{"guid": "3950d883-0c67-4466-abae-f4cc8df9bf79:e8265c28-fcf0-41ac-9697-636c5ff032f0", "ecli": "ECLI:SK:KSBB:2019:6118256689.1", "spisova_znacka": "43Cob/1/2019", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 43Cob/1/2019 z 13. 3. 2019", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica z 13. marca 2019, sp. zn. 43Cob/1/2019, ECLI:SK:KSBB:2019:6118256689.1", "identifikacne_cislo": "6118256689", "sud": {"guid": "sud_138", "nazov": "Krajský súd Banská Bystrica", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-banska-bystrica"}, "sudca": "JUDr. Jana Veselá", "sudca_id": 386, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-jana-vesela-386", "datum_vydania": "2019-03-13", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Zmeňujúce"], "oblast": ["Obchodné právo"], "podoblast": ["Obchodné záväzkové vzťahy"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1964/40", "nazov": "OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-680.odsek-2", "nazov": "§ 680 ods. 2 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-680.odsek-2", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-680"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/1964/40#paragraf-680"], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/e8265c28-fcf0-41ac-9697-636c5ff032f0", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2019:6118256689.1", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBB:2019:6118256689.1", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBB:2019:6118256689.1/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 43Cob/1/2019
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118256689
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 03. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Jamrišková, PhD.
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2019:6118256689.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Márie
Jamriškovej PhD., členiek senátu JUDr. Drahomíry Dibdiakovej a JUDr. Evy Kmeťovej v právnej veci
žalobcu G. M., nar. XX.XX.XXXX, trvalý pobyt R. 2, XXXXX R., podnikajúcej pod obchodným menom
G. M. - Maťa, IČO: 40 692 299, právne zast. JUDr. Róbert Hnatko, advokát so sídlom Tehelná 1611/58,
085 01 Bardejov proti žalovanému Agentúra 04, s.r.o., so sídlom Partizánska cesta 13, 974 01 Banská
Bystrica, IČO: 36 628 743, právne zast. URBÁNI & Partners s.r.o., so sídlom Skuteckého 17, 974 01
Banská Bystrica, IČO: 36 646 181 v konaní o zaplatenie 540 Eur s prísl., o odvolaní žalobcu proti
rozsudku Okresného súdu Banská Bystrica č. k. 60Cb/50/2018-64 zo dňa 21. septembra 2018 takto

r o z h o d o l :

I. Rozhodnutie Okresného súdu Banská Bystrica č. k. 60Cb/50/2018-64 zo dňa 21. septembra 2018 v
prvej výrokovej vete mení tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 540 Eur spolu s úrokom
z omeškania 5,05 % ročne zo sumy 540 Eur od 01.02.2018 do zaplatenia, to všetko do troch dní odo
dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia.

II. Rozhodnutie Okresného súdu Banská Bystrica č. k. 60Cb/50/2018-64 zo dňa 21. septembra 2018 v
druhej výrokovej vete mení tak, že žalobca má nárok voči žalovanému na náhradu trov konania v celom
rozsahu.

III. Žalobcovi priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd napadnutým rozhodnutím zamietol žalobu ktorou sa žalobca voči žalovanému domáhal
zaplatenia sumy 540 Eur s prísl. a priznal žalovanému nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi
v celom rozsahu.

2. Okresný súd uviedol, že žalobca odôvodnil uplatnený nárok tým, že medzi žalobcom  ako nájomcom
a právnym predchodcom žalovaného, spoločnosťou BIOVEX s.r.o., so sídlom v Bardejove, Priemyselná
3005/1, IČO: 36 498 904 ako prenajímateľom a výlučným vlastníkom nehnuteľností bola dňa 27.04.2010
uzavretá Zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorej predmetom nájmu bola nehnuteľnosť- nebytový
priestor č. XX-XX A o celkovej výmere 27,21 m2, nachádzajúci sa na 2. nadzemnom podlaží
polyfunkčného domu „R. L.“ so súpisným číslom XXXX na ul. D. č. XX v Bloku A v R. - (ďalej
spolu ako „nehnuteľnosť“), slúžiaca na prevádzku kaderníctva. Nájomná zmluva bola uzavretá od
01.06.2010 na dobu neurčitú. Žalobca uhradil právnemu predchodcovi žalovaného depozit. Žalobca
uviedol, že pasívna legitimácia žalovaného je daná tým, že je právny nástupca prenajímateľa, ktorý
uhradený depozit prijal do svojej dispozície na základe riadne uzavretej Zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 27.04.2010. Ako právny nástupca prenajímateľa a výlučného vlastníka prenajatých
nebytových priestorov vstúpil žalovaný do právneho postavenia prenajímateľa v zmysle nájomnej zmluvy



uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom. Žalobca poukázal na čl. V ods. 1 Zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 27.04.2010, v ktorom sa zmluvné strany dohodli, že nájomca zloží pri podpise zmluvy
kauciu vo výške 540 Eur na účet prenajímateľa. Túto povinnosť žalobca splnil. V zmysle čl. V ods. 3
Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 27.04.2010 sa právny predchodca žalovaného zaviazal
vrátiť zloženú kauciu v lehote 60 dní od skončenia nájmu, ak kaucia nebola použitá v zmysle čl. V ods.
2 Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 27.04.2010.

3. Žalobca uviedol, že kaucia na takýto účel použitá nebola, nakoľko dlžoba na úhrade akýchkoľvek
plnení pri skončení nájmu nebola a predmet nájmu bol odovzdaný v stave bez závad a bez škôd na
predmete nájmu. O tejto skutočnosti svedčí aj Protokol o zistení stavu meračov zo dňa 30.11.2017
podpísaný preberajúcim nebytového priestoru, splnomocneným zástupcom žalovaného JUDr. Ivanom
Savčákom. JUDr. Savčák ešte v liste zo dňa 10.02.2017 s poukazom na ustanovenie § 680 ods. 2
Občianskeho zákonníka uviedol, že dňom, kedy sa žalovaný stal vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti,
ktorej časť bola predmetom nájmu, zároveň vstúpil aj do právneho postavenia prenajímateľa v zmysle
nájomnej zmluvy uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom - právnym predchodcom. Inými slovami, že
týmto dňom prešli na žalovaného všetky práva a povinnosti, ktoré mal predchádzajúci vlastník podľa
nájomnej zmluvy za podmienok dojednaných v nájomnej zmluve, ktorú uzatvoril predchádzajúci vlastník
predmetnej nehnuteľnosti. Dňa 19.09.2017 doručil žalovaný žalobcovi list s označením „Skončenie
nájmu - výpoveď“, ktorým bola zo strany žalovaného vypovedaná Zmluva o nájme nebytových priestorov
zo dňa 27.04.2010 s dvojmesačnou výpovednou lehotou k 30.11.2017. S ohľadom na túto skutočnosť
poslal žalobca dňa 12.10.2017 žalovanému list „žiadosť“, kde akceptoval výpoveď Zmluvy o nájme
nebytových priestorov zo dňa 27.04.2010 a žiadal o vrátenie zloženej kaucie vo výške 540,- Eur.
4. Žalovaný listom zo dňa 19.10.2017 žalobcovi odpovedal, že kauciu nevráti, nakoľko túto neeviduje a
že táto bola zložená inej spoločnosti - právnemu predchodcovi žalovaného. V mesiaci október 2017 až
november 2017 žalobca niekoľkokrát urgoval žalovaného o úhradu depozitu. Pre zachovanie korektných
vzťahov žalobca žiadal mimosúdne žalovaného doporučeným listom zo dňa 09.02.2018 označeným ako
„predžalobná výzva“ o prešetrenie celej situácie a uhradenie sumy vo výške 540 Eur na účet žalobcu,
a to v lehote 7 dní od doručenia oznámenia (výzvy). Žalovaný doporučenú zásielku prevzal. Na žiadosť
a výzvu žalobcu žalovaný nereagoval.

5. Žalobca svoj nárok uplatnený žalobou odôvodnil ustanoveniami o bezdôvodnom obohatení podľa §
451 ods. 2, § 456 a § 458  ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ). Žalobou si tiež uplatnil voči
žalovanému úroky z omeškania v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka vypočítané v súlade
s ustanovením § 517 ods. 2 OZ v platnom znení, pričom prvý deň omeškania s plnením peňažného dlhu
vo výške 540,- Eur nastal dňa 01.02.2018.

6. Okresný súd uviedol, že žalovaný považoval žalobu za nedôvodnú a nárok žalobkyne voči
žalovanému za nejestvujúci. Bránil sa tým, že žalobkyňa zjavne depozit uhradila inému subjektu.
Tvrdenie žalobkyne o tom, že žalovaný je právny nástupcom prenajímateľa je mylné, nakoľko žalovaný
je len nadobúdateľom nehnuteľnosti, čo s ohľadom na ustanovenie § 680 OZ má za následok trvanie
nájmu. V danom prípade nedošlo k vzniku „záväzku z depozitu“ medzi žalobkyňou a žalovaným, tento
vzťah si mala žalobkyňa vysporiadať podľa § 680 OZ s prenajímateľom, s ktorým má zmluvný vzťah. Z
obsahu nájomnej zmluvy zo dňa 27.04.2010 vyplýva, že sa jedná o „kauciu“, teda o vedľajšie dojednanie
v zmluve o nájme, teda bezdôvodne sa zjavne neobohatil žalovaný. Žalovaný nijaké bezdôvodné
obohatenie  od žalobkyne neobdržal, preto jemu pasívna vecná legitimácia nepatrí v tomto spore.
Zo žaloby je zrejmé, kto prijal „kauciu“ a teda komu by mala svedčiť pasívna vecná legitimácia v
spore. Vzhľadom na predložené dôkazy žalovaný tvrdil, že tieto sú postačujúce na rozhodnutie vo veci
zamietnutím žaloby. V rámci dokazovania nenavrhol doplniť dokazovanie v žiadnom smere, pretože
popísaný skutkový stav nezakladá právo žalobkyne na požadované plnenie.

7. Žalobca so skutočnosťami uvádzanými právnym zástupcom žalovaného nesúhlasil. Uviedol, že dňom,
kedy sa žalovaný stal vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej časť bola predmetom nájmu, zároveň vstúpil aj do
právneho postavenia prenajímateľa v zmysle nájomnej zmluvy uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom
- právnym predchodcom. To znamená, že týmto dňom boli na žalovaného prenesené všetky práva
a povinnosti, ktoré mal predchádzajúci vlastník podľa nájomnej zmluvy, a to všetko za podmienok
dojednaných v nájomnej zmluve, ktorú uzatvoril predchádzajúci vlastník predmetnej nehnuteľnosti.
Vzhľadom na uvedené je potrebné konštatovať, že žalobcovi patrí aktívna legitimácia a žalovanému
patrí pasívna legitimácia. Tvrdenie o pasívnej legitimácii žalovaného žalobca podporil skutočnosťou,



že subjektívne právo žiadať o vrátenie zloženej kaucie (okamih vzniku nároku) vzniklo žalobcovi až
v okamihu zániku nájmu, teda v dobe, kedy už bola v právnom vzťahu so subjektom, ktorý bol
prenajímateľom nebytových priestorov - v danom prípade so žalovaným. Preto je žalobca oprávnený
si tento nárok uplatniť v rámci existujúceho právneho vzťahu voči subjektu, ktorý bol prenajímateľom v
dobe ukončenia nájmu. Nárok si nemôže uplatniť voči subjektu, s ktorým v dobe skončenia nájmu už
nebol v žiadnom právnom vzťahu. Okrem toho by bolo v rozpore s rozumným usporiadaním vzťahov
účastníkov právneho vzťahu nájmu nebytového priestoru, aby žalobca žiadal vrátenie kaucie od subjektu
(predchádzajúceho prenajímateľa), ktorý v dobe zániku nájmu nebol už vlastníkom nebytového priestoru
a teda ani účastníkom daného právneho vzťahu.

8. Žalobca poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 31.10.1997, sp. zn. 2
Cdon 863/97 v zmysle ktorého ustanovenie § 680 ods. 2 OZ upravujúce prechod práv a povinností
na nadobúdateľa prenajatej veci obsiahnuté v rámci všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy sa uplatní
i vo vzťahoch nájmu bytu a nebytového priestoru, pretože špeciálna úprava tohto nájomného vzťahu
upravená v Občianskom zákonníku a v zákone o nájme a prenájme nebytových priestorov použitie
uvedeného ustanovenia nevylučuje a jeho aplikácia nie je vylúčená ani povahou daného nájomného
vzťahu. Citované ustanovenie upravuje zvláštny prípad právneho nástupníctva (sukcesie), s ktorým je
spojený ten dôsledok, že na nadobúdateľa prechádzajú  práva a povinnosti prenajímateľa z nájomného
vzťahu priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spojuje,
tj. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nadobúdateľ vstupuje do pôvodného nájomného
vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva
a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. z nájomnej zmluvy, s výnimkou
tých práv a povinností, ktoré majú samostatný právny režim daný právnym dôvodom ich vzniku (napr.
peňažné pohľadávky a dlhy prenajímateľa, ktoré vznikli za trvania pôvodného nájomného vzťahu).
Zmyslom ustanovenia § 680 ods. 2 OZ je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu na strane prenajímateľa
a poskytuje sa právna ochrana nájomcovi v situácii, ktorú nemohol svojim prejavom vôle ovplyvniť.
Toto právne nástupníctvo sa týka práv a povinností typických pre nájomný vzťah, teda tých, ktoré
tvoria jeho pojmové znaky. So vstupom nadobúdateľa do nájomného vzťahu preto nemôže byť spojený
ten dôsledok, že by na neho prešiel taký záväzok jeho právneho predchodcu, ktorý uvedený rámec
presahuje, pričom poukázal na rozsudky Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 23.07.2002, sp.
zn. 26 Cdo 866/2002, zo dňa 31.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 339/2006, zo dňa 21.03.2007, sp. zn.
26Cdo 1598/2006). Ohľadom práv a povinností typických pre nájom však bezvýhradne platí, že právne
nástupníctvo podľa § 680 ods. 2 OZ sa týka celého obsahu nájomného vzťahu. Vzťahuje sa teda nielen
na jeho zložky podstatné (napr. spôsob výpočtu alebo iné určenie výšky nájomného), ale aj pravidelné
(napr. miesto a čas plnenia nájomného) a tiež vedľajšie (náhodné). K naposledy uvedeným obsahovým
zložkám možno bezpochyby zaradiť aj záväzky medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorých účelom
je zaistenie riadneho plnenia povinností charakteristických pre nájomný vzťah - kauciu. Podstatné je
iba to, či záväzok smeruje k úprave obsahu nájomného pomeru. Keďže dohodnutá kaucia mala slúžiť
ako záruka riadneho užívania nebytového priestoru po celú dobu trvania nájomného pomeru, t.j. že
sledovala účel zaistenia riadneho plnenia jednej z typickej povinnosti nájomcu, je s prihliadnutím na
vyššie uvedené potrebné považovať záväzok prenajímateľa z predmetnej zmluvy, teda záväzok vrátiť
žalobcom poskytnutú kauciu po skončení nájmu, za vedľajšiu obsahovú zložku nájomného pomeru,
ktorá prešla sukcesiou na žalovaného.

9. Žalovaný v konaní zotrval na obrane, že mu nesvedčí pasívna vecná legitimácia, pretože žaloba
bola podaná ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Z dôkazov pripojených k žalobe, ktoré
žalovaný nerozporoval, vyplýva, že plnenie tzv. kaucie nebolo poukázané žalovanému, ale inému
subjektu - spoločnosti BIOVEX. Vzhľadom na túto okolnosť je zrejmé, že na strane žalovaného k
žiadnemu bezdôvodnému obohateniu nedošlo, pretože žalovaný túto kauciu od spoločnosti BIOVEX
nedostal a nebola mu uhradená, ani nijakým iným právnym úkonom nedošlo k prevodu, postúpeniu
alebo zániku tohto záväzku. Naopak, samotný žalovaný žalobcu upozornil na fakt, že sa jedná o plnenie
inej spoločnosti, a preto tento nárok nemôže uplatňovať u žalovaného (podanie zo dňa 19.10. 2017,
ktoré predložil žalobca). Žalovaný uviedol, že vychádzajúc z nájomnej zmluvy a ustanovenia § 680 ods.
2 OZ, ktoré sa ako všeobecné ustanovenie vzťahuje na úpravu nájmu, napriek tomu, že tu sa jedná o
nájom podľa zákona č. 116/1990 Zb., má za to, že pri zmene vlastníctva vstupuje nadobúdateľ, ktorým
je žalovaný, do právneho postavenia prenajímateľa. Právne postavenie prenajímateľa si však žalovaný
vysvetľuje len v súvislosti s nájomným vzťahom, tento nájomný vzťah v zmysle nájomnej zmluvy je
však širší než len štandardná nájomná zmluva alebo zmluva o nájme nebytových priestorov, pretože v



článku V. nájomnej zmluvy je dojednanie o kaucii, ktoré nie je ustanovením ani nájmu podľa § 663 OZ
a nasl., ani ustanovenie zákona č. 116/1990 Zb., naopak, jedná sa o ustanovenie všeobecné osobitnej
časti Občianskeho zákonníka o zabezpečení záväzkov, ktoré je výsledkom neobmedzenej zmluvnej
autonómie vtedajších zmluvných strán, ktorými boli pôvodný vlastník spoločnosť BIOVEX a žalobca.
Výsledok tejto zmluvnej autonómie nemôže ovplyvniť právny vzťah, ktorý nadobudnutím vlastníckeho
práva k predmetu nájmu bol založený medzi žalobcom a žalovaným. Tento sa týkal výlučne práva užívať
a za toto užívanie uhrádzať nájomné.

10. Žalovaný nesúhlasil s právnym názorom žalobcu, pretože takéto ustanovenie alebo takýto výklad
ustanovenia § 680 ods. 2 OZ by umožňoval, aby de facto pôvodné zmluvné strany spätne antidatovali
znenie z nájomnej zmluvy, prípadne k nej uzavreli ďalšie dodatky, ktorými by medzi sebou zvýšili
kaucie, upravili ďalšie zmluvné pokuty alebo aj iné náhodné ustanovenia, ktoré sa môžu vyskytovať
ako súčasť ktoréhokoľvek zmluvného vzťahu a podľa logiky žalobcu by takéto plnenie mal následne
vydať nadobúdateľ, ktorý nadobudol predmet nájmu. Keďže žalovaný nedostal žiadne plnenie, tak sa
ani pozitívne neobohatil.

11. Žalovaný mal za to, že ust. § 680 ods. 2 OZ sa týka výlučne vzťahu nájomného, a druhá časť
tohto ustanovenia uvádza, že nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči pôvodnému
vlastníkovi. Z tohto ustanovenia teda vyplýva, že ak nejaká kaucia alebo zábezpeka alebo iný spôsob
zabezpečenia záväzku existoval, pravdepodobne práve preto, ak by existovali alebo vznikli záväzky
nájomcu, teda žalobcu, voči pôvodnému vlastníkovi, v tomto prípade spoločnosti BIOVEX. Preto mal
iniciovať nájomca vo vzťahu k tomuto subjektu vysporiadanie týchto záväzkov, pokiaľ boli teda aj nulové,
logicky mal požiadať o vrátenie zábezpeky, prípadne malo dôjsť k uzavretiu dodatku k nájomnej zmluve
alebo mohlo dôjsť k uzavretiu písomnej nájomnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným, kde by táto
okolnosť mohla byť spomenutá alebo vysporiadaná. Žalovaná istina 540,- Eur nie je v dispozičnej sfére
žalovaného, nachádza sa alebo nachádzala sa v spoločnosti BIOVEX s.r.o.. Žalobca túto sumu zaplatil
spoločnosti BIOVEX s.r.o., ale vydať toto bezdôvodné obohatenie by mal žalovaný. Takáto konštrukcia
predstavuje rozpor s princípom právnej istoty účastníkov konania a aj celkovo subjektov súkromného
práva, pretože by znamenala univerzálnu sukcesiu nadobúdateľa nehnuteľnosti do všetkých práv a
povinností. To však nebolo cieľom zákonodarcu, pretože takto sa v § 680 ods. 2 OZ ani neuvádza, že
by nadobúdateľ nehnuteľnosti vstupoval do všetkých práv a povinností pôvodného vlastníka. Uvádza
sa výlučne, že vstupuje do postavenia prenajímateľa. Keby zákonodarca uvažoval spôsobom, ktorý
predpokladá žalobca, bolo by v § 680 ods. 2 OZ uvedené, že sa stáva právnym nástupcom. Prípadne
vstupuje do všetkých práv a povinností, ktoré z tohto vzťahu vyplývajú, čo nie je pravda, pretože zmluva
o nájme môže obsahovať rôzne ďalšie vedľajšie ustanovenia, či už zábezpeky, zmluvné pokuty, ďalšie
plnenia, ktoré priamo nesúvisia s nájmom, ale môžu tvoriť pohľadávku a peňažné plnenie, ktoré by touto
logikou mohlo byť požadované od žalovaného.

12. Vzhľadom na tieto okolnosti podľa názoru žalobcu žalovaný vykladá českú judikatúru, na ktorú
odkázal, širšie než je reálny základ, pretože táto judikatúra v jednom prípade vylúčila, aby prípadný
prechod vlastníckeho práva bol dôsledkom univerzálnej sukcesie, ale len dôsledok práv a povinností z
daného nájomného vzťahu. Vzhľadom na tieto okolnosti cieľom uvedeného judikátu nebolo konštatovať,
že sa vstupuje do všetkých práv a povinností, ale len práv a povinností spojených s nájmom. Kaucia
ako univerzálny zabezpečovací prostriedok zabezpečujúci všetky peňažné plnenia alebo pohľadávky, v
tomto prípade dokonca v zmysle nájomnej zmluvy už aj vopred predpokladanú prípadnú náhradu škody,
je svojím charakterom inštitútom zabezpečujúcim viac než práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa,
ale ich vzájomné pohľadávky, o ktorých žalovaný nemal vedomosť a napriek písomnej komunikácii
so žalobcom pri ukončení zmluvy, kde jasne uviedol, že tieto nemôže uplatňovať voči žalovanému,
ale voči tomu, komu ich uhradil, ich odmieta. Vzhľadom na to, že sa jednalo o nájom a jedná sa o
obchodnú spoločnosť podnikateľa, kedy aj žalobca má postavenie podnikateľa, o nájme musí účtovať
v súlade so zákonom o účtovníctve, nájom sa považuje za dodanie služby, teda je tzv. zdaniteľným
plnením, o ktorom je potrebné viesť príslušný účtovný zápis. Z tohto dôvodu žalovaný namietol, že by
žalovaný mal vo vzťahu k zábezpeke akúkoľvek faktúru, práve naopak, aj v súdnom spise na č. l. 15 sa
nachádza faktúra spoločnosti BIOVEX, v zmysle ktorej sa uvádza, že fakturujú prijatú zálohu 540,- Eur,
splatnú 03.05.2010 a prevodný príkaz, ktorý predložila žalobkyňa, potvrdzuje, že túto platbu uhradila
tejto spoločnosti. Vzhľadom na uvedené účtovný zápis a evidenciu tohto plnenia aj vo vzťahu plnenia
povinnosti daňovej povahy má žalobca ako niekto, kto uhradil  ako daňový výdavok, a naopak, daňový
príjem má spoločnosť BIOVEX. Žalovaný nemôže o tejto neexistentnej pohľadávke ani nijako účtovať,



nemá o nej možnosť ani účtovať a dokonca v prípade, keby takúto pohľadávku viedol v účtovníctve,
zjavne by porušil ustanovenia zákona o účtovníctve aj zákona o daniach z príjmov, pretože by účtoval o
neexistentnom plnení za neexistentne poskytnutú službu. Keďže sa jedná o zábezpeku, táto by z povahy
jej veci mala byť vrátená tým, kto ju prijal, pokiaľ neboli naplnené dôvody na jej použitie. V tomto smere
teda pasívna vecná legitimácia bezdôvodného obohatenia preukázateľne listinne, účtovne aj fakticky
svedčí inému subjektu, než tomu, ktorým je žalovaný.

13. Žalovaný uviedol, že vzhľadom na to, že sa jednalo o nájom nebytových priestorov, tak ako uvádza
predmetná zmluva o nájme, ktorých vlastníkom pôvodne bola spoločnosť BIOVEX, ktoré sa nachádzali
v komplexe Bocian v R., žalovaný má vedomosť, že aj iní nájomcovia, ktorí mali pôvodne uzavreté
zmluvy so spoločnosťou BIOVEX, si uplatnili pohľadávky z titulu kaucie alebo nároky na ich vrátenie
alebo vyplatenie podľa charakteru jednotlivých nájomných zmlúv voči spoločnosti BIOVEX. Rovnakým
spôsobom mal postupovať aj žalobca a na tento postup ju žalovaný písomne listom zo dňa 19.10.2017
upozornil, pričom žalobca sám nepredložil žiadne iné vyjadrenie, či už spoločnosti BIOVEX, alebo svoj
vlastný postup, že by na základe tejto skutočnosti a de facto vlastného obsahu nájomnej zmluvy sa
akokoľvek pokúsil vyžiadať vrátenie kaucie od toho, komu ju v skutočnosti zaplatil. Uvedené svedčí o
tom, rovnako ako aj riadne uhrádzanie nájomného do skončenia nájomného vzťahu, že medzi žalobcom
a žalovaným sa jednalo výlučne o právo užívať nebytové priestory za dohodnuté nájomné a ďalšie
vzťahy, ktoré nie sú interpretačne súčasťou alebo povinnou súčasťou nájomnej zmluvy, hoc ako článok
V. sú tam uvedené, sú osobitnými dojednaniami, ktoré je potrebné riešiť s tým, s kým boli dohodnuté.

14. Okresný súd v odôvodnení uviedol, že nájom niektorých vecí je upravený osobitne, či už Občianskym
zákonníkom (napr. nájom bytu), alebo osobitnými predpismi (napr. nájom nebytových priestorov). Z
nájomnej zmluvy vyplýva pre nájomcu právo, aby najatú vec užíval alebo z nej bral úžitky (prichádza to
do úvahy pri plodonosných veciach, napr. pri pozemkoch). Ako môže nájomca užívať vec alebo brať z nej
úžitky, upravujú ďalšie ustanovenia Občianskeho zákonníka, resp. to upravuje nájomná zmluva. Takisto
práva a povinnosti prenajímateľa sú upravené v ďalších ustanoveniach Občianskeho zákonníka, resp.
spresnené v nájomnej zmluve. Občiansky zákonník nepredpisuje, čo má nájomná zmluva obsahovať.
Takéto konkrétne požiadavky obsahuje Občiansky zákonník iba pri nájme bytu (§ 686 ods. 1). To však
neznamená, že nájomná zmluva nemusí mať žiadne náležitosti. Musí mať všetky obsahové náležitosti,
ktoré sú z hľadiska nájomnej zmluvy ako osobitného typu záväzkovej zmluvy podstatné. Zmluva musí
obsahovať označenie prenajímateľa a nájomcu, medzi ktorými sa zmluva uzaviera, predmet nájmu a
odplatu za nájom (nájomné). Okrem týchto podstatných náležitostí môže zmluva obsahovať aj ďalšie
náležitosti, napríklad dohodnutú dobu nájmu, spôsob odovzdania a užívania najatej veci, spôsob platenia
nájomného, výpovedné dôvody, možnosti predčasnej výpovede pred dohodnutou dobou nájmu a pod.
Ako vyplynulo z nájomnej zmluvy, táto obsahovala okrem podstatných náležitostí aj ustanovenia o
peňažnej zábezpeke (kaucii) v článku V. zmluvy.

15. Okresný súd uviedol, že zloženie kaucie na účet pôvodného prenajímateľa bolo súdu dostatočne
preukázané výpisom z bankového účtu žalobcu, pričom táto skutočnosť nebola medzi stranami sporná.
Okrem toho si strany dohodli spôsob, akým sa so zloženou kauciou naloží pre prípad skončenia nájmu.
V tomto prípade je „prenajímateľ oprávnený kauciu použiť na úhradu dlžného nájomného a/alebo úhrad
alebo zmluvných pokút podľa tejto zmluvy; v prípade ak ku skončeniu nájmu dôjde výpoveďou a kaucia
nebola použitá podľa bodu 2, použije sa na zaplatenie nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním
nebytového priestoru počas plynutia dvojmesačnej výpovednej lehoty“. Zároveň sa zmluvné strany
dohodli, že v prípade skončenia nájmu písomnou dohodou zmluvných strán alebo odstúpením od zmluvy
je prenajímateľ povinný ju vrátiť nájomcovi najneskôr v lehote 60 dní od skončenia nájmu, ak  nebola
použitá podľa bodu 2 tohto článku zmluvy.

16. Okresný súd zdôraznil, že do právneho postavenia pôvodného prenajímateľa vstúpil žalovaný pričom
zmena vlastníctva k prenajatej veci nemá priamy vplyv na existenciu nájomného vzťahu. Ide o osobitný
spôsob právneho nástupníctva, ku ktorému dochádza zo zákona. (Rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp.
zn. 26 Cdo 493/2001). Zmena v osobe vlastníka prenajatej veci spôsobuje automatický vstup nového
vlastníka do právneho postavenia prenajímateľa, so zachovaním všetkých práv a povinností, ktoré si
nájomca dohodol s pôvodným prenajímateľom, a to aj takých, na ktoré sa zaviazal pôvodný vlastník veci
z osobitných dôvodov, pokiaľ k zániku týchto záväzkov nedošlo z iných dôvodov.



17. Okresný súd odôvodnil zamietnutie žaloby tým, že súdna prax zastáva názor, že na nadobúdateľa
vlastníckeho práva k prenajatej veci neprechádza taký záväzok jeho právneho predchodcu, ktorý
presahuje rámec nájomného vzťahu. Nadobúdateľ prenajatej veci vstupuje do pôvodného nájomného
vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva
a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. z nájomnej zmluvy, s výnimkou
tých práv a povinností, ktoré majú samostatný právny režim daný právnym dôvodom ich vzniku (napr.
peňažné pohľadávky a dlhy prenajímateľa, ktoré vznikli počas trvania pôvodného nájomného vzťahu)
(Rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 866/2002 zo dňa 23. júla 2002, Rozsudok Najvyššieho
súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 zo dňa 30. septembra 2009).

18. Okresný súd sa v tomto smere stotožnil s argumentáciou žalovaného o tom, že dohoda zmluvných
strán o peňažnej zábezpeke nie je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy, a teda ide o dojednanie,
ktoré presahuje rámec nájomného vzťahu. Dohoda o peňažnej zábezpeke nie je uzatvorená podľa
všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka (upravujúcich nájomnú zmluvu), ani podľa ustanovení
zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, preto ide o zmluvné dojednanie
v zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zabezpečení záväzkov. Zdôraznil, že
práva a povinnosti vyplývajúce z ustanovení nájomnej zmluvy o peňažnej zábezpeke (čl. V.) podliehajú
inému právnemu režimu ako samotná nájomná zmluva (ostatné články), pričom ich vyčlenením by
sa nezmaril účel nájomnej zmluvy a preto svojou zabezpečovacou povahou sa vymykajú rámcu
nájomného vzťahu (sú nad jeho rámec). Nárok uplatnený žalobcom titulom bezdôvodného obohatenia
mu nemožno priznať, nakoľko peňažnú zábezpeku žalobca zaplatil na účet pôvodného prenajímateľa
a z vykonaného dokazovania nebolo preukázané, že by došlo k odovzdaniu peňažnej zábezpeky
žalovanému. Okresný súd tak dospel k záveru, že v danom prípade nedošlo na strane žalovaného k
bezdôvodnému obohateniu, nakoľko žalobca nepreukázal, že žalovaný nadobudol majetkový prospech
vo forme peňažnej zábezpeky.

19. Proti rozhodnutiu okresného súdu podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca. V odvolaní
zopakoval argumenty, ktoré uvádzal v konaní pred súdom prvej inštancie a poukázal tiež na judikatúru,
na ktorú upriamil pozornosť vo svojich vyjadreniach doručených okresnému súdu.

20. Žalobca v odvolaní namietol, že okresný súd po právnej stránke nesprávne právne posúdil vec, keď
svojej rozhodnutie oprel o názor, že na nadobúdateľa vlastníckeho práva k prenajatej veci neprechádza
taký záväzok jeho právneho predchodcu, ktorý presahuje rámec nájomného vzťahu a keď sa stotožnil s
argumentáciou žalovaného o tom, že dohoda zmluvných strán o peňažnej zábezpeke nie je podstatnou
náležitosťou nájomnej zmluvy a teda ako taká neprechádza čo by záväzok na právneho nástupcu.
Zároveň sa nestotožnil s úvahou okresného súdu, že vo veci nebola preukázaná vecná pasívna
legitimácia žalovaného ako jedna z podmienok úspešnosti žalobného návrhu.

21. Žalovaný naďalej zotrval na svojej argumentácii z písomného vyjadrenia zo dňa 19.09.2018 s tým, že
pasívnu legitimáciu žalovaného preukázala skutočnosť, že subjektívne právo žiadať o vrátenie zloženej
kaucie (okamih vzniku nároku) vzniklo žalobkyni až v okamihu zániku nájmu, t.j. v dobe, kedy už bola
v právnom vzťahu so subjektom, ktorý bol prenajímateľom nebytových priestorov - v danom prípade so
žalovaným. Preto je žalobkyňa oprávnená si tento nárok uplatniť v rámci existujúceho právneho vzťahu
voči subjektu, ktorý bol prenajímateľom v dobe ukončenia nájmu. Nárok si nemôže uplatniť voči tomu
subjektu, s ktorým v dobe skončenia nájmu už nebol v žiadnom právnom vzťahu.

22. Žalobca vyjadril súhlas s názorom okresného súdu, že zmyslom ust. § 680 ods. 2 OZ je zaistiť
kontinuitu nájomného vzťahu na strane prenajímateľa a poskytuje sa právna ochrana nájomcu v situácii,
ktorú nemohol svojim prejavom vôle ovplyvniť. Toto právne nástupníctvo sa týka práv a povinností
typických pre nájomný vzťah, teda tých, ktoré tvoria jeho pojmové znaky. So vstupom nadobúdateľa do
nájomného vzťahu preto nemôže byť spojený ten dôsledok, že by na neho prešiel taký záväzok jeho
právneho predchodcu, ktorý uvedený rámec preukazuje. Nesúhlasil však s názorom okresného súdu,
že by práva a povinnosti vyplývajúce z ustanovení nájomnej zmluvy o peňažnej zábezpeke podliehali
inému právnemu režimu, ako samotná nájomná zmluva. Zotrval na názore, že ohľadom práv a povinností
typických pre nájom bezvýhradne platí, že právne nástupníctvo podľa § 680 ods. 2 OZ sa týka celého
obsahu nájomného vzťahu. Odkázal pritom na rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 25Cdo/1526/2001,
v zmysle ktorého k vedľajším (náhodným) obsahovým zložkám právneho vzťahu možno zaradiť aj



záväzky medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorých účelom je zaistenie riadneho plnenia povinností
charakteristických pre nájomný vzťah - kauciu.

23. Žalobca v odvolaní poukázal aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 26Cdo/652/2013,
ktorý sa zaoberal právnou otázkou posúdenia správnosti právneho názoru, že vstupom do postavenia
prenajímateľa bytu prešiel na dovolateľa aj záväzok z predmetnej zmluvy vrátiť žalobcovi poskytnutú
kauciu za tam stanovených podmienok. Najvyšší súd ČR dospel k záveru, že ak bol vznik subjektívnej
povinnosti prenajímateľa vrátiť kauciu viazaný iba na zánik nájmu bytu, je súčasne vylúčené uvažovať
o samostatnom právnom režime tohto záväzku. Zdôraznil pritom, že subjektívne právo žalobcu žiadať
o vrátenie kaucie mu vzniklo až v okamžiku zániku nájmu. Na základe uvedeného žalobca navrhol, aby
odvolací súd rozhodnutie okresného súdu zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie, resp. aby napadnuté
rozhodnutie podľa § 388 CSP zmenil tak, že žalobnému návrhu vyhovie v celom rozsahu.

24. Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu nevyjadril.

25. Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací prejednal vec podľa ustanovení § 379 a § 380
ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP), bez nariadenia pojednávania podľa ustanovenia
§ 385 ods. 1 CSP, pretože nie je potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie vykonané súdom prvej
inštancie a nevyžaduje to ani dôležitý verejný záujem. Rozsudok bol v zmysle § 378 ods. 1 a § 219 ods.
1 CSP odvolacím súdom verejne vyhlásený, čo bolo v zmysle § 219 ods. 3 CSP oznámené na úradnej
tabuli krajského súdu.

26. Odvolací súd vychádzal zo skutkového stavu tak, ako ho zistil okresný súd: medzi pôvodným
vlastníkom nehnuteľnosti, spoločnosťou BIOVEX, s.r.o., so sídlom v Bardejove, Priemyselná 3005/1,
IČO: 36 498 904 ako prenajímateľom a žalobcom, ako nájomcom, došlo dňa 27.04.2010 k uzavretiu
Zmluvy o nájme nebytových priestorov podľa ustanovenia § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj ako „zmluva o nájme nebytových priestorov“), na základe
ktorej odovzdal pôvodný vlastník žalobcovi do užívania nehnuteľnosť - nebytový priestor č. 12-16 A o
celkovej výmere 27,21 m2, nachádzajúci sa na 2. nadzemnom podlaží polyfunkčného domu „R. L.“ so
súpisným číslom XXXX na ul. D. č. XX v Bloku A v R. - ďalej spolu ako „nehnuteľnosť“, a to za účelom
prevádzky kaderníctva.

27. Z článku V. bod 1. zmluvy o nájme nebytových priestorov vyplýva, že sa zmluvné strany dohodli,
že nájomca (žalobkyňa) je povinný pri podpise zmluvy zložiť kauciu vo výške 540,- Eur na účet
prenajímateľa; o zložení tejto kaucie vydá prenajímateľ nájomcovi osobitné potvrdenie.

28. Z Výpisu z bankového účtu žalobcu za obdobie od 01.04.2010 do 30.04.2010              vyplýva, že
žalobca zaplatil dňa 30.04.2010 na bankový účet pôvodného vlastníka nehnuteľnosti sumu 540,- Eur.

29. Z Faktúry č.: FV2010046 zo dňa 03.05.2010, splatnej dňa 03.05.2010 vyplýva, že pôvodný vlastník
nehnuteľnosti, spoločnosť BIOVEX, s.r.o., ako dodávateľ túto vystavil žalobkyni ako odberateľovi na
sumu 540,- Eur titulom prijatej zálohy.

30. Oznámením vlastníka nehnuteľnosti zo dňa 10.02.2017 žalovaný oznámil žalobcovi, že je vlastníkom
nebytového priestoru, ktorý žalobca užíval z titulu nájmu a od 01.02.2017 má poukazovať nájomné a
úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu priamo žalovanému ako vlastníkovi. Z Oznámenia
vlastníka o povinnosti uhrádzať nájomné a služby súvisiace s užívaním predmetu nájmu zo dňa
24.02.2017 vyplýva, že žalovaný termín úhrady nájomného a služieb súvisiacich s užívaním predmetu
nájmu posunul od mesiaca marec 2017.

31. Zmluvný vzťah medzi sporovými stranami skončil v súlade s ustanovením čl. VII. bodu 2 zmluvy o
nájme nebytových priestorov ku dňu 01.12.2017, teda uplynutím dvojmesačnej výpovednej lehoty, ktorá
začala plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola doručená
výpoveď žalobkyni zo strany žalovaného zo dňa 19. 09. 2017 označená ako „Skončenie nájmu -
výpoveď“. Z Protokolu o zistení stavu meračov vyplýva, že žalobkyňa odovzdala vyprataný nebytový
priestor žalovanému dňa 30.11.2017.



32. Žalobca listom označeným ako „Žiadosť“ zo dňa 12.10.2017 žiadal o použitie zloženej kaucie na
úhradu faktúry č. 1701204 zo dňa 01.10.2017, splatnej dňa 15.10.2017, vo výške 135,- Eur vystavenej
za nájom za mesiac október 2017 a faktúry č. 1701205 zo dňa 01.10.2017, splatnej dňa 15.10.2017, vo
výške 82,19 Eur vystavenej za náklady za NP za mesiac október 2017, nakoľko kaucia nebola použitá
ani jedným zo spôsobov uvedených v čl. V. bodu 2 zmluvy o nájme nebytových priestorov. Zároveň
požiadala žalovaného, aby rovnako postupoval aj v prípade faktúr za mesiac november 2017.

33. Z listiny žalovaného adresovanej žalobcovi označenej ako „Žiadosť - odpoveď“ zo dňa 19.10.2017
vyplýva, že žalovaný neeviduje voči žalobcovi žiadne povinnosti súvisiace s kauciou, ktorú žalobca
odovzdal pôvodnému vlastníkovi nehnuteľnosti, preto nároky vyplývajúce zo zloženej kaucie si nemôže
uplatňovať voči žalovanému a takisto žalovaný nemôže postupovať tak, ako navrhol žalobca v liste zo
dňa 12.10.2017.

34. Podľa § 261 ods. 1 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka (ďalej len ObZ), táto časť zákona
upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky
okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

35. Podľa § 261 ods. 6 ObZ, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú upravené
v hlave II tejto časti zákona a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú sa
príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

36. Podľa § 680 ods. 2 zákona č. 40/1964 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), ak dôjde k zmene
vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca
je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená
alebo nadobúdateľom preukázaná.

37. Okresný súd na základe vykonaného dokazovania správne zistil skutkový stav, ktorý ani medzi
stranami sporný nebol. Odvolací súd preto nemal dôvod dokazovanie zopakovať ani doplniť a vychádzal
zo skutkových zistení okresného súdu. Z uvedeného dôvodu rozhodol odvolací súd v zmysle § 385 CSP
bez nariadenia pojednávania.

38. Okresný súd pri rozhodovaní o spore aplikoval aj správnu právnu normu (ktorú nesprávne vyložil),
preto nebol daný ani dôvod vyzvať sporové strany v zmysle § 382 CSP aby sa vyjadrili k aplikácii takého
ustanovenia iného právneho predpisu, ktoré v konaní nebolo použité okresným súdom.

39. Okresný súd v odôvodnení svojho rozhodnutia správne zdôraznil, že zmena v osobe vlastníka
prenajatej veci spôsobuje automatický vstup nového vlastníka do právneho postavenia prenajímateľa
so zachovaním všetkých práv a povinností, ktoré si nájomca dohodol s pôvodným prenajímateľom.
Nesprávne však už dospel k záveru, že záväzok nájomcu zaplatiť prenajímateľovi kauciu a na druhej
strane záväzok prenajímateľa vrátiť nájomcovi kauciu po ukončení nájomného vzťahu je právnym
vzťahom, ktorý presahuje rámec nájomného vzťahu. Takýto záver nevyplýva zo žiadneho ustanovenia
platného právneho predpisu.

40. Naopak, z ust. § 680 ods.2 OZ, ktorý okresný súd aplikoval vyplýva, že v prípade, ak došlo k zmene
vlastníctva k prenajatej nehnuteľnosti, tak nadobúdateľ vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa, čo
znamená, že vstúpil do všetkých záväzkov, ktoré pôvodný prenajímateľ voči nájomcovi mal, rovnako ako
vstúpil do práv pôvodného prenajímateľa voči nájomcovi. Kaucia, ktorú si zmluvné strany pri uzatváraní
zmluvy o nájme nebytových priestorov v čl. V bod 1 dohodli má priamy súvis s nájomným vzťahom
uzavretým medzi stranami. Dojednanie o kaucii nie je takým dojednaním, ktoré by presahovalo nájomný
vzťah, teda by žiadnym spôsobom s ním nesúviselo. Naopak kaucia slúžila ako zábezpeka toho, že
nájomca bude riadne plniť svoje záväzky vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy a v dôsledku toho bol
prenajímateľ oprávnený použiť kauciu na úhradu akýchkoľvek peňažných plnení, ktoré je nájomca
povinný zaplatiť prenajímateľovi podľa zmluvy a s ktorými by mohol byť v omeškaní po dobu dlhšiu ako
10 dní - napr. z titulu zodpovednosti za škodu, neuhradenia dlžných platieb na úhradu a pod. Z cit. čl. V
bod 2 zmluvy teda vyplýva, že kaucia je dojednaním bezprostredne súvisiacim s právami a povinnosťami
nájomcu vyplývajúcim z nájomného vzťahu a naopak s oprávneniami prenajímateľa vyplývajúcimi z
nájomného vzťahu. Ako taká je súčasťou  nájomného vzťahu aj  napriek tomu, že nemá charakter
podstatných náležitostí zmluvy. Keďže kaucia je súčasťou zmluvy a súčasťou dojednaní súvisiacich s



nájomným vzťahom, nadobúdateľ prenajatej nehnuteľnosti vstúpil v zmysle ust. § 680 ods. 2 OZ aj do
práv a povinností s touto kauciou súvisiacich.

41. Zmluva o nájme je uzavretá medzi prenajímateľom a medzi nájomcom. Keďže v zmysle zákonného
ustanovenia § 680 ods. 2 OZ v prípade zmeny vlastníctva k prenajatej nehnuteľnosti vstupuje
nadobúdateľ nehnuteľnosti do všetkých práv a povinností prenajímateľa, každá povinnosť, ktorá v
zmluve o nájme nebytových priestorov zaväzuje prenajímateľa, zaväzuje aj nového nadobúdateľa
nehnuteľnosti. Naopak nadobúdateľ povinností je oprávnený uplatňovať všetky práva prenajímateľa,
ktoré zo zmluvy vyplývajú voči nájomcovi. Skutočnosť, že žalovaný ako nový nadobúdateľ nehnuteľnosti
vykonával svoje práva prenajímateľa vyplýva aj z toho, že so žalobcom ako nájomcom komunikoval,
sám ho upovedomil o skutočnosti, že vstúpil do práv a povinností prenajímateľa a uplatnil svoje právo
ukončiť zmluvný vzťah výpoveďou z prenajatých priestorov.

42. Z nadobudnutia prenajatej nehnuteľnosti však žalovanému nevyplývajú iba práva prenajímateľa,
ale týkajú sa ho aj povinnosti prenajímateľa. Vzťahuje sa teda na neho aj povinnosť prenajímateľa
vyplývajúca z čl. V ods. 3 vrátiť nájomcovi kauciu, pokiaľ táto nebola podľa iných ustanovení zmluvy o
nájme nebytových priestorov použitá, a to v lehote upravenej v zmluve 60 dní od skončenia nájmu.

43. Ustanovenie Občianskeho zákonníka upravené v § 680 ods. 2 smeruje k zabezpečeniu právnej
istoty nielen na strane prenajímateľa, ale aj na strane nájomcu, pretože z cit. ustanovenia vyplýva,
že nový nadobúdateľ nehnuteľnosti si bude môcť uplatňovať tie isté práva voči nájomcovi, aké s
ním dohodol pôvodný vlastník nehnuteľnosti a naopak nájomca má istotu, že mu ostáva zachované
právo na nerušené užívanie nájmu. Aj za predpokladu, že by počas dlhodobého nájmu sa opakovane
menili vlastníci nebytového priestoru, nájomcu sa to vzhľadom na okruh dohodnutých práv a povinností
vymedzených v zmluve o nájme nedotkne. Jeho právne postavenie sa nemení, kým nedôjde k zmene
zmluvy, ktorú by prípadne mohol uzavrieť na základe dohody strán.

44. Odvolací súd sa teda prikláňa k rozhodnutiam Najvyššieho súdu ČR, na ktoré opakovane poukazoval
žalobca a z ktorých vyplýva podrobné odôvodnenie právnej podstaty kaucie dohodnutej v súvislosti s
nájomným vzťahom.

45. Pokiaľ okresný súd uviedol, že žalobkyni nárok nemohol priznať, keďže si ho uplatnila titulom
bezdôvodného obohatenia a na strane žalovaného k bezdôvodnému obohateniu nedošlo, je nutné
upozorniť na ustálenú súdnu prax, ktorá vychádza zo starej rímskej zásady iura novit curia, kedy právne
posúdenie uplatneného nároku vykonáva súd. I keď je pravda, že žalobca v žalobe uviedol, že na strane
žalovaného došlo k bezdôvodnému obohateniu, z obsahu žaloby, ako aj z písomného podania žalobcu
zo dňa 19.09.2018 jednoznačne vyplýva, že žalobca po celý čas poukazoval na zmluvný základ nároku,
ktorý si uplatnil. Nárok na vrátenie kaucie oprel o konkrétne ustanovenia zmluvy o nájme nebytových
priestorov a preto bol okresný súd povinný posúdiť týmto spôsobom uplatnený nárok. Okresnému súdu
je možné prisvedčiť v tom, že v danom prípade nešlo o nárok z bezdôvodného obohatenia, keďže
povinnosť vrátiť kauciu nájomcovi vyplýva prenajímateľovi zo zmluvy a nie je teda záväzkom, ktorý
by vznikol bez právneho dôvodu. Skutkové tvrdenia uvedené žalobcom, ako aj právny základ, o ktorý
svoj nárok opieral vedú k záveru, že žalobca produkoval v rámci prostriedkov procesného útoku také
skutkové tvrdenia a také dôkazné prostriedky, ktoré vedú k záveru o zmluvnom charaktere vzájomného
vzťahu medzi žalobcom a žalovaným a teda vedú k takému právnemu posúdeniu, že nárok žalobcovi
voči žalovanému vznikol na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov.

46. Pokiaľ sa žalovaný v konaní bránil, že žalobca zjavne depozit uhradil inému subjektu, toto skutkové
tvrdenie v konaní sporné nebolo. V čase uhradenia kaucie bol prenajímateľom iný subjekt, než je
žalovaný. Podstatné však je, že kaucia mu bola uhradená z titulu jeho postavenia ako prenajímateľa,
nie na základe iného právneho vzťahu, ktorý by mohol vzniknúť medzi pôvodným majiteľom nebytového
priestoru a žalobcom. Kaucia mu teda bola vyplatená práve ako prenajímateľovi a keďže v zmysle § 680
ods. 2 OZ každý ďalší nadobúdateľ tejto nehnuteľnosti vstupuje do práv a povinností prenajímateľa, je
ako prenajímateľ povinný kauciu v prípade, ak nebola použitá iným spôsobom nájomcovi vrátiť. Preto
skutočnosť, že kaucia bola vyplatená prenajímateľovi v čase, keď ním bol iný subjekt než žalobca, nemá
vplyv na povinnosť toho subjektu, kto je v pozícii prenajímateľa v čase ukončenia nájomného vzťahu,
túto kauciu v zmysle ustanovení zmluvy o nájme nebytových priestorov nájomcovi vrátiť.



47. Žalovaný sa bránil, že nijaké bezdôvodné obohatenie od žalobkyne neobdržal. S týmto záverom
odvolací súd súhlasí, na strane žalovaného k bezdôvodnému obohateniu nedošlo, jeho povinnosť
zaplatiť žalobkyni uplatnený nárok vyplýva zo zmluvného vzťahu. Tým je daná aj pasívna vecná
legitimácia žalovaného.

48. Žalovaný v konaní tvrdil, že právny vzťah súvisiaci s kauciou je širší, než len štandardná nájomná
zmluva alebo zmluva o nájme nebytových priestorov, pretože v čl. V nájomnej zmluvy je dojednanie o
kaucii, ktoré nie je ustanovením ani nájmu podľa § 663 OZ, ani ustanovením podľa zák. č. 116/1990 a
jedná sa o ustanovenie všeobecnej osobitnej časti Občianskeho zákonníka o zabezpečení záväzkov,
ktoré je výsledkom neobmedzenej zmluvnej autonómie zmluvných strán, ktorými boli pôvodný vlastník
spoločnosti a žalobca. Ako bolo vyššie uvedené, s takýmto záverom nie je možné súhlasiť, pretože
i keď ustanovenie o kaucii je vedľajším zmluvným dojednaním, toto zmluvné dojednanie je viazané
priamo na práva a povinnosti súvisiace s nájomným vzťahom, preto je súčasťou nájomného vzťahu.
Nájomcovi zakladalo povinnosť kauciu prenajímateľovi zložiť pri vzniku nájomného vzťahu a naopak
prenajímateľovi zakladalo povinnosť kauciu po ukončení nájomného vzťahu vrátiť, pokiaľ nebola
spotrebovaná v zmysle dohody strán. Ide preto o vzťah vyplývajúci z nájomnej zmluvy, ktorý aj  nového
prenajímateľa zaväzuje.

49. Žalovaný namietal, že by výkladom ust. § 680 ods.2 OZ vedúcim k záveru, že vstúpil do všetkých
práv a povinností prenajímateľa mohol viesť k tomu, aby pôvodné zmluvné strany spätne antidatovali
znenie z nájomnej zmluvy, prípadne uzavreli ďalšie dodatky, ktorými by medzi sebou zvýšili kaucie,
upravili ďalšie zmluvné pokuty alebo aj iné náhodné ustanovenia a pod. Primárne treba uviesť, že takýto
záver je špekulatívny, nevyplýva zo žiadnych skutkových zistení viažucich sa na prejednávaný prípad,
keďže skutočnosť, že zaplatenie kaucie v zmluve dohodnuté bolo, rovnako ako skutočnosť, že kaucia
zo strany nájomného bola zaplatená, a to vo výške uvedenej v zmluve, v konaní sporná nebola.

50. Žalovaný vyjadril názor, že sa ust. § 680 ods. 2 OZ týka výlučne vzťahu nájomného a druhá časť tohto
ustanovenia uvádza, že nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči pôvodnému vlastníkovi.
Podľa žalovaného z tohto ustanovenia vyplýva, že ak nejaká kaucia alebo zábezpeka alebo iný spôsob
zabezpečenia záväzku existoval, pravdepodobne práve preto, ak by existovali alebo vznikali záväzky
nájomcu, teda žalobcu voči pôvodnému vlastníkovi, v tomto prípade spoločnosti BIOVEX s.r.o. Preto
mal podľa názoru žalovaného žalobca požiadať o vrátenie zábezpeky, prípadne malo dôjsť k uzavretiu
dodatku k nájomnej zmluve alebo k uzavretiu písomnej nájomnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným,
kde by táto okolnosť mohla byť spomenutá alebo vysporiadaná. K uvedenému treba uviesť, že nájomcovi
z uzavretej zmluvy o nájme nebytových priestorov nevyplývalo žiadne oprávnenie vyjadrovať súhlas
alebo  nesúhlas s prevodom nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom nájmu, ani iným spôsobom vstupovať
do prípadného právneho vzťahu medzi pôvodným vlastníkom nehnuteľnosti, teda prenajímateľom, s
ktorým uzatváral nájomca zmluvu a prípadnými ďalšími nadobúdateľmi nehnuteľnosti. Práva nájomcu
ostávajú zachované na základe zákona, a to v zmysle cit. ust. § 680 ods. 2 OZ, v zmysle ktorých sa
jeho právne postavenie zmenou vlastníctva k prenajatej nehnuteľnosti nemení. Aj v prejednávanom
prípade bola zmena vlastníctva k nehnuteľnosti oznámená nájomcovi až novým nadobúdateľom, ktorým
je žalovaný, a to už v čase, keď žalovaný vstúpil do práv a povinností prenajímateľa. Od momentu, ako sa
prenajímateľom stal žalovaný, už žalobca ani nemohol iniciovať zmenu dohody s pôvodným vlastníkom
nehnuteľností, pretože ten už v pozícii prenajímateľa nebol. Rovnako nemal dôvod iniciovať zmluvné
dojednania ohľadom kaucie s novým prenajímateľom, teda so žalovaným, keďže jeho práva boli riadne
upravené v čl. V platnej Zmluvy o nájme. Žalobca sa aj domáhal aktivácie čl. V v období, kedy už bol
upovedomený o zániku nájomného vzťahu, ako to vyplýva zo žiadosti žalobcu zo dňa 12.10.2017, kedy
tento žiadal žalovaného ako prenajímateľa, aby bola kaucia započítaná na nájomné za mesiac 10/2017.
Napriek tomu, že v zmysle zmluvy tento spôsob naloženia s kauciou dohodnutý bol, žalovaný ako
prenajímateľ odmietol takéto vysporiadanie kaucie, a to svojou odpoveďou o dňa 19.10.2017. Nemôže
sa preto v konaní domáhať toho, že žalobca mal iniciovať zmenu zmluvného vzťahu súvisiacu s kauciou

51. Žalovaný v konaní namietol, že žalovaná istina 540,- Eur nie je v jeho dispozičnej sfére a nachádza
alebo nachádzala sa v spoločnosti BIOVEX s.r.o. u pôvodného prenajímateľa. Návrh, aby napriek
tomu túto sumu zaplatil on považoval za rozpor s princípom právnej istoty účastníkov konania a
aj celkovo subjektov súkromného práva, pretože by znamenala univerzálnu sukcesiu nadobúdateľa
nehnuteľnosti do všetkých práv a povinností. K uvedenému treba uviesť, že pojem univerzálna sukcesia
je pojmom veľmi širokým, v danom prípade je nutné zamerať sa na rozsah práv a povinností, do ktorých



nadobúdateľ vstupuje v dôsledku § 680 ods. 2 OZ, a to sú tie, ktoré súvisia s nájomným vzťahom.
Netýkajú sa takých práv a povinností pôvodného majiteľa nehnuteľnosti, ktoré s nájomným vzťahom
nesúvisia a teda o univerzálnu sukcesiu do práv a povinností pôvodného prenajímateľa v žiadnom
prípade nejde. Ide iba o vstup do právneho postavenia prenajímateľa.

52. Žalovaný v konaní s poukazom na povinnosti podnikateľov účtovať v súlade so Zákonom o
účtovníctve nie celkom jasne namietol, že keďže kauciu neprijal, nemôže o tejto neexistentnej
pohľadávke ani nijako účtovať, nemá o nej možnosť účtovať a v prípade, ak by takúto pohľadávku
viedol v účtovníctve, porušil by ustanovenia Zákona o účtovníctve a Zákona o dani z príjmov, pretože by
účtoval o neexistentnom plnení za neexistentne poskytnutú službu. V tejto súvislosti treba zdôrazniť, že v
konaní nie je sporné, že kaucia zaplatená bola inému subjektu, a to pôvodnému majiteľovi BIOVEX s.r.o.
Ako vyplynulo z faktúry, ktorá bola predmetom dokazovania, tento kauciu riadne nájomcovi vyúčtoval,
k čomu mu vystavil faktúru č. FV 2010046. Je pochopiteľné, že táto faktúra nemôže byť súčasťou
účtovníctva nového nadobúdateľa a ani k tomu nie je dôvod. Povinnosť vrátiť kauciu v prípade, ak
nebola použitá, vznikla novému nadobúdateľovi na základe zmluvy. Pokiaľ nevyužil ust. čl. V ods. 3, v
zmysle ktorého mala byť kaucia vyporiadaná tým, že sa použije na zaplatenie nájomného a úhrad za
plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru počas plynutia 2-mesačnej výpovednej lehoty, na čo
mal nájomca zo zmluvy nárok, tak je prenajímateľ povinný mu túto kauciu vrátiť, a to na základe právneho
titulu, ktorým je zmluva o nájme nehnuteľnosti. Prípadné vysporiadanie vzájomného vzťahu pôvodného
prenajímateľa, teda predávajúceho nehnuteľnosti a žalovaného ako nového nadobúdateľa nehnuteľnosti
vzhľadom na povinnosť vyplatiť kauciu nie je predmetom tohto konania a netýka sa práv a povinností
žalobcu. Nad rámec toho treba uviesť, že sám žalovaný oznámením zo dňa 24.02.2017 pripomenul
nájomcovi doloženie kópie nájomnej zmluvy vrátane dodatkov, faktúr za nájomné a služby s tým spojené
a mesačných prepisov právnemu zástupcovi žalovaného. Z uvedeného vyplýva, že žalovaný sa mohol a
mal oboznámiť s obsahom nájomnej zmluvy, v ktorej bol postup naloženia s kauciou jasne dohodnutý v
čl. V ods.3, takže žalovaný mal vedieť, že nárok na zaplatenie takejto kaucie, resp. nárok na započítanie
takejto kaucie voči nájomnému si nájomca voči nemu má právo uplatniť. Túto skutočnosť si žalovaný
mal vysporiadať so subjektom, od ktorého nehnuteľnosť nadobudol, keďže do práv a povinností tohto
subjektu sám ako nový prenajímateľ vstúpil.

53. Žalovaný v konaní pred okresným súdom poukazoval na to, že iní nájomcovia, ktorí mali pôvodne
uzatvorené zmluvy so spoločnosťou BIOVEX s.r.o. si uplatnili pohľadávky z titulu kaucie alebo nároky
na ich vrátenie priamo voči spoločnosti BIOVEX s.r.o. a podľa názoru žalovaného rovnakým spôsobom
mal postupovať aj žalobca, ktorý ju na to písomne listom zo dňa 19.10.2017 upozornil. Namietol tiež, že
žalobca nepredložil žiadne iné vyjadrenie, či už spoločnosti BIOVEX s.r.o. alebo svoj vlastný postup, že
by sa pokúsil vyžiadať si vrátenie kaucie od toho, komu ju skutočne zaplatil. Ako už zdôraznil žalobca
vo svojich podaniach a ako bolo uvedené v rozhodnutiach Najvyššieho súdu ČR, na ktoré poukázal,
žalobca si môže uplatňovať nárok iba na základe zmluvy, a to iba voči zmluvnému partnerovi, ktorým
je prenajímateľ. Prenajímateľom je v čase ukončenia nájomného vzťahu žalovaný. Pôvodný vlastník
nehnuteľnosti v čase ukončenia nájomného vzťahu, kedy je aktivovaný nárok na vrátenie kaucie už
prenajímateľom nie je. Voči nemu by si teda žalobca nemohol uplatniť nárok na zmluvné plnenie (vrátenie
kaucie na základe zmluvného dojednania čl. V ods.3), pretože pôvodného vlastníka nehnuteľnosti už k
žalobcovi žiadna zmluva neviaže. Naopak žalobcu zmluva viaže ku dňu ukončenia zmluvného vzťahu
práve so žalovaným ako nájomcom, a preto všetky práva a povinnosti, ktoré sa ku dňu ukončenia
zmluvného vzťahu zmluvných strán týkajú, je možné realizovať iba medzi nimi navzájom. Samotná
skutočnosť, že iní nájomcovia si kauciu vysporadúvali s pôvodným vlastníkom nehnuteľnosti je v tomto
konaní úplne irelevantná. Jednak súd nepozná obsah právneho vzťahu  medzi inými nájomcami a
pôvodným prenajímateľom a teda nevie, na základe akého konkrétneho ustanovenia zmluvy sa rozhodli
uplatniť tento nárok voči pôvodnému majiteľovi a jednak postup iných subjektov nemá vplyv na platnosť
a účinnosť ustanovení zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktoré žalobca ako nájomca uzavrel s
prenajímateľom, ktorým je ku dňu ukončenia nájomného vzťahu práve žalovaný.

54. Vzhľadom na uvedené dospel odvolací súd k záveru, že žalobcovi vznikol nárok na vrátenie kaucie
v sume ktorú zaplatil, teda 540 Eur, a to v dôsledku čl. V ods. 3 zmluvy o nájme nebytových priestorov
zo dňa 27.04.2010 voči žalovanému ako prenajímateľovi práve preto, že žalovaný sa nadobudnutím
vlastníctva nebytových priestorov, ku ktorým sa viaže nájomný vzťah, vstúpil do práv a povinností
prenajímateľa a teda aj do povinností prenajímateľa akceptovať započítanie vyplatenej kaucie voči
nájomnému počas plynutia 2-mesačnej výpovednej lehoty a ak týmto spôsobom kaucia nezanikne, tak



povinnosti túto kauciu do 60 dní od skončenia nájmu nájomcovi vrátiť. Následne si prípadne môže vzťahy
súvisiace s touto kauciou vysporiadať žalovaný s tým, kto mu nehnuteľnosť predal a kto ako pôvodný
prenajímateľ takúto povinnosť dohodol.

55. Napriek tomu, že vzťah medzi žalobcom a žalovaným je obchodnoprávnym vzťahom a žalobca bol
preto oprávnený uplatniť si úroky z omeškania z nezaplatenej sumy podľa ust. § 369 ObZ, úroky z
omeškania si uplatnil v súlade s občianskym právom vo výške 5,05% ročne, preto mu ich súd v takejto
výške aj priznal.

56. Pokiaľ ide o dobu, od ktorej priznal odvolací súd nárok na úroky z o meškania, tak akceptoval návrh
žalobcu, ktorý si uplatnil v žalobe, nárok na úroky z omeškania od 01.02.2018 napriek tomu, že tento
nárok mu vznikol uplynutím 60 dní počítaných od 01.12.2017, ktoré uplynuli 29.01.2018, a teda od
30.01.2018 sa dostal žalovaný do omeškania. Napriek tomu žalobca si uplatnil úroky z omeškania až
od 01.02.2018, preto mu ich odvolací súd od tohto dňa priznal.

57. Odvolací súd rozhodol o trovách konania pred súdom prvej inštancie podľa § 262 ods.1 a § 255 ods.1
CSP podľa pomeru úspechu vo veci. Keďže žalobca v konaní v plnom rozsahu uspel, odvolací súd mu
priznal nárok na náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie voči žalovanému v prvom rozsahu.

58. Odvolací súd rozhodol o trovách odvolacieho konania podľa § 396, § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1
CSP podľa pomeru úspechu vo veci. Žalobca bol v odvolacom konaní úspešný, preto mu odvolací súd
priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalovanému v plnom rozsahu. O výške náhrady
trov konania pred súdom prvej inštancie aj odvolacieho konania rozhodne v súlade s § 262 ods. 2 CSP
súd prvej inštancie.

59. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd dospel k záveru, že žalobcovi nárok na zaplatenie
uplatneného nároku vznikol. Keďže v zmysle § 388 CSP neboli splnené podmienky na potvrdenie
rozhodnutia súdu prvej inštancie, ani na jeho zrušenie, odvolací súd rozhodnutie zmenil tak, že žalobe
v plnom rozsahu vyhovel.

60. Rozhodnutie bolo odvolacím senátom prijaté jednohlasne.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je odvolanie prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods.
1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "60Cb/50/2018", "guid": null, "vztah": "zmenene"}]}, "cituje": [], "citovane_v": []}