{"guid": "693a0f08-6ac4-4730-8ed4-aaacb80b6abc:7eb02e2b-4c1a-4cce-bc91-3f4c8a582709", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2012:1209216494.2", "spisova_znacka": "7Co/381/2010", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 7Co/381/2010 z 4. 6. 2012", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Bratislava z 4. júna 2012, sp. zn. 7Co/381/2010, ECLI:SK:KSBA:2012:1209216494.2", "identifikacne_cislo": "1209216494", "sud": {"guid": "sud_101", "nazov": "Krajský súd Bratislava", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-bratislava"}, "sudca": "JUDr. Danica Kočičková", "sudca_id": 270, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-danica-kocickova-270", "datum_vydania": "2012-06-04", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Potvrdené"], "oblast": [], "podoblast": ["Iné"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1963/99/#paragraf-219.odsek-1", "nazov": "§ 219 ods. 1 OSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1963/99/#paragraf-219.odsek-1", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/99-1963/paragraf-219"}, {"iri": "/SK/ZZ/1963/99/#paragraf-219.odsek-2", "nazov": "§ 219 ods. 2 OSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1963/99/#paragraf-219.odsek-2", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/99-1963/paragraf-219"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/1963/99#paragraf-219"], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/7eb02e2b-4c1a-4cce-bc91-3f4c8a582709", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2012:1209216494.2", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2012:1209216494.2", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2012:1209216494.2/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 7Co/381/2010
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1209216494
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 06. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Javorčíková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2012:1209216494.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd Bratislava v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Kataríny Javorčíkovej a členiek JUDr.
Edity Szabovej a Mgr. Barbory Bartekovej v právnej veci navrhovateľov: 1./ Q. Š., E. F. Z. X, C. P., 2./ E.
T., I. Q. XXXX/XX, H., 3./ D. E., T. XXX/XX, T., všetci zastúpení Mgr. Martinom Černákom, Nemocničná
1950/61, Dolný Kubín, proti odporcom: 1./ O. T., U. XX/XX, T., 2./ R. R., I. X, T., obaja zastúpení JUDr.
Igorom Klamárom, advokátom, Družstevná 5, Bratislava, o zaplatenie 298,70,- Eur s príslušenstvom, o
odvolaní odporcu v 1. rade proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II v Bratislave č.k. 11C 186/2009-62
zo dňa 12.7.2010

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok rozsudku Okresného súdu Bratislava II v Bratislave č.k.
11C/186/2009-62 zo dňa 12.7.2010  p o t v r d z u j e .

Navrhovateľom nepriznáva náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom prvostupňový súd zaviazal odporkyňu v 1. rade zaplatiť navrhovateľom v
1.,2.,3. rade spoločne a nerozdielne 298,70,- eur s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne od
31.07.2009 do zaplatenia.  Návrh proti odporcovi v 2. rade zamietol.

Z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že návrhom podaným na súd dňa 05.10.2009 sa navrhovatelia
domáhali, aby súd uložil odporcom povinnosť zaplatiť spoločne a nerozdielne sumu 300,- Eur s
príslušenstvom a trovy konania. Nárok uplatnili z dôvodu, že ako nájomcovia uzatvorili s odporkyňou
v 1. rade ako prenajímateľkou zastúpenou odporcom v 2. rade na základe plnomocenstva zo dňa
19.09.2008, zmluvu o nájme bytu,  podľa ktorej im odporkyňa v 1. rade prenechala byt nachádzajúci sa
na Haburskej č. 31 v Bratislave do nájmu na dočasné užívanie v období od 09.11.2008 do 09.11.2009.

V Zmluve o nájme bytu sa s odporcami dohodli na výške mesačného nájomného 17.000,- Sk (565,- Eur).
Súčasne sa v predmetnej zmluve zaviazali k úhrade \"kaucie\" vo výške 26.000,- Sk (865,- Eur), ktorú pri
prevzatí bytu odporcom riadne zaplatili. Navrhovatelia listom zo dňa 27.04.2010 vypovedali Zmluvu o
nájme bytu. Výpoveď doručili odporcom poštou a dňa 30.04.2009 aj elektronickou poštou. Odporkyňa v
1. rade  elektronickou poštou zo dňa 01.05.2009 potvrdila doručenie výpovede a zároveň oznámila, že
z dôvodu nedodržania dohodnutej doby nájmu ju považuje za neplatnú.

V Zmluve o nájme sa navrhovatelia zaviazali k úhrade mesačného nájomného pravidelne k 25. dňa
príslušného mesiaca, za ktoré sa nájomné platí. Nájomné do júna 2009 riadne uhrádzali v zmysle
Zmluvy o nájme bytu. Výzvou zo dňa 10.07.2009 vyzvali navrhovatelia odporcov na započítanie sumy
neuhradeného nájomného vo výške 565,- Eur (júl 2009) so sumou zloženej kaucie vo výške 863,- Eur



pri odovzdaní bytu 31.07.2009. Dňa 31.07.2009 po uplynutí 3 - mesačnej výpovednej doby odporca v
2. rade od navrhovateľov prevzal byt, vyplatenie zostávajúcej sumy kaucie odmietol.

V priebehu konania vo veci samej navrhovatelia zobrali návrh späť v časti istiny vo výške 1,30,-
Eur a žiadali konanie v tejto časti návrhu zastaviť. Odporcovia s čiastočným späťvzatím návrhu
súhlasili, preto súd v súlade s dispozitívnym úkonom navrhovateľov uznesením zo dňa 25.03.2010 č.
k. 11C/186/2009-29 konanie zastavil.

Po vykonanom dokazovaní prvostupňový súd zistil tento skutkový stav:

Pred uzavretím nájomnej zmluvy sa ohliadky bytu dňa 09.11.2008 sa zúčastnili všetci navrhovatelia
a vtedy už mal odporca v 2. rade pripravenú napísanú zmluvu o nájme bytu, ktorú v ten deň aj
všetci navrhovatelia podpísali. Zmluva sa uzatvárala na dobu určitú s tým, že ak sa zmluvné strany
dohodnú možno vypovedať nájom pri dodržaní 1 - mesačnej výpovednej lehoty. S odporcom v 2.
rade sa  pri podpise zmluvy dohodli, že začiatkom roku 2009 bude upravená priechodná miestnosť
(izba) vybudovaním steny tak, aby sa izba stala nepriechodnou. Odporkyňa v 1. rade mala s takýmto
riešením súhlasiť avšak k uvedenej úprave miestnosti nedošlo. V priechodnej izbe býval navrhovateľ
v 3. rade, nemal tam žiadne súkromie, a medzi nájomcami preto dochádzalo k nedorozumeniam.
Z vlastnej iniciatívy postavili v tejto miestnosti stenu zo starého nábytku a kartónov, ale nemalo to
žiadny efekt. Preto sa rozhodli vypovedať nájomnú zmluvu. Výpoveď zaslali odporkyni v 1. rade dňa
27.04.2009. Nájomný vzťah mal zaniknúť dňa 31.07.2009, uplynutím 3 - mesačnej výpovednej lehoty.
V nájomnej zmluve bolo dohodnuté, že nespotrebovaná kaucia bude vrátená a že môže byť použitá
na úhradu dlžného nájomného resp. náhradu škody ak túto spôsobili nájomcovia. Pri odovzdaní bytu
žiadali vrátenie kaucie, avšak odporca v 2. rade, ktorý prevzal byt, nevrátenie kaucie odôvodnil tým, že
nájomcovia nedodržali nájomnú zmluvu.

Odporkyňa v 1. rade žije dlhodobo v Austrálii a byt nadobudla dedením po svojej matke. Byt
zrekonštruovala a zariadila štandardne tak, aby bol prenajímateľný. Poverila odporcu v 2. rade, aby
zariadil všetky záležitosti týkajúce sa uzatvorenia nájomnej zmluvy a aby o ďalších záležitostiach nájmu
bytu komunikoval s nájomcami. Chcela, aby nájomná zmluva bola uzavretá na čo najdlhšie obdobie,
minimálne na jeden rok. Preto aj nájomná zmluva taxatívne vymedzuje podmienky, za ktorých môže
byť nájom ukončený predčasne. Odporkyňa nesúhlasila s tvrdením navrhovateľov, že boli uvedení do
omylu, že ukončiť tento nájomný vzťah pred uplynutím určenej doby možno iba dohodou. Poukázala na
článok V. ods. 3 nájomnej zmluvy, vymedzujúci podmienky výpovede nájmu. Preto považuje výpoveď
nájmu zo strany navrhovateľov za neplatnú. Nájomný vzťah mal skončiť až 09.11.2009 a  odporkyňa má
voči navrhovateľom pohľadávku z dlžného nájomného. Namietala, že navrhovatelia v písomnej výpovedi
neuviedli dôvod výpovede spočívajúci v nevybudovaní steny v priechodnej izbe. Pri osobnom stretnutí
s ňou argumentovali, že dvaja z nich končia pracovný pomer v Bratislave a v novom pôsobisku majú
už zabezpečenú prácu aj bývanie. Byt bol od navrhovateľov predčasne prevzatý pretože títo oznámili
odporcovi v 2. rade, že byt opustia a uzamknú. V záujme zabráneniu možnej škody, byt prevzal odporca
v 2. rade napriek tomu, že ona nesúhlasila s výpoveďou nájmu. Vo vzťahu k odporcovi v 2. rade
uviedla, že on nemá žiadny zmluvný vzťah s navrhovateľmi. Preto u neho absentuje strane pasívna
legitimácia a je potrebné voči nemu návrh zamietnuť. Odporca v 2. rade mal oprávnenie záujemcov
s bytom oboznámiť a uzavrieť zmluvu o nájme. Oprávnenie meniť podmienky vymedzené v nájomnej
zmluve však odporca v 2. rade nemal. Písomná výpoveď bola odporcovi v 2. rade doručená poštou
ako aj elektronickou poštou. Potom už navrhovatelia komunikovali iba s odporkyňou v 1. rade, ktorá ho
informovala s ďalším vývojom ohľadne nájmu. Navrhovatelia odporcovi v 2. rade odovzdali vyprataný
byt o čom bol spísaný protokol. Nájomný vzťah mal zaniknúť v novembri 2009, navrhovatelia poskytli
kauciu vo výške 26.000,- Sk, nájomné bolo dohodnuté v sume 17.000,- Sk mesačne vrátane poplatkov
za služby a energie. Navrhovatelia žiadali pri odovzdaní bytu vrátenie kaucie. Keďže odporkyňa v 1. rade
považovala výpoveď za neplatnú mala za to, že nie je povinná vrátiť kauciu. Naposledy navrhovatelia
uhradili nájomné pri podpisovaní protokolu o odovzdaní bytu. Výpoveď nájmu mu bola doručená a tiež
aj odporkyni v 1. rade.

Podľa zmluvy o nájme sa nájomcovia zaviazali platiť prenajímateľovi nájomné vo výške 17.000,- Sk
(564,30,- Eur) za každý mesiac nájmu. V cene nájmu je zahrnutá úhrada za dodávku elektrickej
energie, plynu a všetkých ostatných nákladov spojených s užívaním bytu. Zmluvné strany sa dohodli,
že nájomcovia budú platiť nájomné vždy do 25. dňa príslušného mesiaca. Taktiež sa dohodli na kaucii
vo výške 26.000,- Sk (863,- Eur), ktorá je splatná pri podpise nájomnej zmluvy a môže byť použitá



na úhradu dlžného nájomného respektíve na náhradu škody, ktorú spôsobí nájomca. Nespotrebovaná
kaucia sa vráti nájomcovi po ukončení platnosti nájomnej zmluvy a odovzdaní bytu. Článok V zmluvy o
nájme upravuje skončenie nájmu. V zmysle bodu 1 tohto článku nájom sa skončí uplynutím doby nájmu.
V zmysle bodu 2 tohto článku prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu ak:

- nájomca užíva predmet nájmu v rozpore so zmluvou

- viac ako mesiac mešká s platením nájomného

- ak nájomca napriek upozorneniu porušuje pokoj alebo poriadok

V zmysle bodu 3 tohto článku nájomca môže vypovedať zmluvu ak predmet nájmu sa stane bez
zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie. Zo zmluvy ďalej vyplýva, že výpovedná doba
je jeden mesiac a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej výpovede
druhej zmluvnej strane.

Navrhovatelia doručili elektronickou poštou odporkyni v 1. rade dňa 30.04.2009 výpoveď nájomnej
zmluvy a zároveň oznámili, že je nepravdepodobné, že by sa im podarilo nájsť za seba náhradu
a že zmluvu vypovedajú so zákonnou trojmesačnou lehotou. Nájomnú zmluvu vypovedali v súlade
s ustanovením § 710 Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Odporkyňa v 1. rade
elektronickou poštou dňa 01.05.2009 oznámila navrhovateľom, že výpoveď nájomnej zmluvy považuje
za neplatnú nakoľko použili ustanovenie Občianskeho zákonníka o zániku nájmu bytu, čo je iný inštitút
ako skončenie nájmu. Zmluva o nájme je platná od 09.11.2008 do 09.11.2009 a iba pod podmienkou, že
sa podarí uzavrieť nájomnú zmluva s novým nájomcom je ochotná predčasne ukončiť nájomnú zmluvu.
Pokiaľ sa neuzavrie nová nájomná zmluva sú navrhovatelia povinní platiť nájomné do 09.11.2009.
Navrhovatelia elektronickou poštou zo dňa 10.07.2009 upozornili odporkyňu v 1. rade, že platnosť
nájomnej zmluvy skončí na základe výpovede nájmu dňa 31.07.2009 a v uvedený deň odovzdajú byt.
Preto ju vyzývajú na súčinnosť pri odovzdaní bytu a oznámenie konkrétneho času (hodinu) kedy si byt
prevezme. Zároveň vyzvali odporkyňu v 1. rade na vzájomné vysporiadanie záväzkov viažucich sa na
nájom bytu s tým, že výška nájomného za posledný mesiac bude započítaná s výškou odovzdanej
kaucie.

Súd poukázal na ustanovenie § 710 ods. 1,2,3 OZ (účinného ku dňu doručenia výpovede nájmu), podľa
ktorého nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou
výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie
§ 676 ods. 2 OZ neplatí pre zánik nájmu bytu. Ak bola daná písomná výpoveď skončí sa nájom bytu
uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi
písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane
použijú ustanovenia osobitného predpisu.

Súd dospel k záveru, že bolo preukázané, že medzi navrhovateľmi v 1.,2.,3. rade ako nájomcami
a odporkyňou v 1. rade ako prenajímateľkou vznikol nájomný vzťah,  predmetom ktorého bol nájom
bytu na vopred dohodnutý čas t. j. dobu určitú. V tejto súvislosti súd dospel k záveru, že medzi
navrhovateľmi a odporcom v 2. rade nevznikol žiadny zmluvný vzťah, nakoľko odporca v 2. rade bol iba
splnomocnenec odporkyne v 1. rade pre uzavretie zmluvy o nájme bytu teda v konaní nebol pasívne
legitimovaný. Navrhovatelia v 1.,2.,3. rade prejavili vôľu ukončiť zmluvný vzťah dňom 31.07.2009 pričom
písomnú výpoveď nájmu doručili splnomocnencovi prenajímateľky a aj prenajímateľke t.j. odporkyni v
1. rade v dohodnutej písomnej forme. Navrhovatelia v 1.,2.,3. rade nájom vypovedali bez uvedenia
dôvodu, pričom ukončenie nájmu limitovali ukončením 3 - mesačnej výpovednej doby. V posledný
deň trvania nájmu (uplynutia výpovednej doby) riadne odovzdali byt splnomocnencovi odporkyne v 1.
rade, o odovzdaní bytu bol spísaný protokol o prevzatí bytu a splnomocnenec t.j. odporca v 2. rade
v protokole nekonštatoval žiadnu škodu na odovzdanom byte. Navrhovatelia v 1.,2.,3. rade vyzvali
písomne odporkyňu v 1. rade t.j. prenajímateľku na vrátenie časti zloženej kaucie, ktorá tvorila rozdiel
medzi dohodnutým nájomným a zloženou kauciou. Odporkyňa v 1. rade odmietla navrhovateľom vrátiť
nespotrebovanú časť kaucie s odôvodnením, že nedodržali nájomnú zmluvu pokiaľ sa týkalo dĺžky
trvania nájmu.



S poukazom na vykonané dokazovanie a citované právne ustanovenia boli navrhovatelia povinní
spoločne platiť odporkyni v 1. rade ako prenajímateľke nájomné do 31.07.2009. Podľa názoru súdu
uvedeným dňom dohodnutý nájom bytu výpoveďou zanikol. Do uvedeného dňa mala odporkyňa v 1.
rade nárok na nájomné a toto tvorilo jej pohľadávku proti navrhovateľom ako nájomcom. Navrhovatelia
mali voči odporkyni v 1. rade pohľadávku spočívajúcu v nároku na vrátenie zloženej kaucie, pretože táto
im mala byť vrátená, keďže byt odovzdali v nepoškodenom stave. Išlo  o pohľadávky, ktorých plnenie je
tohto istého druhu t.j. peňažné pohľadávky a keďže navrhovatelia urobili prejav smerujúci k započítaniu
zanikla pohľadávka odporkyne v 1. rade v časti nezaplateného nájomného avšak vznikla jej povinnosť
vydať navrhovateľom v 1.,2.,3. rade zvyšnú časť kaucie, ktorá nezanikla započítaním, t. j. 298,70,- Eur
(863,- Eur ; 564,30,- Eur). Pokiaľ tak odporkyňa v 1. rade neurobila získala v uvedenej výške na úkor
navrhovateľov v 1.,2.,3. rade bezdôvodné obohatenie a toto bola povinná vydať. Po zániku nájmu jej
nevznikol nárok na ďalšie nájomné ani prípadnú kauciu a získala tak peňažné prostriedky bez právneho
dôvodu. Je preto povinná vydať uvedenú sumu v plnej výške. Súčasne je povinná vydať aj úžitky z
bezdôvodného obohatenia, ktorými sú úroky z omeškania z neoprávnene zadržiavanej sumy. Súd preto
priznal navrhovateľom úroky z omeškania zo sumy 298,70,- Eur v súlade s § 121 ods. 3 OZ, § 517 ods.
2 OZ. Výška úrokovej sadzby je určená v zmysle § 3 ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 586/2008 Z.z., podľa
ktorého je táto o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky platná ku dňu 31.07.2009 je 1%.

O trovách konania rozhodne prvostupňový súd až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej (§ 151
ods. 3 O. s. p.).

Proti rozsudku podala odvolanie odporkyňa 1/ podaním doručeným súdu dňa 9. 8. 2010. Namietla,
že v priebehu dokazovania sa prvostupňový súd nezaoberal platnosťou výpovede nájomnej zmluvy
a aj odôvodnení rozsudku len konštatoval, že  žalobcovia prejavili vôľu ukončiť zmluvný vzťah
dňom 31. 7. 2009 a nájom vypovedali bez uvedenia dôvodov, pričom ukončenie nájmu limitovali
ukončením trojmesačnej výpovednej lehoty. V priebehu dokazovania odporkyňa opakovane namietala
neplatnosť tejto výpovede z toho dôvodu, že nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú a podľa
článku V  bod 3 nájomnej zmluvy, mohol dať nájomca výpoveď len z taxatívne uvedených dôvodov.
Argumentácia platnosti výpovede právnym zástupcom navrhovateľov, ktorú odôvodnil aj citáciou z
rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/127/98  neobstojí, pretože toto rozhodnutie rieši platnosť
výpovede zo strany prenajímateľa a nie možnosť dania platnej výpovede nájomnej zmluvy uzatvorenej
na dobu určitú nájomcom bez uvedenia výpovedného dôvodu. Preto sa domáha, aby odvolací súd
napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu navrhovateľov v celom rozsahu zamietne a zároveň ich
zaviaže znášať trovy súdneho konania.

K odvolaniu odporkyne 1./ sa vyjadrili navrhovatelia prostredníctvom svojho právneho zástupcu podaním
doručeným súdu dňa 10. 9. 2010.   Poukázali na to, že súd 1. stupňa sa problematikou legálnosti
výpovede nájmu zo strany navrhovateľov viackrát zaoberal, čoho dôkazom je obsah zápisníc z
pojednávaní a rovnako aj v podrobné písomné stanovisko navrhovateľov zo dňa 15. 6. 2010.  Pokiaľ ide o
namietaný článok V bod 3 zmluvy o nájme, zmluvná sloboda v záväzkových zmluvných vzťahoch neplatí
za každých okolností absolútne, jej rozsah je do značnej miery limitovaný kogentnými ustanoveniami
zákona, ktoré na rozdiel od dispozitívnych ustanovení nie je možné obmedziť alebo vylúčiť, a to ani
dohodou zmluvných strán. Poukázal na ustanovenie § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého
nájom bytu je chránený. Ak nedôjde k dohode možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených
v zákone. Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu zanikne písomnou dohodou
medzi prenajímateľom a nájomcom, alebo písomnou výpoveďou.  Ustanovenie § 710 Občianskeho
zákonníka treba považovať za kogentné ustanovenie, ktoré nemožno obmedziť alebo vylúčiť ani
dohodou zmluvných strán. Vyplýva to aj z právnických komentárov k zákonu, pretože nájom bytu je
chránený a zmluvné strany nemôžu vylúčiť alebo obmedziť aplikáciu tých ustanovení zákona, ktoré
sú na ochranu nájomcov.  Prenajímateľ pritom žiadnu zvláštnu ochranu nepoužíva. Zákonodarca tým
chráni slabšiu zmluvnú stranu  a narušuje formálnu rovnosť zmluvných strán tým, že ich záujmy preferuje
a snaží sa dosiahnuť vyrovnanie ich fakticky nerovného postavenia. Ak zmluvné strany neuzatvoria
dohodu o zániku nájmu, tento sa môže vypovedať len z dôvodov ustanovených zákone. V prípade
výpovede zo strany prenajímateľa striktne platia taxatívne dôvody ustanovenia § 711 Občianskeho
zákonníka, pričom nájomca je v súlade s § 685 ods. 1 a ustanovenia § 710 ods. 1 Občianskeho
zákonníka oprávnený vypovedať nájomný vzťah z akéhokoľvek dôvodu a aj bez udania dôvodu. A to



bez ohľadu na to či ide o nájomný vzťah uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú, a bez ohľadu na to
ako sa zmluvné strany na výpovedných dôvodov vzájomne dohodli. Preto boli navrhovatelia oprávnení
vypovedať zmluvu o nájme z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez udania dôvodu.  Sporná zmluva o
nájme oprávňuje navrhovateľov vypovedať zmluvu výhradne z dôvodu, ak sa predmet nájmu stane bez
zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie. Zmluva tak priznáva navrhovateľom menší
rozsah práv ako im vyplýva zo zákona, čo je v rozpore s kogentnými ustanoveniami § 685 ods. 1 a
710 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Navrhovatelia uplatnili svoje zákonné právo vypovedať nájomnú
zmluvu v trojmesačnej výpovednej lehote bez uvedenia dôvodu, ako im priznáva kogentné ustanovenie
§ 710 Občianskeho zákonníka.    Neexistuje preto právny dôvod, na základe ktorého si odporkyňa 1./
ponechala navrhovateľmi nárokovanú sumu, ktorá je výsledkom započítania vzájomných pohľadávok.
Žiadajú, preto aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil

Na pojednávaní pred odvolacím so súdom odporkyňa 1./ v celom rozsahu zotrvala na podanom odvolaní
a zdôraznila, že išlo o komerčnú nájomnú zmluvu, ktorá sa nevzťahovala na obecné alebo družstevné
byty a kde by malo platiť to čo si medzi už v medzi sebou účastníci dohodli. Aj keď je pravdou, že
zmluva odkazuje v článku VII a VIII na to, že vzťahy neupravené touto zmluvou sa riadia príslušnými
ustanoveniami Občianskeho zákonníka, v záujme právnej istoty musí platiť to, čo je v zmluve uvedené,
a nie duplicitne aj to, čo je uvedené aj v zákone. Namietla aj správnosť priznaných úrokov z omeškania
od 31. 7. 2009, pretože odporkyňa od počiatku namietala platnosť výpovede a preto nemohla byť
nedobromyseľná vo vzťahu k uplatňovanej pohľadávke.

Právny zástupca navrhovateľov  uviedol, že článok V zmluvy neznamená, že sa nemajú uplatňovať
ostatné ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce zmluvu o nájme. Konkrétne v tomto prípade
ustanovenie § 710, ktoré upravuje skončenie nájmu dohodou alebo výpoveďou. Keďže prvostupňový
súd sa stotožnil s názorom navrhovateľov, že nájomný vzťah bol ukončený 31. 7. 2009, zodpovedal aj na
otázku či výpoveď považuje za platnú. Medzi účastníkmi nebolo sporné, že zo zloženej kaucie zostala
dlžná čiastka 287,- Eura, ktorú bola odporkyňa 1./ povinná vrátiť ku dňu ukončenia nájmu. Pokiaľ tak
neurobila, dostala sa do omeškania a navrhovatelia majú nárok aj na úrok z omeškania. Domáhajú sa,
aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil. Náhradu trov konania si neuplatnili.

Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 2 O.s.p.) prejednal vec  v rozsahu podľa ustanovenia
§ 212 ods. 1 O.s.p., a dospel k záveru, že odvolanie odporkyne v 1. rade nie je dôvodné.

Z ustanovenia § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka jednoznačne vyplýva, že nájom bytu zanikne
písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Podľa § 710 ods.
2 ako bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie odseku
3 následne upravuje podmienky dania písomnej výpovede zo strany oboch účastníkov zmluvného
vzťahu. Nájomná zmluva medzi účastníkmi tohto konania upravuje osobitné dôvody, za ktorých môže
vypovedať zmluvu prenajímateľ alebo nájomcovia. Táto dohoda však nevylučuje a ani nemôže vylučovať
kogentné ustanovenia zákona, umožňujúce obom stranám vypovedať zmluvný vzťah aj bez udania
dôvodu za podmienky dodržania zákonnej výpovednej lehoty. Nikoho nie je možné nútiť, aby po zmene
osobných podmienok musel zotrvať v zmluvnom vzťahu, napríklad za situácie kedy nebude schopný
ďalej plniť zmluvné podmienky. Zákonná trojmesačná výpovedná lehota pri výpovedi bez udania dôvodu
poskytuje obom stranám dostatočný čas, aby zabezpečili predmet nájmu po ukončení nájomnej zmluvy.
Odvolací súd sa preto plne stotožnil so skutkovými aj právnymi závermi súdu prvého stupňa, ktorý
žalobe navrhovateľov vyhovel po vyriešení prejudiciálnej otázky, že výpoveď nájomnej zmluvy daná
navrhovateľmi dňa 27.4.2010 je platná.

Správne sú aj závery súdu prvého stupňa pokiaľ ide o priznanie úrokov z omeškania. Subjektívny
pocit odporkyne 1/, že výpoveď nie je platná, nemôže byť dôvodom odňatia nároku navrhovateľov na
príslušenstvo k žalovanej pohľadávke odo dňa jej splatnosti, t.j. ku dňu skončenia nájomného vzťahu.

Z týchto dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok podľa § 219 ods. 1,2, O.s.p. potvrdil v celom rozsahu.

Navrhovateľom nepriznal náhradu trov odvolacieho konania, pretože si takýto nárok neuplatnili.
Prvostupňový súd rozhodne o trovách prvostupňového konania samostatným rozhodnutím.



Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "11C/186/2009", "guid": "dd75dc26-9406-4bae-a84a-3dd5f9410445:536ab163-cf2a-45f9-8d5e-3eaa90f2d2b2", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [], "citovane_v": []}