Rozsudok Krajského súdu Žilina sp. zn. 9Co/722/2015 z 15. 2. 2016 Citácia: rozsudok Krajského súdu Žilina z 15. februára 2016, sp. zn. 9Co/722/2015, ECLI:SK:KSZA:2016:5314210368.1 Krajský súd Žilina | 9Co/722/2015 | ECLI:SK:KSZA:2016:5314210368.1 | 2016-02-15 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Nájomná zmluva Citované ustanovenia: § 219 ods. 1 OSP, § 219 ods. 2 OSP Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/55bed11a-c6cd-4af6-8706-0beadc7b4610 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSZA:2016:5314210368.1 Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 9Co/722/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 5314210368
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Kotrčová
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2016:5314210368.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Kotrčovej
a členov senátu JUDr. Evy Malíkovej a JUDr. Romana Tichého v právnej veci navrhovateľa: Mesto
Krásno nad Kysucou, zastúpeného spoločnosťou KRASBYT, s. r. o., Struhy 83, 023 02 Krásno nad
Kysucou, IČO: 36 779 806, právne zastúpeného spoločnosťou AK JUDr. Silvia Tatarková, s. r. o., so
sídlom E. B. Lukáča 2, 036 01 Martin, IČO: 36 868 108, proti odporcom: 1/ I. N., nar. XX.XX.XXXX,
bytom D. XXXX/X, XXXXX T. L. T., 2/ X. N., rod. Y., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. XXXX/X, XXXXX T.
L. T., obaja právne zastúpení spoločnosťou JUDr. Stopka, JUDr. Blendovský, JUDr. Strapáč, PhD., s. r.
o., so sídlom Potočná 2835/1 A, 022 01 Čadca, IČO: 36 866 849, v konaní o zaplatenie 3.336,26 eur s
príslušenstvom, na odvolanie navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Čadca č. k. 6C/9/2015-141
zo dňa 02.06.2015, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

Odporcom v rade 1/, 2/ náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd návrh navrhovateľa, ktorým sa domáhal vo vzťahu k odporcom 1/,
2/ zaplatiť mu 3.336,26 eur s príslušným úrokom z omeškania, zamietol, navrhovateľovi uložil nahradiť
odporcom 1/, 2/ na trovách prvostupňového konania 1.037,12 eur, do troch dní po právoplatnosti
rozsudku na účet ich právneho zástupcu. Z výsledkov vykonaného dokazovania považoval za
preukázané, že zmluvou o nájme, zmluvou o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme bytu uzatvorenou medzi
Technickými službami Krásno nad Kysucou a odporcami vznikol nájomný vzťah odporcov k 2-izbovému
bytu č. 2, v dome súp. č. XXXX, na ulici D. v T. L. T. s tým, že nájomcom vznikla povinnosť platiť za byt
nájomné vo výške 566,- Sk za byt od 01.12.2000 a preddavky na úhradu plnenia - služby poskytované s
užívaním bytu vo výške 1.975,- Sk mesačne podľa predpokladaných nákladov, pričom v časti III. bod 6
zmluvy bolo dohodnuté, že ak sa zmenia skutočnosti rozhodujúce pre výpočet nájomného, prenajímateľ
má práva zmeniť i výšku mesačných preddavkov na úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu,
ak je na to dôvod vyplývajúci z počtu bývajúcich osôb, zmeny právnych alebo cenových predpisov
alebo zo zmeny rozsahu plnení - služieb poskytovaných s užívaním bytu. Prenajímateľ sa zaviazal, že
oznámi nájomcovi zmenu výšky preddavkov písomne pred ich splatnosťou. Z výsledkov vykonaného
dokazovania však bolo preukázané, že zo strany navrhovateľa došlo k jednostrannému zvýšeniu
nájomného so spiatočnou účinnosťou bez toho, aby takéto zvýšenie nájomného bolo oznámené
nájomcom. Naviac k zvýšeniu nájomného došlo spoločnosťou KRASBYT, s. r. o., ktorá ani podľa
názoru okresného súdu nebola aktívne legitimovaná na vykonávanie správy bytového fondu, v ktorom
je zahrnutý aj bytový dom č. súp. XXXX, nakoľko z predložených dokladov nebolo preukázané, že
by bola poverená k vykonávaniu takejto činnosti, nakoľko ani zo zakladateľskej listiny tejto obchodnej
spoločnosti nebolo preukázané, že by mala v predmete činnosti správu bytového a nebytového fondu



a ďalšie činnosti spojené s užívaním bytového fondu. Za nie bez významu okresný súd považoval i tú
skutočnosť, že odporcovia mali uzatvorenú zmluvu o nájme bytu s úplne inou obchodnou spoločnosťou,
a to spoločnosťou Technické služby Krásno nad Kysucou. Okresný súd pripustil, že v zmysle ust. §
696 ods. 1 OZ osobitným právnym predpisom je umožnené prenajímateľovi jednostranným právnym
úkonom zvýšiť nájomné, avšak ustálil, že ani zo samotnej skutočnosti, že štát v určitých prípadoch
určením maximálnej výšky nájomného reguluje výšku nájomného na účely zamedzenia nežiaduceho
cenového vývoja nájomného, ešte nevyplýva oprávnenie prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné
v nadväznosti na zmeny v určení maximálnej výšky nájomného. Zo zmluvy o nájme vyplýva viacero
možností, ktoré ovplyvňujú výpočet nájomného a povinnosťou prenajímateľa bolo túto skutočnosť
písomne oznámiť nájomcovi pred jeho splatnosťou. Na podklade výsledkov vykonaného dokazovania
okresný súd ustálil, že okrem toho, že navrhovateľ nepreukázal aktívnu legitimáciu, postupoval v rozpore
s právnym predpisom, konkrétne § 696 ods. 1 OZ a opatrením MF SR č. 01/0R/2008. O trovách
konania rozhodol s poukazom na ust. § 142 ods. 1 O. s. p., úspech odporcov v spore a účelnosť nimi
vynaložených trov konania.

Proti rozsudku okresného súdu v zákonnej lehote doručil odvolanie navrhovateľ. Ku konštatácii
okresného súdu o tom, že navrhovateľ nepreukázal aktívnu legitimáciu v spore, uviedol, že podľa
výpisu z obchodného registra má od 08.11.2014 navrhovateľ zapísaný predmet činnosti správa
bytového a nebytového fondu, na druhej strane túto činnosť do tohto obdobia subsumoval pod predmet
činnosti zapísaný od 22.05.2007 - zabezpečenie služieb potrebných na prevádzku zariadení a budov.
Zákonodarca zaviedol v rámci novelizácie Zákona o bytoch pojem pre činnosti správcov „správa a
údržba bytového fondu" od 01.07.2007. Pokiaľ sa týkalo zamietnutia jeho nároku, uviedol, že dlh, ktorý
požaduje od odporcov uhradiť, reálne vznikol. Odporcovia porušovali svoju povinnosť, ktorá im vyplývala
z nájomného vzťahu tým, že riadne a včas neplatili nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním
bytu. V konaní bolo preukázané, že medzi účastníkmi bola uzatvorená zmluva o budúcej zmluve o nájme
bytu, podľa ktorej odporcovia zložili akontáciu vo výške 207.900,- Sk (6.901,02 eur), čo navrhovateľ
nikdy nespochybňoval. V budúcej zmluve si účastníci jednoznačne dohodli v zmysle čl. 7 zmluvy,
že mesačne bude zo zálohového nájomného odpočítaná čiastka podľa v príslušnom roku platných
cenových predpisov stanovenia nájomného, teda za logické považoval, že po vyčerpaní zloženej
akontácii mala nastúpiť povinnosť nájomcu pristúpiť k úhrade nájomného. Okresný súd neakceptoval,
resp. nevzal do úvahy to, že odporca vedel, že prenajímateľ je oprávnený zvýšiť nájomné a vedel tiež, že
zo zloženej akontácie sa bude odpočítavať nájomné až do jeho vyčerpania. Pokiaľ bolo spochybňované
oprávnenie navrhovateľa na zvýšenie nájomného, navrhovateľ postupoval výhradne v intenciách zákona
a zmluvných dojednaní, s čím odporca jednoznačne súhlasil, keď deklaroval svojím vyhlásením, že
zmluvu uzatvára dobrovoľne, určite, zrozumiteľne a bez tiesne, čo potvrdil vlastným podpisom. Taktiež
považoval za preukázané, že k zvyšovaniu nájomného nedochádzalo svojvoľne, ale v dôsledku opatrení
Ministerstva financií SR, na základe čoho bola úprava nájomného schválená samostatným uznesením
Mesta Krásno nad Kysucou. Pokiaľ i neoznámil prenajímateľ zmenu výšky nájomného do roku 2011,
kedy sa nájomné čerpalo zo zloženého preddavku, neporušil tým žiadnu povinnosť, keďže sa na
písomné oznamovanie zmeny výšky nájomného nezaviazal. Bol v zmysle zmluvných dojednaní povinný
oznamovať písomne zmenu výšky preddavkov, čo aj dodržiaval a toto nájomca - odporca nespochybnil.
Ďalej vytýkal okresnému súdu, že nedodržal procesný proces v zmysle § 118 ods. 2 O. s. p. V
nadväznosti nato žiadal rozsudok okresného súdu zmeniť, návrhu vyhovieť, zároveň si uplatnil náhradu
trov konania, ktoré vyčíslil.

Krajský súd, ako súd odvolací, preskúmal vec v intenciách ust. § 212 ods. 1 O. s. p. a postupom bez
nariadenia pojednávania podľa § 214 ods. 2 O. s. p. rozsudok okresného súdu ako správny podľa § 219
ods. 1, 2 O. s. p. potvrdil.

Po preskúmaní veci odvolací súd dospel k záveru, že okresný súd vykonal vo veci dostatočné
dokazovanie, dospel k správnym skutkovým zistenia, vyvodil správny právny záver, pokiaľ návrh
navrhovateľa zamietol.

Po preskúmaní veci sa odvolací súd plne stotožnil s pochybnosťou vyslovenou zo strany okresného súdu
o tom, či vôbec navrhovateľ bol osobou oprávnenou na zvyšovanie nájomného v bytovom dome č. XXXX
v T. L. T.. Pokiaľ i podľa zakladateľskej listiny mal v predmete podnikania spoločnosti „zabezpečovanie
služieb potrebných na prevádzku zariadenia a budov", nie je možné jednoznačne z takto definovaného
predmetu činnosti vyvodiť, že by sa jednalo o činnosť správy a údržby bytového fondu tak, ako bola



zákonodarcom zadefinovaná od 01.07.2007 v Zákone o bytoch, ako na to navrhovateľ poukazuje v
podanom odvolaní.

Na druhej strane odvolací súd však konštatuje, že pokiaľ by i pripustil, že navrhovateľ by bol
oprávneným subjektom na zvyšovanie nájomného, je potrebné uviesť, že i keď zákon č. 18/1996
Z. z. o cenách upravuje okrem iného pravidlá dohodovania, uplatňovania, regulácie a kontroly cien
(vrátane nájmu) a vymedzuje pôsobnosť orgánov štátnej správy, vyšších územných celkov a obcí v
oblastí cien, nie je „osobitným právnym predpisom" v zmysle § 696 ods. 1 OZ, ktorý by ustanovoval
prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu
cien plnení spojených s užívaním bytu. Ani cenové opatrenia Ministerstva financií SR č. R-1/2001,
prípadne R-1/2003 stanovujúce maximálne výšky nájmu nemožno považovať za takýto „osobitný právny
predpis" - predmetom v nich obsiahnutej právnej úpravy nie sú prípady, v ktorých má prenajímateľ
bytu právnu možnosť jednostranne zvýšiť toto nájomné (úhradu). Skutočnosť, že štát v určitých
prípadoch stanovením maximálnej výšky nájomného reguluje výšku nájomného za účelom zamedzenia
nežiaduceho cenového vývoja nájomného, neznamená, že prenajímateľ je oprávnený automaticky v
nadväznosti na zmeny v určení maximálnej výšky nájomného jednostranne zvýšiť nájomné.

Občiansky zákonník v § 696 až § 699 neupravuje spôsob výpočtu nájomného na úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu a spôsob ich plnenia, nevymedzuje ani prípady, v ktorých je prenajímateľ
oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a zmeniť ďalšie
podmienky nájomnej zmluvy. Ust. § 696 ods. 1 OZ predpokladá, že tieto otázky upraví osobitný právny
predpis.

Z ust. § 686 OZ vyplýva, že zmluva o nájme bytu je zmluva odplatná a dohoda o nájomnom a úhrade za
plnenia spojené s užívaním bytu (alebo dohoda o spôsobe ich výpočtu) musí byť obsiahnutá v nájomnej
zmluve. Dohoda prenajímateľa o nájomnom a nájomcu o nájomnom nemôže byť jednostranne menená
(nájomné nemôže byť jednostranne zvýšené alebo znížené). Pokiaľ sa tak zmluvné strany nedohodli;
prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné len v prípadoch, ktoré ustanovuje osobitný
právny predpis (§ 696 ods. 1 OZ). Tak ako bolo uvedené vyššie, takýmto právnym predpisom
nie je cenové opatrenie Ministerstva financií SR, ktoré stanovuje maximálne výšky nájmu.

Pokiaľ i účastníci v zmluve o nájme bytu uzatvorenej 24.01.2001 v časti III. bod 6 zakotvili možnosť
prenajímateľa zmeniť výšku mesačných preddavkov na úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu,
nedohodli možnosť prenajímateľa jednostranne zmeniť výšku nájomného.

So zreteľom potom na skutočnosť, že medzi účastníkmi nedošlo k dohode o možnosti jednostranného
zvýšenia zmluvne dohodnutého nájomného, nebol navrhovateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné
bez dohody s odporcami ako nájomcami, nakoľko ho k tomu neoprávňoval žiadny právny predpis,
dohoda zmluvných strán ani medzi účastníkmi uzatvorená dohoda o nájme bytu.

Pokiaľ i navrhovateľ v podanom odvolaní namietal, že okresný súd nedodržal postup podľa § 118 ods.
2 O. s. p., je potrebné uviesť, že existencia tejto vady sama osebe nezakladá zmätočnosť rozhodnutia
a nie je procesnou vadou konania (uznesenie NS SR sp. zn. 4 Cdo 167/2012).

V nadväznosti na uvedené odvolací súd rozsudok okresného súdu ako správny podľa § 219 ods. 1,
2 O. s. p. potvrdil.

Odporcom náhradu trov odvolacieho konania nepriznal, nakoľko nemal za preukázané, že by mu účelne
vynaložené výdavky v súvislosti s odvolaním podaným zo strany navrhovateľa vznikli.

Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku riadny opravný prostriedok prípustný nie je.