Uznesenie Krajského súdu Bratislava sp. zn. 4Co/349/2015 z 29. 11. 2017
Citácia: uznesenie Krajského súdu Bratislava z 29. novembra 2017, sp. zn. 4Co/349/2015, ECLI:SK:KSBA:2017:1511209331.1
Krajský súd Bratislava | 4Co/349/2015 | ECLI:SK:KSBA:2017:1511209331.1 | 2017-11-29 | Uznesenie
Citované ustanovenia: § 391 CSP, § 396 ods. 3 CSP, § 389 ods. 1 písm. c) CSP, § 389 ods. 1 písm. b) CSP, CSP
Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/c2c7f559-a7a1-4a1b-9b99-51a379cb06b4
Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2017:1511209331.1

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 4Co/349/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1511209331
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 11. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Valéria Kleinová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1511209331.1

Uznesenie
Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Valérie Kleinovej a členov
senátu JUDr. Michaely Frimmelovej a Mgr. Ingrid Degmovej Pospíšilovej v právnej veci žalobcov: X/ T.
H., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., X/ K. T., U.. X.X.XXXX, F. X, R., X/ Y. T., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., X/ C. R.,
U.. XX.X.XXXX, F. X, R., X/ D. L., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., X/ H. L., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., X/ B.. G. L.,
U.. X.X.XXXX, F. X, R., X/ D. E., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., X/ B.. R. Š., U.. X.XX.XXXX, F. X, R., XX/ B..
C. G., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ U. G., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ B.. D. A., U.. XX.X.XXXX, K. G.
XX, D. X, XX/ B.. O. R., U.. XX.X.XXXX, M. XX, D. X, XX/ Ľ. R., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ Q. R., U..
XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ B.. B. T., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ N. T., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ D. H.,
U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ E. H., U.. X.XX.XXXX, F. X, R., XX/ B. A., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ Y.
A., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ N. Q., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ G.. H. C., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/
D.. T. C., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ C. L., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ G. L., U.. X.X.XXXX, F. X, R.,
XX/ N. G., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ G. I., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ Ľ. I., U.. XX.X.XXXX, F. X,
R., XX/ C. I., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ A.. C. U., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ G. U., U.. XX.XX.XXXX,
F. X, R., XX/ G. V., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ O. V., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ A. O., U..
XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ L. O., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ W. R., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ G.
R., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ G.. A. T., U.. XX.X.XXXX, T. X, I., A., XX/ G. Š., U.. XX.XX.XXXX, F. X,
R., XX/ G. L., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ N. L., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ K. R., U.. X.X.XXXX, F.
X, R., XX/ K. R., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/ G. F., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ H. F., F. X, R., XX/ K.
D., U.. X.X.XXXX, F. X, R., XX/ K. D., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ H. E., U.. XX.XX.XXXX, F. X, R., XX/
B.. U. E., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ B. R., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., XX/ Y. R., U.. XX.XX.XXXX, F. X,
R., zast.: správca bytového domu: Váš správca, spol. s r.o., IČO: 35 846 925, Furdekova 4, Bratislava,
zast.: Advokátska kancelária Machová s.r.o., IČO: 36 864 544, so sídlom Čulenova 2A/2621, Skalica,
proti žalovanému: B.. D. T., U.. XX.X.XXXX, F. X, R., zast.: Consilior Iuris, s.r.o., IČO: 47 231 157 so
sídlom Miletičova 23, Bratislava, o zaplatenie 403,49 Eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobcov proti
rozsudku Okresného súdu Bratislava V zo dňa 4. marca 2015 č.k. 6C 346/2011-251 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie   z r u š u j e   a vec mu           v r a c i a   na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol návrh (žalobu) žalobcov, ktorou sa v zastúpení
správcu od žalovaného domáhali zaplatenia sumy 403,49 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 2
% ročne od 16.4.2011 do zaplatenia. Žalovaným 1/ - 52/ uložil povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu
trov konania 24 Eur za súdny poplatok a náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 164,35 Eur na
účet právneho zástupcu žalovaného Consilior Iuris s.r.o., vedený vo VÚB, a.s. Bratislava č. ú.: E., a to
do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

2. Vychádzal zo skutkového odôvodnenia žaloby, že dňa 1.6.2006 bola medzi žalovaným ako vlastníkom
bytu č. XX, nachádzajúceho sa na F. Z. Č.. X v R. a spoločnosťou Váš správca, spol. s r.o. ako



správcom uzatvorená Zmluva o výkone správy č. 60/01/2006, predmetom ktorej bolo zabezpečenie
správy bytového domu na F. Z. Č.. X H. R., ako aj zabezpečenie plnení spojených s užívaním bytu a
ďalších služieb dohodnutých v zmluve. V súlade so zmluvou sa žalovaný zaviazal poukazovať na účet
bytového domu mesačný príspevok do fondu údržby a opráv bytového domu a taktiež príspevok vo
výške správcom stanovenej zálohovej platby, vrátane odmeny za výkon správy. Na základe zálohového
predpisu platného od 1.12.2010 mal žalovaný uhrádzať vždy do 15. dňa kalendárneho mesiaca zálohové
platby vo výške 113,25 Eur mesačne. Nakoľko žalovaný vyúčtované služby riadne neuhrádzal, vznikol
mu za obdobie od 1.12.2010 do 30.4.2011 nedoplatok vo výške 403,49 Eur, na zaplatenie dlžnej sumy
bol opakovane vyzvaný, avšak na výzvu žiadnym spôsobom nereagoval a pohľadávku neuhradil.

3. Pred prvým pojednávaním vo veci samej podaním doručeným súdu dňa 25.1.2013 žalovaného sa
naďalej domáhali zaplatenia sumy 371,15 Eur s príslušenstvom.

4. Podaním zo dňa 23.4.2014 žalobcovia žiadali uloženie žalovanému povinnosti zaplatiť im sumu
613,28 Eur spolu s 9,25 % ročným úrokom z omeškania od 1.5.2011 do zaplatenia. Okrem sumy 403,49
Eur sa tak domáhali aj zaplatenia nedoplatku vo výške 242,13 Eur vyplývajúceho z vyúčtovania služieb
za rok 2010. Vzhľadom na čiastočné späťvzatie návrhu v časti o zaplatenie sumy 32,34 Eur ako odmeny
za správu žiadali žalovaného zaviazať na zaplatenie istiny iba vo výške 613,28 Eur s príslušenstvom.

5. Uznesením vyhláseným na pojednávaní dňa 4.3.2015 súd prvej inštancie zmenu petitu žaloby
nepripustil. Uznesením č.k. 6C 346/2011 - 248 zo dňa 4.3.2015 konanie v časti o zaplatenie 32,34 Eur
zastavil.

6. Žalovaný žiadal žalobu voči nemu zamietnuť, namietajúc neplatnosť Zmluvy o výkone správy z
dôvodu, že spoločnosť Váš správca, spol. s r.o. nemala v čase uzatvorenia zmluvy v Obchodnom
registri zapísaný a povolený predmet činnosti „správa bytového domu“, čo je podľa neho v rozpore s
ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z., že zmluva nebola zatiaľ právoplatne legalizovaná schválením na
schôdzi vlastníkov bytov a neobsahuje ani zásadné ustanovenia vyplývajúce z novelizovaného zákona
č. 182/1993 Z.z., ktoré majú priamy vplyv na platenie za služby súvisiace s užívaním bytu a príspevku
do fondu prevádzky, údržby a opráv. Tiež mal opakovane reklamovať u spoločnosti Váš správca,
s.r.o. nesprávnosť vykonaného ročného vyúčtovania a protizákonnosť niektorých položiek mesačných
zálohových platieb.

7. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výsluchom žalovaného, oboznámením sa s listinnými
dôkazmi, najmä Zmluvou o výkone správy č. 60/01/2006, čiastočným výpisom z listu vlastníctva č. XXXX
a vyúčtovaním služieb za rok 2010.

8. Z vykonaného dokazovania zistil, že dňa 1.6.2006 uzatvorili vlastníci bytov a nebytových priestorov
v bytovom dome na F. Z. Č.. X H. R. a spoločnosť Váš správca spol. s r.o. Zmluvu o výkone správy č.
60/01/2006, predmetom ktorej bola odplatná správa predmetného bytového domu, zabezpečenie plnení
spojených s užívaním bytov a ďalších služieb za podmienok dojednaných zmluvou. Podľa článku IV
bod 3 písm. a/, b/ Zmluvy o výkone správy boli vlastníci povinní na zabezpečenie prevádzky, údržby
a opráv spoločných častí domu, zariadení, príslušenstva, prípadne pozemku poukazovať správcovi
mesačne príspevok do fondu údržby a opráv, ako aj príspevok do fondu služieb vo výške správcom
stanovenej zálohovej platby, vrátene odmeny za výkon správy, a to vždy do 15. dňa bežného mesiaca.
Podľa zálohového predpisu vystaveného pre žalovaného ako vlastníka bytu č. XX nachádzajúceho
sa na F. Z. Č.. X H. R., mal žalovaný od 1.12.2010 mesačne platiť za služby spojené s prevádzkou
domu sumu 113,25 Eur. Upomienkou k 31.3.2011 vyzval Váš správca spol. s r.o. žalovaného na
úhradu nedoplatku na mesačných zálohových platbách do fondu služieb vo výške 290,24 Eur. Žalovaný
vyčíslený nedoplatok namietal u spoločnosti Váš správca spol. s r.o. Sumárnou analýzou platieb za
obdobie od 1.12.2010 do 30.4.2011 bol žalovanému vyčíslený nedoplatok na mesačných zálohových
platbách do fondu služieb vo výške 403,49 Eur. Z výpisu z obchodného registra spoločnosti Váš správca
spol. s r.o. zistil, že správa bytového alebo nebytového fondu je predmetom činnosti tejto spoločnosti
odo dňa 28.04.2010.

9. Po právnej stránke vychádzal z ustanovení § 6 ods. 1,2, § 8 ods. 1, § 32c ods. 2 zákona č. 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinného od 01.07.2007 (ďalej len „zákon o vlastníctve
bytov“).



10. Na základe vykonaného dokazovania dospel súd prvej inštancie k záveru, že žaloba je nedôvodná. V
konaní mal za preukázané, že dňa 1.6.2006 uzatvorili vlastníci bytov a nebytových priestorov na F. Z. Č..
X H. R. a spoločnosť Váš správca spol. s r.o. Zmluvu o výkone správy č. 60/01/2006, predmetom ktorej
bola odplatná správa bytového domu, zabezpečenie plnení spojených s užívaním bytov a ďalších služieb
za podmienok dojednaných predmetnou zmluvou. Konštatoval, že na základe uzatvorenej zmluvy boli
vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní poukazovať správcovi mesačne príspevok do fondu
údržby a opráv, ako aj príspevok do fondu služieb vo výške správcom stanovenej zálohovej platby,
vrátene odmeny za výkon správy. V konaní mal tiež preukázané, že v čase uzatvorenia Zmluvy o
výkone správy nemala spoločnosť Váš správca spol. s r.o. v predmete svojej činnosti „správu a údržbu
bytového fondu“. Z ustanovenia § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov účinného od 1.7.2007 podľa
neho vyplýva, že jednou z podmienok nevyhnutných na to, aby správca mohol vykonávať svoju činnosť
v zmysle príslušných zákonných ustanovení je, aby mal v predmete podnikania alebo v predmete
činnosti uvedenú „správu a údržbu bytového fondu“. Uviedol, že podľa prechodného ustanovenia k
novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnej od 1.7.2007 bolo potrebné zmluvy o
výkone správy uzatvorené do 1.7.2007 uviesť do súladu so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v termíne do 31.12.2007 pod následkom neplatnosti uzatvorených zmlúv, príp. ich častí.
Nakoľko spoločnosť Váš správca spol. s r.o. nemala ku dňu účinnosti vyššie uvedenej novely zákona o
vlastníctve bytov v predmete svojej činnosti „správu a údržbu bytového fondu“, bola povinná najneskôr
do 31.12.2007 zosúladiť predmet svojej činnosti so zákonom o vlastníctve bytov, a to konkrétne s ust.
§ 8 ods. 1 predmetného zákona. Výpisom z obchodného registra mal preukázané, že spoločnosť Váš
správca spol. s r.o. v zákonom stanovenom termíne túto povinnosť nesplnila, správa bytového alebo
nebytového fondu sa stala predmetom činnosti tejto spoločnosti až odo dňa 28.4.2010. Vzhľadom na
skutočnosť, že ku dňu 31.12.2007 nemala spoločnosť Váš správca spol. s r.o. v predmete svojej činnosti
„správu a údržbu bytového fondu“ tak, ako to vyžaduje ust. § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov, má súd prvej inštancie za to, že Zmluva o výkone správy č. 60/01/2006 je s
poukazom na ust. § 32c ods. 2 zákona o vlastníctve bytov podľa neho neplatná, a preto nie je možné
priznať na jej základe plnenie, ktorého sa žalobcovia v zastúpení spoločnosti Váš správca spol. s r.o.
v tomto konaní domáhajú. Nakoľko v konaní nebolo preukázané, že by vlastníci bytov a nebytových
priestorov na F. Z. Č.. X H. R. uzatvorili so spoločnosť Váš správca spol. s r.o. novú zmluvu o výkone
správy, na základe ktorej by bol Váš správca spol. s r.o. oprávnený vykonávať činnosť v zmysle zákona o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov, súd žalobu zamietol ako nedôvodnú a námietkou premlčania
nároku, ktorú v konaní vzniesol žalovaný, sa už nezaoberal.

11. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie podľa § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s § 149 ods. 1
O.s.p. a v konaní úspešnému žalovanému priznal náhradu trov konania vo výške 24 Eur za zaplatený
súdny poplatok za odpor a náhradu trov právneho zastúpenia spolu vo výške 164,35 Eur.

12. Proti tomuto rozsudku podali v zákonnej lehote odvolanie žalobcovia, zastúpení správcom, ktorí
žiadali napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie. Nestotožnili sa s názorom súdu prvej inštancie, že Zmluva o výkone správy č. 60/01/2006
ktorú uzavrel ako správca spoločnosť Váš správca, spol. s r.o. dňa 1.6.2006 s nimi ako s vlastníkmi
bytov a nebytových priestorov bytového domu na ul. F. X H. R., s poukazom na ust. § 32c ods. 2
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je neplatná, keďže z ust. § 8
ods. 1 tohto zákona účinného od 1.7.2007 mal mať správca v predmete svojho podnikania zapísanú
„správu a údržbu bytového fondu“, ktorú ku dňu 31.12.2007 nemal v predmete svojej činnosti zapísanú
ako predmet podnikania, z ktorého dôvodu nie je možné priznať na jej základe plnenie, ktorého sa
voči žalovanému domáhajú. Bol toho názoru, že z citovaných ustanovení zákona o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov vyplýva, že sankciou za nesplnenie povinnosti uviesť zmluvy o výkone správy
alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1.7.2006 do súladu so zákonom do 31.12.2007, má byť
absolútna neplatnosť tých častí týchto zmlúv, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami cit. zákona, ktorá
neplatnosť však môže mať len účinky ex nunc, pretože dôvody neplatnosti nastávajú až uplynutím
zákonom stanovenej lehoty. Z odôvodnenia rozsudku súdu prvej inštancie však podľa neho nie je vôbec
zrejmé, či má ísť o neplatnosť absolútnu alebo relatívnu, resp. ktorá časť zmluvy o výkone správy sa
stala neplatnou. Uviedli, že spoločnosť Váš správca, spol. s r.o. uzatvorila s nimi ako vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov zmluvu o výkone správy riadne a v súlade so zákonom s tým, že pre výkon
správy spĺňala všetky zákonné podmienky a ust. § 8 zák. č. 367/2004 Z.z., ktorý nadobudol účinnosť od
1.7.2004, a ktoré stanovuje povinnosti správcu, sa novelou zákona č. 268/2007 Z.z. vo svojom obsahu



žiadnym spôsobom nezmenila. Od 1.6.2010 nadobudol účinnosť zákon č. 136/2010 Z.z., o službách na
vnútornom trhu, ktorý okrem iného novelizoval aj živnostenský zákon, a až od tohto času sa v „Zozname
odporúčaných označených voľných živností a ich obsahového vymedzenia“ Ministerstva vnútra SR,
sekcia verejnej správy, odbor živnostenského podnikania, nachádza predmet činnosti „Správa a údržby
bytového a nebytového fondu“ a v zmysle ust. § 80s ods. 1 zák. č. 136/2010 Z.z. živnostenské listy a
koncesné listiny vydané do 31.5.2010 zostávajú v platnosti. Mal za to, že neplatnosť zmluvy má byť
výnimkou a nie zásadou a vyslovenie neplatnosti Zmluvy o výkone správy č. 60/01/2006, uzavretej dňa
1.6.2006, súdom prvej inštancie považoval za absolútne neprijateľné a nesprávne. Vytýkal súdu prvej
inštancie sa žiadnym spôsobom nevysporiadal so zákonnou povinnosťou žalovaného ako vlastníka bytu,
ktorá vyplýva z ust. § 10 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a ktoré každému vlastníkovi
bytu stanovuje povinnosť poukazovať na účet bytového domu zálohové preddavky za plnenia poskytnuté
v súvislosti s užívaním bytu, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do
katastra nehnuteľností, ktorá povinnosť je vlastníkom bytov kogentne daná. Poukázal na to, že žalovaný
na základe uvedenej zmluvy v období od nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu až do decembra 2010
riadne plnil a od novembra 2011 doposiaľ tiež riadne plní, a to v prospech účtu bytového domu, ktorý
v čase podania žaloby a predmetného súdneho konania, až doteraz spravuje ako správca spoločnosť
Váš správca, spol. s r.o. Bol tiež toho názoru, že nimi vymáhaný nedoplatok je majetkom vlastníkom
bytov a nebytových priestorov na ul. F. X H. R., ktorý pre nich správca vymáha.

13. Žalovaný vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalobcov navrhol napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie
ako vecne správny potvrdiť a priznať mu aj náhradu trov odvolacieho konania. Poukázal na ustanovenia
§ 32c ods. 2 a § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov a na to, že vzhľadom
k tomu, že dovtedajší správca stratil uplynutím stanovenej lehoty (31.12.2007) spôsobilosť vykonávať
činnosť správcu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva o výkone správy sa
stala neplatnou.

14. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 Civilného sporového poriadku, ďalej len „C.s.p.“)
viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania ä § 379, § 380 C.s.p.) prejednal vec bez pojednávania a dospel
k záveru, že odvolanie žalobcov je dôvodné.

15. Podľa § 470 ods. 1 C.s.p. ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo
dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

16. Právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona,
zostávajú zachované (§ 470 ods. 2 prvá veta C.s.p.).

17. Právny vzťah medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správcom je
upravený ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zmluvou o výkone správy.
Písomná zmluva o výkone správy je právnym titulom na výkon správy v dome správcom, ktorú uzatvárajú
vlastníci bytov a nebytových priestorov so správcom. Z ustanovenia § 6 ods. 3 zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov vyplýva, že na správu domu môže byť uzavretá len jedna zmluva o
výkone správy (alebo jedna zmluva o spoločenstva). Zákon explicitne vylučuje, aby boli uzavreté viaceré
zmluvy o výkone správy s viacerými správcami na výkon správy toho istého domu. Zmluva o výkone
správy vzniká v súlade s ustanovením § 43a na základe jednostranných právnych úkonov, ktoré sú jej
zmluvnými stranami vzájomne adresované. Na platný vznik zmluvy zákon vyžaduje existenciu ďalšej
právnej skutočnosti, ktorou je aprobovanie zmluvy o výkone správy nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pod schválením zmluvy treba rozumieť
výslovný prejav vôle minimálne nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome smerujúci k vyjadreniu
súhlasu s obsahom určitého právneho úkonu. Na záväznosť zmluvy pre všetkých vlastníkov v dome sa
vyžaduje aj jej podpísanie nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome.

18. Spôsob uzatvorenia takejto zmluvy nie je zákonom presne stanovený. U menších správcov sa
vyžaduje podpísanie zmluvy nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov, alebo pripojenie rozhodnutia o
voľbe správcu k správcom podpísanej zmluve, u veľkých správcov najčastejšie dochádza k zastupovaniu
vôle vlastníkov bytov „delegátom“, ktorého si pred tým vlastníci bytov zvolia. Každý nový vlastník bytu
a nebytového priestoru je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o
pristúpení k Zmluve o spoločenstve alebo k Zmluve o výkone správy je aj jednou z podstatných náležitostí
zmluvy o prevode vlastníctva bytu (§ 5 ods. 2 písm. g/ zákona o vlastníctve bytov). Vlastníci bytov a



nebytových priestorov sú povinní uzatvoriť so správcom písomnú zmluvu o výkone správy osobitne za
každý bytový dom.

19. Vzťah medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom je založený tak ako väčšina
občianskoprávnych vzťahov na inštitucionálnej základni dvojstranného právneho úkonu - zmluvy o
výkone správy. Ide o osobitný typ, neupravený Občianskym zákonníkom, ale špeciálnym právnym
predpisom, a to zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov.

20. Podľa § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len
„zákon o vlastníctve bytov“), na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome (ďalej len "spoločenstvo"), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu
o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len "správca"), najmä s bytovým
družstvom.

21. Podľa § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými
správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných  zariadení domu,
priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných  nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome.

22. Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom
dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

23. Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné (§ 6 ods. 4 cit. zákona).

24. Podľa § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická
osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového
fondu. Činnosť správcom môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona; správca, ktorý spravuje bytové
domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu.

25. Podľa § 8 ods. 3 tretia veta zákona o vlastníctve bytov majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku
správcu.

26. Podľa § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov správca je povinný vykonávať správu domu samostatne
v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe
domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. Správca zastupuje v konaní na
súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania
podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o
určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome
alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného
práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v
konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome.

27. Podľa § 8b ods. 2 písm. e/ zákona o vlastníctve bytov pri správe domu je správca povinný sledovať
úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky a údržby a opráv od vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.

28. Podľa § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov správca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome pri výkone správy až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do
výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov
voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy, nesie



vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami
preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv správcovi.

29. Súd prvej inštancie založil svoje rozhodnutie na tom, že v čase uzatvorenia Zmluvy o výkone správy
nemala spoločnosť Váš správca spol. s r.o. v predmete svojej činnosti „správu a údržbu bytového fondu“,
pričom z ustanovenia § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov účinného od 1.7.2007 vyplýva, že jednou
z podmienok nevyhnutných na to, aby správca mohol vykonávať svoju činnosť v zmysle príslušných
zákonných ustanovení je, aby mal v predmete podnikania alebo v predmete činnosti uvedenú „správu
a údržbu bytového fondu“ a tiež že podľa prechodného ustanovenia k novele zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov účinnej od 1.7.2007 bolo potrebné zmluvy o výkone správy uzatvorené
do 1.7.2007 uviesť do súladu so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v termíne do
31.12.2007 pod následkom neplatnosti uzatvorených zmlúv, príp. ich častí. Nakoľko spoločnosť Váš
správca spol. s r.o. nemala ku dňu účinnosti vyššie uvedenej novely zákona o vlastníctve bytov v
predmete svojej činnosti „správu a údržbu bytového fondu“, bola povinná najneskôr do 31.12.2007
zosúladiť predmet svojej činnosti so zákonom o vlastníctve bytov, a to konkrétne s ust. § 8 ods. 1
predmetného zákona. a výpisom z obchodného registra mal preukázané, že spoločnosť Váš správca
spol. s r.o. v zákonom stanovenom termíne túto povinnosť nesplnila, správa bytového alebo nebytového
fondu sa stala predmetom činnosti tejto spoločnosti až odo dňa 28.4.2010. Preto keď ku dňu 31.12.2007
nemala spoločnosť Váš správca spol. s r.o. v predmete svojej činnosti „správu a údržbu bytového fondu“
tak, ako to vyžaduje ust. § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, mal súd prvej
inštancie za to, že Zmluva o výkone správy č. 60/01/2006 je s poukazom na ust. § 32c ods. 2 zákona o
vlastníctve bytov neplatná, a v konaní nebolo preukázané, že by vlastníci bytov a nebytových priestorov
na F. Z. Č.. X H. R. uzatvorili so spoločnosť Váš správca spol. s r.o. novú zmluvu o výkone správy, na
základe ktorej by bol Váš správca spol. s r.o. oprávnený vykonávať činnosť v zmysle zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov, nebolo podľa neho možné priznať na jej základe plnenie, ktorého sa
žalobcovia v zastúpení spoločnosti Váš správca spol. s r.o. v tomto konaní domáhajú.

30. Čo sa týka prechodného ustanovenia § 32c ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, v zmysle tohto vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy
alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31.
decembra 2007. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s
ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.

31. V zmysle tohto prechodného ustanovenia sú sankcionované neplatnosťou časti zmluvy o výkone
správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami cit. zákona po uplynutí uvedenej
lehoty. Preto súd prvej inštancie nesprávne aplikoval toto ustanovenie na daný prípad, keď nepoukazoval
na niektoré z ustanovení predmetnej zmluvy o výkone správy, ale na to, že správca spoločnosť Váš
správca, spol. s r.o. nemala v čase uzavretia zmluvy v predmete svojej činnosti „správu a údržbu
bytového fondu“, ktorý nedostatok tento správca neodstránil do 31.12.2007, ale až 28.4.2010. Z tohto
dôvodu nemohol súd prvej inštancie založiť svoje rozhodnutie o neoprávnenosti nároku žalobcov ako
vlastníkov bytov predmetného bytového domu voči žalovanému. Čo sa týka správcu, neplatnosťou je
podľa § 6 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov sankcionovaná zmluva uzatvorená v rozpore s § 6 ods. 3 v
prípade, ak v jednom bytovom dome by nebola uzavretá zmluva o výkone správy len s jedným správcom,
prípadne z dôvodu nedodržania postupu pri jej uzatváraní.

32. Skutočnosť, že správca nemal v čase uzavretia zmluvy o výkone správy v predmete svojej činnosti
„správu a údržbu bytového fondu“ nemá vplyv na nárok žalobcov ako vlastníkov bytov a nebytových
priestorov predmetného bytového domu, vlastníkom bytu v ktorom je aj žalovaný. Povinnosť žalovaného
platiť zálohové platby za služby spojené s vlastníctvom jeho bytu vyplýva z ust. § 10 zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov a tieto sú majetkom vlastníkov bytov a nie správcu. Pokiaľ ide o nárok
žalobcov na nedoplatok žalovaného nimi uvedený, má ísť o nedoplatok za obdobie od 1.12.2010 do
30.4.2011, kedy navyše správca spoločnosť Váš správca spol. s r.o. už má vo svojom predmete činnosti
„správu a údržbu bytového fondu“, avšak ako už bolo uvedené, na nárok žalobcov ako ostatných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov táto skutočnosť nemá žiadny vplyv, nakoľko ide o ich majetok
a nie majetok správcu, a neplatením zálohových platieb v zmysle § 10 zákona o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov by sa žalovaný na ich úkor bezdôvodne obohatil.



33. Preto, keď súd prvej inštancie zamietol žalobu z vyššie uvedeného dôvodu bez ďalšieho vykonania
dokazovania ohľadom oprávnenosti a výšky nároku žalobcov, teda v dôsledku nesprávneho právneho
posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy a nesprávnym procesným postupom tak znemožnil
strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na
spravodlivý proces, a tento nedostatok nemožno napraviť v konaní pred odvolacím súdom, odvolací súd
napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 389 ods. 1 písm. c/ a b/ C.s.p. zrušil a podľa § 391
C.s.p. vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

34. V novom rozhodnutí o veci rozhodne súd prvej inštancie aj o trovách odvolacieho konania (§ 396
ods. 3 C.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie od doručenia opravného
uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).