netvrdili, žeby sa
tieto osoby mali správať agresívne, resp. vulgárne voči nim.  Svedkovia N. D. a D. Y., ktorí chodili na
kontroly za žalovaného, aj konateľ žalovaného JUDr. Radoslav Ulianko potvrdili, že na príkaz žalovaného
sa správali slušne, od nikoho si nevynucovali vstup do bytu. Svedok A. L. uviedol, že tieto osoby sa
uňho pri kontrole bytu správali slušne, rozprával sa s nimi, neboli arogantné. Svedkyňa G. B. naopak
konštatovala, že keď prišiel D. E. a Z. H. vykonávať kontrolu, ona si od nich pýtala poverenie, ktoré jej
nedali, na čo ich do bytu odmietla pustiť a tiež chcela vidieť papiere, ktoré držali v rukách, na čo jej D.
E. povedal, aby držala hubu, pretože ju jebne do piesku, následne na to začal fotiť jej vnuka a dcéru,
za čo jej dcéra podala aj trestné oznámenie, trestné stíhanie však bolo zastavené, pretože uvádzané
skutočnosti neboli náležite v trestnom konaní preukázané (viď uznesenie OR PZ V. zo dňa 19. 06. 2009
ČVS: ORP-445/OVK-ZV-2009). Pokiaľ by sa žalobcovia boli skutočne báli tieto osoby do bytu pustiť,
nič im nebránilo požiadať žalovaného, aby ohliadku bytu vykonala nejaká iná osoba; žalobcovia však
toto neurobili.
Okresný súd rozhodol prvýkrát rozsudkom č. k. 17C/127/2009-308 zo dňa
06. 11. 2012, ktorý na odvolanie žalobcov I./, II./ Krajský súd v Banskej Bystrici uznesením
č. k. 17Co/33/2013-330 zo dňa 17. 04. 2013 zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie s právnym názorom, že
žiadny zákon neukladá nájomcovi povinnosť umožniť prenajímateľovi kedykoľvek kontrolu bytu, pokiaľ
takúto povinnosť na seba neprevzal zmluvou; nesprávny bol aj záver okresného súdu, že žalobcovia
hrubo porušili svoje povinnosti nájomcu. Okresný súd, rešpektujúc názor krajského súdu konštatoval, že
žalovaný ani v ďalšom priebehu konania netvrdil, že by žalobcovia prevzali na seba zmluvnú povinnosť
umožniť prenajímateľovi kedykoľvek kontrolu bytu; namietal ďalej len tú skutočnosť, že v danej veci nie
je daný naliehavý právny záujem žalobcov v zmysle § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho
súdneho poriadku, platného do 30.06.2016 (ďalej v texte len ,,O. s. p.“); súd sa stotožnil s názorom
právneho zástupcu žalobcov, že pri žalobách o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu podľa § 711
ods. 6 Občianskeho zákonníka nie je potrebné tvrdiť a preukazovať naliehavý právny záujem, pretože
tento vyplýva priamo z právneho predpisu, pričom poukázal na judikatúru súdov Slovenskej republiky
(rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2 Cdo 137/2003, Zo súdnej praxe č. 78/2004,



Z6), kde je konštatované, že u žalôb o neplatnosť výpovede z nájmu bytu podľa § 711 ods. 6 OZ netreba
preukazovať existenciu naliehavého právneho záujmu podľa §80 písm. c) O. s. p..
Preto súd mal za to, že žalobcovia majú naliehavý právny záujem na určení neplatnosti výpovede z
nájmu bytu, ktorú dal žalovaný ako prenajímateľ žalobcom I/, II/ ako nájomcom bytu dňa 21. 04. 2009,
žalobe vyhovel v celom rozsahu a určil, že táto výpoveď je neplatná.
O trovách konania súd podľa § 151 ods. 3 O. s. p. rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

2. Proti rozsudku okresného súdu podal prostredníctvom svojho právneho zástupcu včas odvolanie
žalovaný. Súd porušil právo účastníka na spravodlivé súdne konanie, t.j. aj právo na riadne a
vyčerpávajúce odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré sa vyporiada aj so špecifickými námietkami
účastníka. Rozsudok súdu prvej inštancie je zmätočný, nezrozumiteľný a bez odôvodnenia, z ktorého
by bolo možné vyvodiť, akými úvahami sa súd riadil a aké skutočnosti boli pre jeho rozhodnutie
smerodajné; konajúci súd prvej inštancie rozhodol formálne, rozsudok je arbitrárny. Napadnuté
rozhodnutie prvostupňového súdu nemá oporu vo vykonanom dokazovaní ani v zákone. Žalovaný v
zmysle čl. 20 Ústavy SR (...každý má právo vlastniť majetok; vlastnícke právo všetkých vlastníkov
má rovnaký zákonný obsah a ochranu; dedenie sa zaručuje...) svoje vlastnícke právo chránil tým,
že v snahe kontroly svojho vlastníctva a predchádzania škodám sa dožadoval sprístupnenia bytu za
účelom zistenia, v akom stave sa predmetný byt nachádza a či ho nájomca užíva v súlade s nájomnou
zmluvou. Uvedené právo mu bolo bezdôvodne odopreté žalobcom I/; žalobcovia nespochybnili základné
predpoklady pre platnosť výpovede z nájmu bytu, teda jej písomnú formu, ani jej riadne doručenie a je
im jasný aj dôvod výpovede v zmysle §711 ods. 1
písm. d) Občianskeho zákonníka, ktorý bol podľa §711 ods. 2 prvá veta OZ skutkovo vymedzený tak,
aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom výpovede. Žalobcovia spochybňujú iba skutočnosť,
že trojnásobné nesprístupnenie bytu za účelom kontroly je hrubým porušením povinností nájomcu,
vyplývajúcich z Občianskeho zákonníka, a to aj napriek výslovnému upozorneniu žalobcom.
Nájomná zmluva je jednoznačne identifikovaná uvedením predmetu nájmu, ktorý je nepochybný, je
zrejmé, o ktorý byt vo výlučnom vlastníctve žalovaného sa jedná; žalobcovia užívajú predmetný byt od
roku 1976, kedy im bol daný do spoločného užívania na dobu neurčitú; toto spoločné užívanie bytu
manželmi sa v zmysle § 871 Občianskeho zákonníka od 01. 01. 1992 zmenilo na spoločný nájom; od
roku 1976 boli vlastníkmi (prenajímateľmi) bytu rôzne subjekty, avšak postavenie žalobcov sa nezmenilo,
pričom sa nezmenili ani podstatné ustanovenia zmluvy o nájme, týkajúce sa doby nájmu. Preto možno
konštatovať, že každá ďalšia zmluva o nájme, ktorú uzatvoril so žalobcami v danom čase aktuálny
vlastník, bola len potvrdením prvotného právneho stavu, ktorý trvá dodnes, avšak na základe výpovede
žalovaného končí dňa 31.07.2009.
Nesúhlasil s tým, že právny úkon výpovede z nájmu bytu je neurčitý. Určitosť právneho úkonu sa
posudzuje podľa miery možnosti účastníkov právneho úkonu porozumieť jeho obsahu a uvedomiť si
jeho dôsledky. Je zrejmé, že k takémuto porozumeniu zo strany žalobcov došlo, keď pochopili, že
ide o výpoveď z nájmu bytu, ktorý užívajú, čo dokazuje samotné konanie žalobcov, spočívajúce v
podaní žaloby o neplatnosť výpovede z nájmu bytu. Žalobcovia tiež vo svojej žalobe jednoznačne
uznávajú postavenie žalovaného vlastníka a prenajímateľa bytu, ktorý užívajú. V tomto konkrétnom
prípade nájomná zmluva neupravuje oprávnenie prenajímateľa požadovať prístup k veci (bytu) za
účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom. Pritom kontrola vykonávaná prenajímateľom
je jediným prostriedkom, ktorým sa prenajímateľ môže presvedčiť, či byt, ktorý je predmetom
zmluvy o nájme, je nájomcom užívaný riadnym spôsobom, najmä či byt nie je poškodzovaný, resp.
znehodnocovaný. Žalobcovia ani raz napriek včasnej písomnej výzve žalovaného nesprístupnili užívaný
byt v jeho výlučnom vlastníctve, neumožnili mu zistiť, v akom stave sa nachádza. Okrem toho, že hrubo
porušili svoje povinnosti nájomcov, prakticky žalovanému odňali prípadnú možnosť dať im výpoveď z
nájmu bytu z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, resp. z dôvodu prenechania
bytu alebo jeho časti inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa v zmysle § 711 ods. 1
písm. d) OZ. Takéto konanie je v rozpore s dobrými mravmi, a preto mu nemôže byť priznaná právna
ochrana.
Vykonanie kontroly riadneho užívania bytu je tiež dôležité z dôvodu plnenia si povinností prenajímateľa
z nájomnej zmluvy, resp. zákona (§ 691 OZ), t. j. povinnosť prenajímateľa odstrániť závady, brániace
riadnemu užívaniu bytu, ktoré aj pri maximálnom úsilí nemôže zistiť ani odstrániť, ak nevstúpi do
prenajatého bytu. Nájomca je oprávneným detentorom, prenajímateľ je povinný zdržať sa  zásahov do
užívania bytu nájomcom; za takýto zásah však nemožno považovať kontrolnú činnosť prenajímateľa,
účelom ktorej je zisťovanie, či nájomca užíva byt riadnym spôsobom; prenajímateľ je oprávnený
požadovať prístup k bytu na takýto účel. Pritom občiansky zákonník nerozoznáva kontrolu ohlásenú



a neohlásenú; v danom prípade išlo vždy o kontrolu ohlásenú, teda o takú, na ktorú mali žalobcovia
možnosť náležite sa pripraviť.
Občiansky zákonník v § 711 ods. 1 písm. d) nevymenúva taxatívne povinnosti nájomcu, ktorých hrubé
porušenie má za následok vznik možnosti vypovedať nájom bytu, ale konkretizuje len dve najdôležitejšie
z nich, a to povinnosť zaplatiť nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a zákaz
poskytnúť byt, či jeho časť do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa; to znamená okrem
týchto dôvodov môže byť dôvodom výpovede aj iné hrubé porušovanie povinností nájomcu voči
prenajímateľovi. Poukázal na právny názor, vyslovený Najvyšším súdom Českej republiky sp. zn.
26 Cdo 943/2007 zo dňa 26. 11. 2008.
Podľa jednej zo základných zásad Občianskeho súdneho poriadku rozhodnutie súdu má byť
predvídateľné, teda také, ktorému predchádza predvídateľný postup pri konaní a rozhodovaní. Pôvodné
prvostupňové rozhodnutie súdu považuje žalovaný za správne a zákonné, rešpektujúce základné
práva a slobody, ktorých nepochybne jedným z najdôležitejších pilierov je ochrana vlastníckeho práva
oprávneného vlastníka voči každému, kto do takéhoto práva neoprávnene zasahuje; takýmto zásahom
niekoľkonásobné odmietnutie sprístupnenia veci, ktorú žalobcovia majú doposiaľ v nájme, určite je.
Preto žiadal, aby odvolací súd rozsudok prvostupňového súdu zrušil, vec vrátil na ďalšie konanie a
priznal žalovanému aj náhradu trov odvolacieho konania.

3. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného prostredníctvom svojho právneho zástupcu navrhli
rozsudok súdu prvého stupňa ako spravodlivý a zákonný potvrdiť a priznať im náhradu trov právneho
zastúpenia. Okresný súd vykonal náležité dokazovanie v zmysle právneho názoru, vysloveného
Krajským súdom v Banskej Bystrici v uznesení zo dňa 17.04.2013 sp. zn. 17Co/33/2013-330. Nad tento
názor sa zaoberal aj ďalšou námietkou žalovaného o nepreukázaní naliehavého právneho záujmu na
strane žalobcov.
K odvolacej námietke žalovaného ohľadom opakovaného neúspešného vyzývania na sprístupnenie bytu
za účelom jeho kontroly žalobcovia poukázali na to, že žalovaný dňa 18.06.2008 vyzval žalobcov I/ a II/
na sprístupnenie bytu (...Oznámenie o čase a mieste oceňovania nehnuteľností - Výzva na sprístupnenie
bytu za účelom jeho oceňovania...), pretože ,,... rozhodli sme sa tento byt spolu s jeho súčasťami
a príslušenstvom odpredať verejnou dražbou v zmysle zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení...“.
Ďalším listom zo dňa 27.08.2008, označenom ako Výzva na sprístupnenie bytu za účelom kontroly,
vyzval právny zástupca žalovaného žalobcov I/ a II/ na sprístupnenie bytu za účelom kontroly, pričom ,,...
súčasťou tejto kontroly bude aj overenie správností evidenčného listu na výpočet úhrad a vypracovanie
znaleckého posudku pre účel zistenia skutočnej hodnoty majetku spoločnosti SEKIER, s. r. o. ...“ (str. 2
prvý odsek výzvy). Napokon listom zo dňa 19.02.2009, označeným ako Výzva na sprístupnenie bytu za
účelom kontroly, žalovaný vyzval žalobcov I/ a II/ na sprístupnenie bytu za účelom kontroly s tým, že ,,...
súčasťou tejto kontroly bude aj overenie správnosti evidenčného listu na výpočet
úhrad ...“; tri výzvy, každá na niečo iné: prvá na oceňovanie nehnuteľnosti, druhá na sprístupnenie bytu
za účelom kontroly, overenia správnosti evidenčného listu a vypracovanie znaleckého posudku a tretia
na sprístupnenie bytu a overenie správnosti evidenčného listu.
Z uvedeného dôvodu žalobcovia žiadali rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť.

4. Dňom 01.07.2016 nadobudol účinnosť zákon č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej v texte
len ,,C.s.p.“), ktorý v § 470 ods. 1 ustanovuje, že tento zákon platí aj na konania, začaté pred dňom
nadobudnutia jeho účinnosti.

5. Krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 C. s. p.), vec preskúmal v rozsahu  určenom  § 380 ods. 1,2
C.s.p. bez nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p.) a rozsudok prvej inštancie podľa § 387 ods.
1 C.s.p. ako vo výroku vecne správny potvrdil.

6. Podľa § 387 ods. 1 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.
V zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné
alebo úhradu za plnenia  poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace alebo tým, že
prenechal byt alebo jeho časť do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

7. Odvolací súd preskúmal všetky podstatné odvolacie námietky žalovaného, ako aj predchádzajúce
konanie spolu s napadnutým rozhodnutím súdu prvej inštancie. Súd prvej inštancie dospel k správnym



skutkovým zisteniam, na ktoré aplikoval správne ustanovenie právneho predpisu a súčasne vec správne
právne posúdil. Z dôvodu, že odvolací súd je rozsahom a dôvodmi odvolania žalovaného viazaný, pri
posudzovaní veci sa zaoberal len námietkami, uvedenými v odvolaní a procesným postupom súdu prvej
inštancie, ktorý predchádzal vydaniu napadnutého rozhodnutia z hľadiska, či v konaní došlo k vadám,
ktoré mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci (§ 380 ods. 2 C.s.p.).

8. V zmysle platnej právnej úpravy základným právom nájomcu je prenajatú vec riadne užívať a
to predovšetkým spôsobom, určeným v zmluve. Či nájomca užíva vec riadnym spôsobom, podlieha
kontrole. Kontrolu užívania veci umožňuje prenajímateľovi Občiansky zákonník, ale výkon tohto
práva závisí od dohody strán; zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve dojednať spôsob, akým
bude prenajímateľ vykonávať kontrolu; nájomca je potom povinný strpieť, aby prenajímateľ mal bez
zbytočného odkladu prístup k veci za účelom zistenia, či sa vec riadne užíva na stanovené účely, za
účelom vykonania jej opráv a pod.
Občiansky zákonník odopretie výkonu práva kontroly prenajímateľa zo strany nájomcu priamo
nesankcionuje (napr. možnosťou odstúpenia od zmluvy). Zo zákonnej dikcie § 665 ods. 1 OZ vyplýva,
že prenajímateľ nemá právo kedykoľvek kontrolovať predmet nájmu a spôsob jeho užívania, je iba
oprávnený sa toho dožadovať. Pokiaľ teda nájomca s výkonom práva kontroly nesúhlasí, na návrh
prenajímateľa o tom rozhodne súd, ktorý upraví formu kontroly, jej frekvenciu a rozsah, vychádzajúc
okrem iného aj z § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práva a povinností,
vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov, nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a
oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

9. Z obsahu spisu v prejednávanej veci je zrejmé, že jediným dôvodom výpovede nájmu bytu danej
žalovaným žalobcom I/ a II/ bola skutočnosť, že žalobcovia napriek písomným výzvam neumožnili
vykonať žalovanému ohliadku bytu, čím mali hrubo porušiť svoje povinnosti nájomcu a tým je daný
dôvod výpovede z nájmu bytu s odkazom na § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. S takýmto
názorom sa odvolací súd nestotožňuje ani v súčasnosti. V zmysle Občianskeho zákonníka je bytový
nájom chráneným nájmom, čo je jeho charakteristickým znakom, ktorým sa odlišuje od všetkých
ostatných nájmov. Nájom bytu je súčasným znakom sociálneho postavenia a sociálnej istoty každého
občana; poskytuje občanovi možnosť uspokojovať základnú potrebu bývania, a preto zabezpečenia
tejto základnej potreby možno občana pozbaviť iba za osobitných podmienok, ustanovených v zákone.
Výpoveď nájomného pomeru k bytu je preto možná iba z dôvodov taxatívne uvedených v zákone.
Na druhej strane, každý vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva,
patriaceho medzi základné ústavné práva a predstavujúce jeden zo základných pilierov súkromného
práva, neoprávnene zasahuje. Ide o absolútne právo, ktoré pôsobí proti všetkým a garantuje jeho
nedotknuteľnosť proti akýmkoľvek neoprávneným zásahom. Ochranu vlastníctva zabezpečuje nielen
Občiansky zákonník, ale aj Ústava Slovenskej republiky. Vlastnícke právo zaväzuje, avšak nemožno
ho zneužiť (čl. 20 Ústavy SR), preto šikanóznemu výkonu práv možno odoprieť ochranu. Čl. 21 ods.
1 Ústavy Slovenskej republiky chráni nedotknuteľnosť obydlia, do ktorého nie je dovolené vstúpiť bez
súhlasu toho, kto v ňom býva. Rovnako je zaručená nedotknuteľnosť osoby a jej súkromia, ktorá môže
byť obmedzená len v prípadoch ustanovených zákonom (čl. 11 ods. 1 Ústavy SR). Každý môže konať,
čo nie je zákonom zakázané a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá (čl. 2
ods. 3 Ústavy SR). Povinnosti možno ukladať na základe zákona, v jeho medziach, a pre zachovanie
základných práv a slobôd; zákonné obmedzenia základných práv a slobôd musia platiť rovnako pre
všetky prípady, ktoré spĺňajú ustanovené podmienky (čl. 13 ods. 1 písm. a), ods. 3 Ústavy SR).

10. Občiansky zákonník v §711 ods. 1 písm. d) výslovne za hrubé porušenie povinností nájomcu
označuje neplatenie nájomného alebo úhrady za plnenie, poskytované s užívaním bytu za dlhší čas
ako tri mesiace a tiež, že nájomca prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného
súhlasu prenajímateľa. Zo slova najmä treba usudzovať, že zákon tu nepodáva úplný výpočet všetkých
dôvodov vypovedania nájmu bytu, ale len výpočet niektorých príkladov, v ktorých môže dať prenajímateľ
nájomcovi výpoveď z nájmu bytu. Dôvodom výpovede nájmu bytu môže byť preto aj iné porušenie
povinnosti nájomcu, ktoré však svojou závažnosťou musí byť porovnateľné s tými, ktoré zákon výslovne
uvádza.  Základným hľadiskom pre posúdenie intenzity porušenia povinnosti nájomcu je úvaha, či
konkrétne porušenie povinnosti, ktorého sa nájomca dopustil, je svojím významom  posudzované
najmä z hľadiska oprávnených záujmov prenajímateľa aspoň tak závažné, ako v citovanom ustanovení
uvádzané dôvody. Medzi povinnosti nájomcu, vyplývajúce z nájmu bytu, patria povinnosti užívať byt,
spoločné priestory a zariadenie domu riadne, odstrániť závady a poškodenia, ktoré v dome spôsobil (§



689 a § 693 OZ) a povinnosti umožniť prenajímateľovi kontrolu, či je predmet nájmu riadne užívaný (§
665 ods. 1 veta druhá OZ).

11. V prejednávanej veci žalovaný svoj oprávnený záujem odôvodnil potrebou vyhotoviť znalecký
posudok o cene bytu, ktorý je potrebný pre účely predaja bytu verejnou dražbou, ako aj ďalšími dôvodmi
(sprístupnenie bytu za účelom kontroly, overenia správnosti evidenčného listu, vypracovanie znaleckého
posudku ohľadom ceny bytu);  táto okolnosť v žalobcoch nepochybne vyvolala dôvodné obavy zo
straty nájomného vzťahu k predmetnému bytu. V dôsledku toho zaujali na základe následných výziev
žalovaného sprístupniť byt odmietavý postoj. Nesprístupnenie bytu nájomcom bez ďalšieho vzhľadom
na individuálne okolnosti prípadu nemožno považovať za také hrubé porušenie povinností, ktoré by
bolo zrovnateľné s dôvodmi, vymenovanými v §711 ods. 1 písm. d) OZ (rozsudok Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky zo dňa 25.02.2015 sp. zn. 4 Cdo 126/2013, uverejnený v Zbierke stanovísk NS SR
a súdov SR 1/2016 pod číslom 3).

12. Z uvedeného je zrejmé, že odvolanie žalovaného nie je dôvodné v celom rozsahu.
Nedôvodná je aj odvolacia námietka a tvrdenia žalovaného v priebehu konania ohľadom nedostatku
naliehavého právneho záujmu na určovacej žalobe o neplatnosť výpovede z nájmu bytu; krajský súd
sa v tomto smere stotožňuje s odôvodnením rozsudku súdu prvej inštancie zo dňa 19.05.2015. Hoci
existencia naliehavého právneho záujmu na určení je podmienkou úspechu v konaní na strane žalobcu,
neplatí to vždy. Právny poriadok vo viacerých prípadoch priamo v hmotnoprávnej úprave pripúšťa, aby
sa ten ktorý subjekt hmotnoprávneho vzťahu domáhal určenia existencie (neexistencie) práva alebo
dôsledkov existencie (neexistencie) určitej právnej skutočnosti. Ak takúto možnosť zákon expressis
verbis pripúšťa, procesný predpoklad, spočívajúci v povinnosti preukázať existenciu naliehavého
právneho záujmu,  nemožno vyžadovať (napr. v konaní o určenie neplatnosti skončenia pracovného
pomeru - § 77 Zákonníka práce, o neplatnosti výpovede z nájmu bytu - §711 ods.6 Občianskeho
zákonníka, o neplatnosti dobrovoľnej dražby - §21 ods. 2 z.č. 572/2002 Z.z., neplatnosti uznesenia
členskej schôdze - §242 Obchodného zákonníka). Uvedený názor, že určovacími žalobami nie sú žaloby
na určenie právnej skutočnosti, pri ktorých naliehavý právny záujem vyplýva z právneho predpisu,
ako je to aj v prípade ustanovenia § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka, a netreba ho osobitne
preukazovať (podľa §80 písm. c) O.s.p.), potvrdil aj najvyšší súd (súdom prvej inštancie citovaný
rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2 Cdo 137/2003, publikovaný v Zbierke
rozhodnutí a stanovísk najvyššieho súdu Slovenskej republiky pod č. 54/2006 a tiež v časopise Zo súdnej
praxe pod č. 78/2004).

13. Súd prvej inštancie vyhodnotil všetky dôkazy, ktoré vykonal na návrh strán; správne uzavrel, že
výpoveď daná žalovaným žalobcom I/ a II/ z nájmu bytu je neplatná. Nesprístupnenie bytu nájomcom
prenajímateľovi nemožno bez ďalšieho považovať za také hrubé porušenie povinností, ktoré by
opodstatňovalo výpoveď z nájmu bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka.
So zreteľom na uvedené krajský súd súhlasí s názorom okresného súdu o tom, že žalobe je potrebné
vyhovieť; súd prvej inštancie po zrušení jeho rozsudku doplnením dokazovania a vyhodnotením dôkazov
odstránil akékoľvek pochybnosti o okolnostiach ohľadom výpovede z nájmu bytu. Závery súdu prvej
inštancie zodpovedajú zistenému skutkovému stavu a jeho posúdenie po právnej stránke je správne.

14. Preto odvolací súd potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie v plnom rozsahu (§ 387 ods.1 C.s.p.).

15. V dôsledku úspechu žalobcov I/ a II/ v odvolacom konaní im krajský súd priznal nárok na náhradu
trov odvolacieho konaní v zmysle § 255 ods.1, § 262 ods.1 C.s.p. v spojení s §396 ods.1 C.s.p. s tým, že
o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 C.s.p.).
16. Senát krajského súdu prijal toto rozhodnutie pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak



a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
(§ 420 C.s.p).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.); dovolanie
v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu
podľa § 357 písm. a) až n) CSP (§ 421 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 CSP nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b)
(§ 422 ods. 1 C.s.p.); na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je
rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii; ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
C.s.p.); dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 ods. 2 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh)
(§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom; dovolanie a iné podania dovolateľa musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.); povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 C.s.p.).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "17C/127/2009", "guid": "6331118a-84cc-4e04-a573-67b5b6fd2a4e:55f06466-ce6e-4fde-96de-cd5392439e96", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [{"guid": "e8aa355e-99f7-47ba-a7c8-d7982465d4ea:04f7faca-3f58-47a8-aee4-839c3faa8e7a", "ecli": "ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10", "spisova_znacka": "17Co/689/2015", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 17Co/689/2015 z 2. 8. 2016", "sud": "Krajský súd Banská Bystrica", "datum_vydania": "2016-08-02", "citacie_n": 0, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2016:6709207824.10"}, {"guid": "2cb6bb9e-3c49-4a95-92fb-61088cd4ff00:289a3775-19a7-4dd9-90a9-dba0db45faff", "ecli": "ECLI:SK:KSPO:2013:8810210696.1", "spisova_znacka": "17Co/33/2013", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Prešov sp. zn. 17Co/33/2013 z 20. 3. 2013", "sud": "Krajský súd Prešov", "datum_vydania": "2013-03-20", "citacie_n": 0, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSPO:2013:8810210696.1"}], "citovane_v": []}