{"guid": "85c2a5a3-8c59-4686-a5c1-b14f7dc0702e:290c7f82-6cc6-4770-9952-67a49433336e", "ecli": "ECLI:SK:NSSR:2025:1312206965.1", "spisova_znacka": "9Cdo/204/2022", "nazov": "Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 9Cdo/204/2022 z 26. 3. 2025", "citacia": "uznesenie Najvyššieho súdu SR z 26. marca 2025, sp. zn. 9Cdo/204/2022, ECLI:SK:NSSR:2025:1312206965.1", "identifikacne_cislo": "1312206965", "sud": {"guid": "sud_100", "nazov": "Najvyšší súd", "typ": "najvyssi", "slug": "najvyssi-sud"}, "sudca": "JUDr. Blažena Fedorková", "sudca_id": 512, "sudca_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/sudca/judr-blazena-fedorkova-512", "datum_vydania": "2025-03-26", "forma": "Uznesenie", "povaha": ["Zrušujúce"], "oblast": ["Občianske právo"], "podoblast": ["Kúpna zmluva"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1964/40", "nazov": "OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-449", "nazov": "§ 449 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-449", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-449"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-504", "nazov": "§ 504 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-504", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-504"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-507.odsek-1", "nazov": "§ 507 ods. 1 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-507.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-507"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-507.odsek-2", "nazov": "§ 507 ods. 2 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-507.odsek-2", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-507"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-597.odsek-1", "nazov": "§ 597 ods. 1 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-597.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-597"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-598", "nazov": "§ 598 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-598", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-598"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-599.odsek-1", "nazov": "§ 599 ods. 1 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-599.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-599"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-599.odsek-2", "nazov": "§ 599 ods. 2 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-599.odsek-2", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-599"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160", "nazov": "CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387.odsek-1", "nazov": "§ 387 ods. 1 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-387"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-396.odsek-1", "nazov": "§ 396 ods. 1 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-396.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-396"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-255.odsek-1", "nazov": "§ 255 ods. 1 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-255.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-255"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-420", "nazov": "§ 420 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-420", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-420"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-421.odsek-1.pismeno-b", "nazov": "§ 421 ods. 1 písm. b) CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-421.odsek-1.pismeno-b", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-421"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-385.odsek-1", "nazov": "§ 385 ods. 1 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-385.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-385"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-449.odsek-1", "nazov": "§ 449 ods. 1 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-449.odsek-1", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-449"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-450", "nazov": "§ 450 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-450", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-450"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-453.odsek-3", "nazov": "§ 453 ods. 3 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-453.odsek-3", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-453"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-455", "nazov": "§ 455 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-455", "judikatura_url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-455"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/1964/40#paragraf-449", "/SK/ZZ/1964/40#paragraf-504", "/SK/ZZ/1964/40#paragraf-507", "/SK/ZZ/1964/40#paragraf-597", "/SK/ZZ/1964/40#paragraf-598", "/SK/ZZ/1964/40#paragraf-599", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-387", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-396", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-255", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-420", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-421", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-385", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-449", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-450", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-453", "/SK/ZZ/2015/160#paragraf-455"], "ma_text": true, "text_zdroj": "pdf", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/290c7f82-6cc6-4770-9952-67a49433336e", "zdroj": "infosud", "url": "https://sk.advokati.digital/judikatura/r/ECLI:SK:NSSR:2025:1312206965.1", "api_url": "https://sk.advokati.digital/api/v1/judikatura/ECLI:SK:NSSR:2025:1312206965.1", "text_url": "https://sk.advokati.digital/api/v1/judikatura/ECLI:SK:NSSR:2025:1312206965.1/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd:\nSpisová značka:\nIdentifikačné číslo súdneho spisu:\nDátum vydania rozhodnutia:\nMeno a priezvisko sudcu, VSÚ:\nECLI:\n\nNajvyšší súd\n9Cdo/204/2022\n1312206965\n26. 03. 2025\nJUDr. Soňa Mesiarkinová\nECLI:SK:NSSR:2025:1312206965.1\n\nUznesenie\nNajvyšší súd Slovenskej republiky v spore žalobcu F.. S. E., narodeného XX. Z. XXXX, G.-V., I. XXXX/X,\nzastúpeného Advokátskou kanceláriou Ivan Syrový, s.r.o., Bratislava, Kadnárova 83, proti žalovaným:\n1/ V. Š., narodený XX. S. XXXX, G. X. XX, 2/ V. Š., narodený XX. Q. XXXX, G.-V., V. XXXX/XXX, o\nzaplatenie 112.294,73 eura s príslušenstvom, vedenom na Mestskom súde Bratislava IV (pôvodne na\nOkresnom súde Bratislava III) pod sp. zn. B3-43C/26/2012, o dovolaní žalobcu proti rozsudku Krajského\nsúdu v Bratislave zo dňa 24. novembra 2020 sp. zn. 8Co/260/2019, takto\nrozhodol:\nRozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 24. novembra 2020 sp. zn. 8Co/260/2019 z r u š u j e\na vec mu vracia na ďalšie konanie.\nodôvodnenie:\n1. Okresný súd Bratislava III (ďalej aj ako „súd prvej inštancie“) rozsudkom zo dňa 15. novembra 2018 č.\nk. 43C/26/2012-576 zamietol žalobu a žalovaným 1/ a 2/ priznal nárok na náhradu trov konania v plnom\nrozsahu. Vychádzal zo zistenia, že žalobca ako kupujúci a žalovaní 1/ a 2/ ako predávajúci uzatvorili\ndňa 19. 6. 2009 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k tam špecifikovaným\nnehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území V., medzi ktorými bola aj stavba rodinného\ndomu, a to za dohodnutú celkovú kúpnu cenu 531 100 eur. Žalobca nehnuteľnosti protokolárne prevzal\ndňa 31. 8. 2009. Žalobca dal v roku 2011 vypracovať dva znalecké posudky, v ktorých znalec F..\nK. M. konštatoval závažné nedostatky v zatepľovacom systéme domu a znalkyňa F.. F. N. stanovila\npravdepodobnú cenu opráv na 111.627,45 eura bez DPH. Následne žalobca v liste zo dňa 20. 7. 2011,\ndoručenom žalovanému 1/ dňa 22. 7. 2011, vytkol vady stavby s tým, že nakoľko ho žalovaní na tieto\nvady neupozornili, náklady na odstránenie popísaných vád si uplatnil ako zľavu z uhradenej kúpnej\nceny. Zároveň si voči žalovaným uplatnil aj nárok na náhradu nákladov vynaložených na vypracovanie\nznaleckých posudkov v sume 600 eur. Žalovaní listom doručeným žalobcovi dňa 2. 8. 2011 odmietli\nnárok žalobcu a uviedli, že pôvodne bola nehnuteľnosť ponúkaná na predaj za vyššiu cenu, a to za 19\n800 000,- Sk (657 240 eur), pričom žalobca si pred kúpou opakovane a podrobne prezrel nehnuteľnosť\naj za účasti viacerých odborníkov a znalcov a jej technický stav mu bol dobre známy už pred uzavretím\nzmluvy. Žalobca teda vedel, že stavba nebola nová a práve vzhľadom na potrebu opráv došlo k zľave\nz kúpnej ceny o 126 140 eur. Tiež poukázali na to, že žalobca nevytkol uvádzané vady bez zbytočného\nodkladu.\n1.1. V priebehu súdneho konania žalovaní predložili odborné stanovisko znalca F.. A. E., ktorý\nkonštatoval, že pôvodný dom bol postavený v roku 1939, s prístavbou skolaudovanou dňa 14. 6.\n1995 a nadstavbou skolaudovanou dňa 13. 8. 2007 so záverom, že obe časti boli realizované na\nzáklade stavebného povolenia a bez závad skolaudované, tzn. spĺňali v tom čase platné normy. Tiež\nuviedol, že v čase realizácie jednotlivých etáp výstavby neplatila STN 732901, podľa ktorej znalec F..\nM. posudzoval kvalitu realizácie zateplenia. Na návrh žalobcu súd prvej inštancie nariadil znalecké\ndokazovanie Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity, ktorý v znaleckom posudku stanovil\nvšeobecnú hodnotu špecifikovanej nehnuteľnosti (stavby a pozemkov) ku dňu uzatvorenia kúpnej\nzmluvy 19. 6. 2009 v sume 518.000 eur a uviedol, že celoplošnú demontáž zateplenia a jeho nahradenie\n\nnovým, ako navrhovala znalkyňa F.. N., nepovažuje za potrebné, rovnako tak navrhovanú opravu\nvnútorných podhľadov a výmenu strešných konštrukcií, pričom ústav navrhuje iný technologický postup\nopravy závad strešnej konštrukcie. Predpokladané náklady opravy ústav rozdelil na dve časti, a to\nlokálne opravy zateplenia fasády, vnútorných omietok na poschodí, úprava povrchov na terase a balkóne\na oprava strešnej konštrukcie, pričom náklady na túto časť ústav vyčíslil na 46.721,91 eura bez DPH,\na druhú časť predstavujúcu sanáciu obvodovej časti prístavby suterénu a terasy nad časťou suterénu\nnad ulicou, vyčíslil na 13.667,70 eura bez DPH.\n1.2. Súd prvej inštancie po právnej stránke posúdil vec podľa § 499, § 504, § 507 ods. 1, ods. 2, §\n597 ods. 1, § 598, § 599 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka. Podľa názoru súdu prvej inštancie\nžalobca zmeškal prekluzívnu lehotu vymedzenú formuláciou „bez zbytočného odkladu“ v zmysle § 599\nObčianskeho zákonníka. Žalobca mal už pred kúpou nehnuteľnosti dostatočný čas na premyslenie, o\nstave nehnuteľnosti sa pred jej kúpou podrobne informoval a práve z dôvodu, že mal dostatok informácií\no množstve zjavných vád nehnuteľnosti, ohľadom chladu, zatečeného stropu, prasklín, vlhkosti v\npivničných priestoroch, o potrebe značnej finančnej investície do prvého nadzemného podlažia, dalo by\nsa predpokladať, že sa bezodkladne po prevzatí nehnuteľnosti ubezpečí, že nehnuteľnosť je v takom\ntechnickom stave, s akým sa oboznámil. Žiadne akceptovateľné dôvody, pre ktoré žalobca nevytkol\nvady bezodkladne po prevzatí veci, neboli ani tvrdené, tzn. ani preukázané. V danom prípade objektívna\nlehota 24 mesiacov dodržaná bola, avšak nenahrádza subjektívnu lehotu, ktorá je zákonom stanovená\n„bez zbytočného odkladu“.\n1.3. K zľave z kúpnej ceny súd prvej inštancie uviedol, že kúpna zmluva síce neobsahuje ustanovenie\no tom, že došlo k zníženiu pôvodnej kúpnej ceny, avšak táto skutočnosť nebola v zásade sporná a\nvyplývala z výsluchu strán a svedkov. Sporným bol dôvod zľavy, keď žalobca uvádzal, že predávajúci\nznížili cenu preto, že nehnuteľnosť chceli konečne predať, a naopak žalovaní uvádzali, že dôvodom\nboli vady nehnuteľnosti, ktoré pri ohliadkach žalobca zistil a ktoré bolo potrebné opraviť v rámci\nrekonštrukcie a plánovej prestavby. Nebolo sporným, že predávajúci umožnili kupujúcemu dôkladnú\nobhliadku nehnuteľnosti aj v prítomnosti odborníkov, ktorých si prizval. Podľa súdu prvej inštancie\nvzhľadom množstvo vád, ktoré nehnuteľnosť mala, možno predpokladať, že práve zjavné vady stavby\na s tým súvisiaci aj predpokladaný výskyt skrytých vád, boli dôvodom, pre ktorý došlo k zľave z ceny\no 163.900 eur.\n2. Na odvolanie žalobcu Krajský súd v Bratislave (ďalej aj ako „odvolací súd“) rozsudkom z 24. novembra\n2020 sp. zn. 8Co/260/2019 potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie a žalovaným 1/ a 2/ priznal nárok na\nnáhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu. V odôvodnení odvolací súd uviedol, že súd prvej\ninštancie vyčerpávajúco ustálil skutkový stav veci, preto odvolací súd vychádzal zo skutkového stavu\nustáleného súdom prvej inštancie, bez potreby dokazovanie opakovať, či dopĺňať. Osobitne uviedol,\nže za správny považuje skutkový záver súdu prvej inštancie, že práve vzhľadom na potrebu budúcich\nopráv vád rodinného domu došlo k dohode o zľave z kúpnej ceny o 163.900 eur, čo vo svojej výpovedi\nuviedli žalovaní, no najmä to potvrdili rodičia žalovaných. Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity\nvo svojom znaleckom posudku konštatoval, že výška dohodnutej zľavy z pôvodnej kúpnej ceny môže\nzodpovedať zisteným vadám stavby rodinného domu, čo taktiež podporuje záver o zohľadnení vád\nrodinného domu v konečnej kúpnej cene a vyvracia tvrdenie žalobcu v odvolaní, že k zníženiu kúpnej\nceny došlo iba z dôvodu, že predmetný rodinný dom mali žalovaní problém predať a zníženie kúpnej ceny\nbolo iba výsledkom stretu ponuky a dopytu. Žalobcom vytýkané vady, ako nevhodná alebo nedostatočná\nizolácia spôsobujúca úniky tepla, či nedostatočná ochrana pred dažďovou vodou boli podľa odvolacieho\nsúdu, vzhľadom na žalobcom predpokladanú potrebu rekonštrukcie predmetného rodinného domu,\nzohľadnené pri znížení kúpnej ceny.\n2.1. Odvolací súd tiež považoval za správny záver súdu prvej inštancie, že žalobca u žalovaných vady\nrodinného domu neuplatnil bez zbytočného odkladu po tom, ako ich mohol zistiť. Žalobcovi bolo ešte\npred uzavretím kúpnej zmluvy umožnené opakovane spolu s ním prizvanými odborníkmi rodinný dom\ndetailne ohliadnuť a bol upozorňovaný na to, že pivnica zateká, je potrebné odstrániť vlhkosť a zateplenie\npri balkónoch a celú spodnú časť domu, v čom podľa výpovede svedkyne - matky žalovaných nevidel\nproblém, teda ešte pred nadobudnutím rodinného domu si musel byť vedomý existencie vád zateplenia\na izolácie a nepreukázal žiadne objektívne dôvody, ktoré by mu bránili v tom, aby si nechal príčiny\nprejavujúcich sa nedostatkov zateplenia a izolácie od vonkajšej vlhkosti podrobnejšie posúdiť znalcom\nbezprostredne po nadobudnutí predmetných nehnuteľností a pristúpil k tomu až na jar v roku 2011,\npričom dlhé obdobie nečinnosti ani náležite nevysvetlil.\n\n3. Proti uvedenému rozsudku odvolacieho súdu podal dovolanie žalobca (ďalej aj ako „dovolateľ“) z\ndôvodov podľa § 420 písm. f) a § 421 ods. 1 písm. b) Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“).\nNavrhol, aby dovolací súd napadnutý rozsudok odvolacieho súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie.\nVo vzťahu k dovolaciemu dôvodu podľa § 420 písm. f) CSP uviedol, že odvolací súd rozsudok súdu\nprvej inštancie potvrdil, ale svoje rozhodnutie odôvodnil nesprávnou úvahou o tom, že predávajúci sa\nposkytnutím zľavy z kúpnej ceny zbavil zodpovednosti za skryté vady nehnuteľnosti. Okrem toho, že\ndovolateľ považuje toto právne posúdenie za nesprávne, súčasne ide o nesprávny procesný postup\nodvolacieho súdu, keď tento mal najprv vyzvať sporové strany na vyjadrenie k tomuto posúdeniu. Za\nnesprávne považoval dovolateľ aj to, že odvolací súd nevykonal ďalšie dôkazy na zistenie skutkového\nstavu a uspokojil sa len s výpoveďou žalovaných resp. ich príbuzných, a tak v konečnom dôsledku\ndopustil spochybnenie záverov znalca (Ústavu súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity) svedeckými\nvýpoveďami. Navyše mal dovolateľ za to, že odvolací súd neprípustne vykonal dokazovanie bez\nnariadenia pojednávania v rozpore s ustanovením § 385 ods. 1 CSP. Konkrétne odvolací súd prihliadol\nobzvlášť na svedecké výpovede rodičov žalovaných a z týchto vyvodil skutkové zistenia, že došlo k\ndohode o zľave z dôvodu veku stavby. Zo svedeckých výpovedí rodičov žalovaných podľa názoru\ndovolateľa nemožno urobiť záver, že zľava bola poskytnutá z dôvodu veku stavby a ako zľava na skryté\nvady. Takýto záver odvolací súd nemohol vyvodiť bez toho, aby sám vykonal dokazovanie.\n3.1. Ďalej dovolateľ zdôraznil, že žalobcom uplatňované vady sa týkali výlučne tej časti nehnuteľnosti,\nktorá bola kolaudovaná dňa 13. 8. 2007, t. j. ktorá bola prezentovaná žalovanými pri predaji ako\nnovo postavená časť nehnuteľnosti, ktorá nebude vyžadovať žiadne investície. Pri tejto časti stavby\nžalobca nebol žalovanými upozornený na žiadne vady, naopak bolo mu prízvukované, že sa jedná\no novostavbu bez vád. Vzhľadom na uvedené je zrejmé, že žalobca nemal ani najmenší dôvod\npredpokladať akékoľvek skryté vady v tejto časti nehnuteľnosti. Žalobca si pri kúpe nehnuteľnosti\nuvedomoval potrebnú rekonštrukciu, avšak časti domu, ktoré boli novo skolaudované (nová strecha\n+ zateplenie) a prezentované ako novostavba, nemohol vnímať ako časti, do ktorých bude musieť\ninvestovať. Iba skutočnosť, že predávajúci upozornili kupujúceho, že v nehnuteľnosti je zima, nemôže\nznamenať zbavenie sa zodpovednosti za skryté vady spočívajúce v nekvalitne vykonanom zateplení a\noprave strechy, nakoľko zima v dome môže byť jednak subjektívny pocit predchádzajúceho vlastníka,\njednak môže byť spôsobená nedostatočným vykurovaním.\n3.2. Vo vzťahu k dovolaciemu dôvodu podľa § 421 ods. 1 písm. b) CSP dovolateľ uviedol niekoľko\nprávnych otázok:\nA) Je zníženie kúpnej ceny zo strany predávajúceho ex ante (t. j. v čase pri podpise zmluvy a pred\nprevodom vlastníckeho práva v prospech kupujúceho a prevzatím veci) spôsobilé zbaviť predávajúceho\nzodpovednosti za skryté vady?\nB) Ak pri predaji nehnuteľnosti predávajúci bez ďalšieho všeobecne deklaruje, že pôvodne požadovanú\nkúpnu cenu znížil (poskytol zľavu), zbavuje ho to zodpovednosti za skryté vady nehnuteľnosti, na ktoré\nkupujúceho neupozornil?\nC) Môže sa kupujúci domáhať práva zo zodpovednosti za vady, ktoré vytkol najneskôr do 24 mesiacov\nod prevzatia veci v zmysle druhej vety § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, aj keď tieto vady neuplatnil\nu predávajúceho bez zbytočného odkladu po prevzatí veci, ale bez zbytočného odkladu potom, ako zistil\npovahu vád a bol schopný vyčísliť nárok? Postačuje vytknutie vád zo strany kupujúceho do 24 mesiacov\nod prevzatia nehnuteľnosti?\nD) Možno vôbec hovoriť o existencii objektívnej a subjektívnej lehoty na vytknutie vád v ustanovení §\n599 ods. 1 Občianskeho zákonníka?\nE) Začína lehota na uplatnenie vád u predávajúceho bez zbytočného odkladu podľa prvej vety § 599\nods. 1 Občianskeho zákonníka v prípade skrytých vád plynúť a) od prevzatia veci, b) odo dňa, keď sa pri\nnáležitej starostlivosti mohol o skrytých vadách dozvedieť, alebo c) odo dňa, keď sa o skrytých vadách\nskutočne dozvedel? Možno formuláciu „bez zbytočného odkladu“ označiť len ako poriadkovú lehotu?\n3.3. K otázkam A) a B) dovolateľ uviedol, že primeranú zľavu z ceny nemožno určovať pri skrytých\nvadách (o ktorých predávajúci nevie), pretože zľava by nemala oporu v skutočnostiach, na základe\nktorých by mala byť stanovená (nakoľko nie sú známe). Generálne poskytnutie zľavy na akékoľvek skryté\nvady nie je únosné, keďže skryté vady nie sú viditeľné voľným okom a môžu sa prejaviť až časom. To, že\nby zľavnená cena mala hradiť všetky (aj zjavné, aj skryté) vady, nemá žiadnu legálnu oporu. Nemožno\nvnímať poskytnutie zľavy ako univerzálny prostriedok zbavenia sa zodpovednosti za vady. Napokon, ani\nv texte kúpnej zmluvy sa zľava nespomína.\n3.4. K otázkam C) až E), týkajúcim sa včasnosti uplatnenia vád, dovolateľ argumentoval tým, že\npojem „bez zbytočného odkladu“ je vágnym pojmom, ktorý je potrebné vykladať vždy s ohľadom\n\nna konkrétne okolnosti prípadu (uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 30. 8.\n2018 sp. zn. 2Cdo/150/2017). Niektoré skryté vady nehnuteľností sa objavujú v závislosti od ročného\nobdobia či poveternostných podmienok. Tu dovolateľ zdôraznil, že o možných problémoch sa dozvedel\nv zime 2010 a následne ihneď (bez zbytočného odkladu) začal riešiť vec pomocou znalcov a na\nzáklade záverov znaleckých posudkov vytkol vady žalovaným, pričom dodržal lehotu 24 mesiacov od\nprevzatia veci. Dovolateľ má za to, že ustanovenie § 599 Občianskeho zákonníka nerozlišuje objektívnu\na subjektívnu lehotu, ale lehotu poriadkovú a lehotu prekluzívnu, pričom on vady uplatnil riadne a\nza dodržania prekluzívnej lehoty. Vzhľadom k tomu argument o preklúzii subjektívnej lehoty právne\nneobstojí. Bezodkladnosť je tu potrebné vnímať\nlen ako poriadkovú lehotu, aby kupujúci konal čo najskôr aj v záujme právnej istoty a dôkazných\nprostriedkov. Pritom podľa dovolateľa možno akceptovať taký právny názor, že bezodkladnosť sa viaže\nna moment, kedy kupujúci zistí nielen existenciu skrytých vád, ale aj všetky potrebné informácie na\nuplatnenie nároku voči predávajúcemu.\n4. Žalovaní 1/ a 2/ sa k dovolaniu žalobcu nevyjadrili.\n5. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej aj ako „najvyšší súd“ alebo „dovolací súd“) ako súd príslušný\nna rozhodnutie o dovolaní (§ 35 CSP) po zistení, že dovolanie podala v stanovenej lehote (§ 427 ods. 1\nCSP) strana sporu, v ktorej neprospech bolo napadnuté rozhodnutie vydané (§ 424 CSP), bez nariadenia\npojednávania (§ 443 CSP) po preskúmaní, či dovolanie obsahuje zákonom predpísané náležitosti (§ 428\nCSP) a či sú splnené podmienky podľa § 429 CSP, dospel k záveru, že dovolanie žalobcu je prípustné\na dôvodné, preto bolo potrebné rozsudok odvolacieho súdu zrušiť (§ 449 ods. 1 CSP) a vec mu vrátiť\nna ďalšie konanie (§ 450 CSP).\n6. V zmysle § 419 CSP je proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie prípustné, (len) ak to zákon\npripúšťa. To znamená, že ak zákon výslovne neuvádza, že dovolanie je proti tomu-ktorému rozhodnutiu\nodvolacieho súdu prípustné, nemožno také rozhodnutie (úspešne) napadnúť dovolaním. Rozhodnutia\nodvolacieho súdu, proti ktorým je dovolanie prípustné, sú vymenované v ustanoveniach § 420 a § 421\nCSP.\n7. Podľa § 420 písm. f) CSP je dovolanie prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo\nveci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane,\naby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý\nproces.\n8. Podľa § 431 CSP dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k\nvade uvedenej v tomto ustanovení (ods. 1). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom\nspočíva táto vada (ods. 2).\n9. Citované ustanovenie § 420 písm. f) CSP v spojení s § 431 CSP zakladá prípustnosť a zároveň\ndôvodnosť dovolania v tých prípadoch, keď miera porušenia procesných práv strany nadobudla intenzitu\nporušenia jej práva na spravodlivý proces. Pod porušením práva na spravodlivý proces v zmysle tohto\nustanovenia treba rozumieť nesprávny procesný postup súdu spočívajúci predovšetkým v zjavnom\nporušení kogentných procesných ustanovení, ktoré sa vymyká nielen zákonnému, ale aj ústavnému\nprocesnoprávnemu rámcu a ktoré tak zároveň znamená aj porušenie ústavne zaručených procesných\npráv spojených s uplatnením súdnej ochrany práva. Ide napr. o právo na verejné prejednanie veci\nza prítomnosti strany sporu, právo vyjadriť sa ku všetkým vykonávaným dôkazom, predvídateľnosť\nrozhodnutia, zachovanie rovnosti strán v konaní, relevantné konanie súdu spojené so zákazom\nsvojvoľného postupu, ako aj právo na riadne odôvodnenie rozhodnutia (napr. rozhodnutia ústavného\nsúdu sp. zn. II. ÚS 559/2018, III. ÚS 47/2019).\n10. Najvyšší súd zdôrazňuje, že súčasťou obsahu práva na spravodlivé súdne konanie je aj právo strán\nsporu na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne odpovie na všetky právne\na skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany (§ 220 ods. 2, ods. 3, § 387 ods.\n3 CSP). Nerešpektovanie týchto kogentných ustanovení zakladá prípustnosť a dôvodnosť dovolania.\nDodržiavanie povinnosti riadne odôvodniť rozhodnutie má zaručiť transparentnosť a kontrolovateľnosť\nrozhodnutí súdov, a tak vylúčiť svojvôľu v tomto procese. V právnom štáte by nemali vzniknúť\n\npochybnosti, či sa súd určitou, stranou sporu výslovne prezentovanou podstatnou otázkou zaoberal,\nalebo nie; odpoveď by mala byť zrejmá z odôvodnenia súdneho rozhodnutia.\n11. Pokiaľ teda odvolací súd náležitým spôsobom v celom súhrne posudzovaných skutočností\nnezhodnotil odvolateľom namietané skutočnosti, resp. dostatočným spôsobom neodôvodnil ich\nbezvýznamnosť či irelevantnosť, odôvodnenie jeho rozhodnutia treba považovať za nedostatočné, čím\nporušil právo odvolateľa na spravodlivý proces a konanie zaťažil vadou v zmysle § 420 písm. f) CSP\n(porov. 4Cdo/120/2019). Z judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva, ako aj Ústavného súdu SR\nvyplýva, že nie na každý argument strany musia dať súdy odpoveď v odôvodnení rozhodnutia; ak\nvšak ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na\ntento argument (Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, ods. 29, Hiro Balani c. Španielsko z 9.\ndecembra 1994, Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997, Higgins c. Francúzsko z 19. februára 1998).\nÚstavný súd vyslovil, že súčasťou obsahu základného práva na spravodlivý proces je aj právo účastníka\nkonania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne dáva odpovede na\nvšetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany, t. j. s uplatnením\nnárokov a obranou proti takému uplatneniu (napr. rozhodnutia ústavného súdu sp. zn. IV. ÚS 115/03,\nIII. ÚS 119/03). Povinnosťou všeobecného súdu je uviesť v rozhodnutí dostatočné a relevantné dôvody,\nna ktorých svoje rozhodnutie založil. Dostatočnosť a relevantnosť týchto dôvodov sa musí týkať tak\nskutkovej, ako i právnej stránky rozhodnutia (napr. rozhodnutie ústavného súdu sp. zn. III. ÚS 107/07).\n12. Vo vzťahu k dovolaciemu dôvodu podľa § 420 písm. f) CSP je potrebné uviesť, že v odôvodnení\nnapadnutého rozsudku odvolacieho súdu nič nenasvedčuje právnemu posúdeniu, ktoré naznačoval\ndovolateľ v námietke nesprávneho procesného postupu odvolacieho súdu (a aj v predložených právnych\notázkach A a B), teda že by poskytnutie zľavy z pôvodne požadovanej kúpnej ceny zbavovalo\npredávajúceho zodpovednosti za skryté vady, vrátane vád, na ktoré kupujúceho neupozornil. Naopak,\nodvolací súd (zhodne so súdom prvej inštancie) vychádzal zo zistenia, že žalobca bol žalovanými\nresp. ich matkou upozornený na vady zateplenia a izolácie, pričom práve potreba budúcich opráv\ntýchto konkrétnych vád boli dôvodom zľavy. Odvolací súd teda neprezentoval (nový) právny názor, že\nposkytnutie zľavy z kúpnej ceny zbavilo predávajúcich zodpovednosti za akékoľvek skryté vady, resp. za\ntaké skryté vady, na ktoré kupujúceho neupozornili, ale stotožnil sa so záverom súdu prvej inštancie, že\nzľava už bola kupujúcemu poskytnutá (priamo pri podpise kúpnej zmluvy) práve z dôvodu konkrétnych\nvád, o ktorých bol informovaný. Z uvedeného dôvodu neobstojí dovolacia námietka o nesprávnom\nprocesnom postupe odvolacieho súdu, ktorý podľa dovolateľa odôvodnil napadnutý rozsudok novým\nprávnym posúdením veci bez toho, aby najprv vyzval sporové strany na vyjadrenie k tomuto posúdeniu.\n13. K dovolacej námietke týkajúcej sa zisťovania skutkového stavu a vyhodnocovania svedeckých\nvýpovedí je v prvom rade potrebné uviesť, že dovolanie nie je prostriedkom revízie skutkových zistení,\nktoré urobili súdy prvej a druhej inštancie, ani prostriedkom na prehodnotenie vykonaného dokazovania.\nDovolací súd je podľa § 442 CSP viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil odvolací súd. Len\nsamotné spochybňovanie správnosti skutkových zistení a vyhodnotenia dôkazov súdom nezodpovedajú\npredpokladom prípustnosti dovolania, ktoré sú definované v § 432 CSP v spojení s § 421 ods. 1 CSP.\nV tejto súvislosti neobstojí ani námietka dovolateľa, že odvolací súd dovolil neprípustné spochybnenie\nzáverov znalca (Ústavu súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity) svedeckými výpoveďami. Znalecký\nústav sa nevyjadroval (a ani nemohol vyjadrovať) k tomu, aká zľava z pôvodne požadovanej kúpnej ceny\na z akých dôvodov bola kupujúcemu poskytnutá a na ktoré skryté vady bol kupujúci predávajúcimi pred\npodpisom kúpnej zmluvy upozornený, keďže išlo o otázky skutkového deja, ktoré nemožno zisťovať\nznaleckým posudkom. A naopak, svedkovia sa nevyjadrovali k všeobecnej hodnote predmetných\nnehnuteľností, k technologickým postupom opráv zistených vád a k ich predpokladaným nákladom.\nOdvolací súd teda jasne odlíšil skutkové zistenia, ktoré bolo možné ustáliť prostredníctvom tvrdení strán\na výpovedí svedkov, od zistení, ku ktorým boli potrebné odborné poznatky a ku ktorým bolo vykonané\ndokazovanie odborným vyjadrením alebo znaleckým posudkom. Nedošlo teda k neprípustnému\nspochybňovaniu záverov znalca svedeckými výpoveďami.\n14. Podobne nedôvodné boli námietky dovolateľa, že odvolací súd nevykonal ďalšie dôkazy na zistenie\nskutkového stavu - tu dovolateľ vôbec neuviedol, aké ďalšie dôkazy a na návrh ktorej strany mohol súd\nvykonať; a že odvolací súd neprípustne vykonal dokazovanie bez nariadenia pojednávania. Podľa § 385\nods. 1 CSP je odvolací súd povinný nariadiť pojednávanie vtedy, ak je potrebné zopakovať alebo doplniť\ndokazovanie alebo ak nariadenie pojednávania vyžaduje dôležitý verejný záujem. V danom prípade\n\nodvolací súd nijako nemodifikoval skutkový stav, naopak vychádzal zo skutkového stavu ustáleného\nsúdom prvej inštancie (vrátane zistenia, že zľava z pôvodnej kúpnej ceny bola žalobcovi poskytnutá\npráve z dôvodu vád, ktoré vyšli najavo počas predzmluvných rokovaní a obhliadok domu, ako aj\nsúvisiacich skrytých vád domu), preto nebolo potrebné v odvolacom konaní zopakovať alebo doplniť\ndokazovanie, a teda ani nebolo potrebné nariadiť pojednávanie. Rovnako tak nešlo o vec dôležitého\nverejného záujmu (to dovolateľ ani netvrdil), nakoľko rozhodnutie v merite veci má dopad iba na strany\nsporu. Z vyššie uvedeného vyplýva, že zo strany odvolacieho súdu nedošlo prejednaním odvolania bez\nnariadenia pojednávania k nesprávnemu procesnému postupu, ktorý by znemožnil dovolateľovi, aby\nuskutočňoval jemu patriace procesné práva.\n15. Dovolací súd však musel dať za pravdu tvrdeniu dovolateľa, že odvolací súd sa nevysporiadal s\njeho výslovnou odvolacou námietkou, že súd prvej inštancie „ním uplatnené vady nepriradil správne k\npríslušnej etape výstavby nehnuteľnosti“ (citované z odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolacieho\nsúdu), keďže - ako žalobca tvrdil v odvolaní aj v dovolaní - ním uplatňované vady sa týkali výlučne\ntej časti nehnuteľnosti, ktorá bola kolaudovaná dňa 13. 8. 2007 a bola prezentovaná žalovanými pri\npredaji ako novo postavená, ktorá nebude vyžadovať žiadne investície, teda pri tejto časti stavby nebol\nžalovanými upozornený na žiadne vady, naopak bolo mu prízvukované, že sa jedná o novostavbu bez\nvád. Ak by tomu tak bolo (čo súd prvej inštancie ani odvolací súd nezisťovali, resp. nie je to zrejmé z\nodôvodnenia napadnutého rozsudku odvolacieho súdu), potom by nemohol obstáť vyššie spomínaný\nzáver, že zľava z kúpnej ceny už bola žalobcovi poskytnutá pri predaji nehnuteľnosti práve z dôvodu\ntých vád, ktoré teraz uplatňuje. Odpoveď na túto námietku bola teda kľúčová pre správne skutkové\na následne aj právne posúdenie veci. Preto dovolací súd dospel k záveru, že ak odvolací súd nedal\nodpoveď na túto podstatnú odvolaciu námietku žalobcu, zaťažil konanie takým závažným nesprávnym\nprocesným postupom, že ním došlo k porušeniu práva žalobcu na spravodlivý proces (viď body 10 a\n11 tohto odôvodnenia). Preto bolo potrebné dovolanie žalobcu podľa § 420 písm. f) CSP považovať za\nprípustné a dôvodné a rozsudok odvolacieho súdu zrušiť.\n16. Rozhodovacia prax najvyššieho súdu je ustálená v tom, že ak v konaní došlo k procesnej vade\nuvedenej v § 420 CSP, dovolaním napadnuté rozhodnutie je potrebné zrušiť bez toho, aby sa dovolací\nsúd zaoberal správnosťou právnych záverov, na ktorých spočívalo zrušované rozhodnutie odvolacieho\nsúdu (t. j. námietkami dovolateľa o nesprávnom právnom posúdení veci v zmysle § 421 ods. 1 CSP). Totiž\nv prípade dôvodne namietanej vady zmätočnosti ide o procesnú nesprávnosť zásadného charakteru,\npri ktorej je predčasné podrobiť napadnuté rozhodnutie meritórnemu dovolaciemu prieskumu z hľadiska\nprávneho posúdenia veci (pozri rozhodnutia najvyššieho súdu sp. zn. 1Cdo/166/2017, 2Cdo/88/2017,\n3Cdo/146/2018, 4Cdo/191/2018, 5Cdo/29/2016, 8Cdo/70/2017).\n17. Z uvedených dôvodov sa dovolací súd nemohol podrobnejšie zaoberať dovolateľom predloženými\nprávnymi otázkami. Už z bodu 12 tohto odôvodnenia je však zrejmé, že otázky A a B považoval dovolací\nsúd za hypotetické, teda také, od ktorých rozhodnutie odvolacieho súdu nezáviselo. Vo vzťahu k otázkam\nC, D a E je možné len stručne odkázať na prevládajúce názory právnej vedy o poriadkovej povahe lehoty\n„bez zbytočného odkladu“ v ustanovení § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka (napr. Števček, M., Dulak,\nA., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 - 880. 2.\nvydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019; podobne Dulaková Jakúbeková, D., Dulak, A., Jurčová,\nM. Zmluvy o prevode vlastníctva. Kúpna a zámenná zmluva, spotrebiteľská kúpna zmluva, darovacia\nzmluva. S komentárom. 2. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2013). Česká súdna prax sa síce v súčasnosti\nuberá iným smerom (napr. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 2488/2020),\navšak to je dôsledkom odlišnej právnej úpravy (§ 2112 nového českého Občianskeho zákonníka).\n18. V ďalšom konaní bude úlohou odvolacieho súdu, aby sa vecne zaoberal vyššie uvedenými tvrdeniami\nžalobcu a aby jednoznačne ustálil, ktoré vady (v ktorej časti domu - či starej alebo novej) žalobca\nuplatňuje v žalobe a o ktorých vadách (v ktorej časti domu) bol informovaný v rámci predzmluvných\nrokovaní. V novom rozhodnutí odvolací súd rozhodne znova o trovách konania a rozhodne aj o trovách\ndovolacieho konania (§ 453 ods. 3 CSP).\n19. Toto rozhodnutie prijal senát najvyššieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.\n\nPoučenie:\nProti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "8Co/260/2019", "guid": "7f437c16-1ec2-498e-ae05-5fc77a736c1f:d19a7a3e-3d1c-442d-bc1c-7a87826dd1e1", "vztah": "zrusene"}]}, "cituje": [], "citovane_v": []}