Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 14Co/125/2012 z 19. 11. 2012 Citácia: rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica z 19. novembra 2012, sp. zn. 14Co/125/2012, ECLI:SK:KSBB:2012:6411211757.1 Krajský súd Banská Bystrica | 14Co/125/2012 | ECLI:SK:KSBB:2012:6411211757.1 | 2012-11-19 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Nájomná zmluva Citované ustanovenia: § 712 ods. 9 OZ, predpis č. 189/1992 Zb., § 710 ods. 2 OZ Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/6edf639a-4f56-473f-b40e-fa3cf7e50788 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2012:6411211757.1 Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 14Co/125/2012
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6411211757
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 11. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Podhorová
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2012:6411211757.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici rozhodujúci v senáte v zložení JUDr. Mária Podhorová, predsedníčka
senátu, JUDr. Peter Priehoda Mgr. Ema Novodomcová, členovia senátu v právnej veci žalobcu Mesto
Nová Baňa, Nám. Slobody č. 1, 968 26 Nová Baňa, IČO: 320 897 proti žalovanému Z. L., nar.
XX.X.XXXX, bytom J. G., K. N. X, o vypratanie bytu, o odvolaní odporcu proti rozsudku Okresného súdu
Žiar nad Hronom zo dňa 11.1.2012 č.k. 4C/228/2011-24 takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

Žalobcovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd uložil žalovanému povinnosť vypratať byt č. X na K. poschodí
bytového domu súp. č. XXXX č. vchodu XX na ul. K. N. v J. G. zapísanej na LV č. XXXX pre kat. územie
J. G. pozostávajúci z jednej kuchyne, dvoch izieb, predsiene, kúpeľne, WC sa pivnice do 15 dní od
právoplatnosti rozhodnutia. Rozhodol, že žalovaný nemá právo na bytovú náhradu a žalovanému uložil
povinnosť zaplatiť žalobcovi na náhradu trov konania 99,50 Eur ( zaplatený súdny poplatok za návrh).
Prvostupňový súd rozhodol na základe zistenia, že od 31.12.2009 žalovaný býva v byte bez právneho
dôvodu a preto má právo domáhať sa ako vlastník ochrany svojho vlastníctva v zmysle § 126 ods, 1 Obč.
zák.. Pretože nájom bol dohodnutý na určitý čas, nemá nájomca (žalovaný) právo na bytovú náhradu
(§ 712a osd. 9 Obč. zák. ). O náhrade trov konania rozhodol prvostupňový súd s poukazom na § 152
ods. 1 O.s.p., teda v zmysle zásady úspešnosti v konaní.

Proti rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote žalovaný odvolanie. Uvádza, že žalobca sa odvoláva
na to, že býva v byte bez právneho dôvodu, nájomné za byt však prevzal a to za celý rok 2010 a
čiastočne aj za rok 2011. On v uvedenom byte býva od roku 2003 na základe zmluvy o prenájme,
ktorá bola uzatvorená na dobu určitú s tým, že dodatkom sa každý rok upravuje a predlžuje. Za rok
2009 mal zaplatený nájom, avšak Mestský bytový podnik v Novej Bani mu nedoručil na podpis dodatok
zmluvy za účelom predĺženia nájomného vzťahu. Nájomné za rok 2010 zaplatil aj keď nie pravidelnými
mesačnými splátkami. Od mesta mu nebol doručený dodatok zmluvy na predĺženie nájmu. V roku
2011 má zaplatený nájom za mesiace január a február, dostal sa do finančných problémov, keď jeho
príjem nestačil na úhradu nájomného. Dostal sa do hmotnej núdze. Pri podpise nájomnej zmluvy vložil
do mestského bytového podniku sumu 45 000,- Sk do garančného fondu, čo je v prepočte nájomné
za 12 mesiacov. V nájomnej zmluve je napísané, že nájomník môže mať nezaplatené 3 mesačné
splátky po sebe. Poukázal na to, že keď ľudia potrebujú bývanie, podpíšu, čo sa od nich požaduje, ale
je si vedomý, že toto ustanovenie dodržané nebolo. Od marca 2011 nemal v pravidelných splátkach
zaplatených 10 mesačných splátok, na garančnom fonde ostáva suma 253,72 Eur. Svoju finančnú



situáciu sa rozhodol riešiť založením živnosti a preto sa domnieva, že bude mať dostatok finančných
prostriedkov na doplatenie garančného fondu a pravidelné splácanie nájomného. V roku 2012 nemá
zaplatený nájom za január, v garančnom fonde ostáva ku dňu 30.1.2012 suma 129,72 Eur. Do tohto
dátumu teda mestu nedlží ani cent a nespôsobil žiadnu škodu. Poukazuje na to, že Mestský bytový
podnik v Novej Bani spravuje a otáča od každého nájomníka určitú finančnú hotovosť podľa veľkosti
bytu, ide teda o určitú bezúročnú pôžičku, avšak pri omeškaných mesačných splátkach nájomníkov
účtuje poplatky a penále z omeškania, čo považuje za nemorálne a neetické a v konečnom dôsledku
aj za trestné. Takýmto spôsobom vytvára fiktívny dlh na nájomnom, ktorý vysoko prevyšuje výšku jeho
garančného fondu a súd rozhoduje na základe nepravdivých a umelo vytvorených indícií v neprospech
nájomníka, ktorý prichádza o strechu nad hlavou. On sa nemá kam presťahovať a nemá ani dostatok
finančných prostriedkov na presťahovanie. Žiada preto o poskytnutie ďalšej šance a o zohľadnenie čl.
III. ods. 2 písm. c/ nájomnej zmluvy, pričom sa zaväzuje vyrovnať garančný fond a pravidelne splácať
mesačný nájom.

Žalobca v písomnom vyjadrení k odvolaniu poukázal na dôvody, prečo nájomcovia majú uzavretú
zmluvu na dobu určitú a prečo pri uzavretí nájomnej zmluvy poskytujú finančnú zábezpeku. Bytový dom
bol postavený na základe úveru zo ŠFRB, ktorý žalobca mesačne spláca z pravidelne zaplatených
splátok nájomného nájomcami. Preto žalobca vyžaduje disciplínu od nájomcov a tiež od žalovaného. V
prípade neuhradenia mesačného nájomného žalobcovi tieto splátky na úhradu úveru chýbajú a musí
ich vykrývať z vlastných prostriedkov resp. zo zábezpeky zloženej nájomcom, pokiaľ tam ešte nejaké
prostriedky má. Nájomcovia môžu použiť finančnú zábezpeku trikrát počas nájmu napr. pri nepriaznivej
situácii s tým, že túto budú mať vyrovnanú pred uzavretím dodatku o predĺžení nájomného vzťahu,
ale zároveň musia mať uhradené aj bežné nájomné a zálohové platby počas celého obdobia nájmu.
Žalovaný pravidelne porušuje tieto dohodnuté podmienky a ak aj zaplatí finančnú zábezpeku, je to vždy
oneskorene po ukončení nájmu, celoročne prestane platiť nájomné a zálohové platby. Dĺžka nájmu je
vždy 1 rok, aby mal žalobca podmienky v tomto vzťahu nepokračovať v prípade nedodržania podmienok
zmluvy a aby nájom skončil uplynutím dĺžky nájmu. Ku dňu skončenia nájmu sa väčšina dlžníkov
nájomcov dobrovoľne z bytu nevysťahuje. Keďže priebežne neplatili nájomné a zálohové platby za
služby, celá finančná zábezpeka sa vyčerpá počas roka. Vo všetkých prípadoch (doposiaľ 6) ostanú
bývalí nájomcovia po uplynutí doby nájmu bez právneho dôvodu v byte bývať a žalobca sa musí domáhať
voči nim žalobou na vypratanie bytu. Za toto obdobie užívania bytu bez právneho dôvodu neplatia a
žalobca po skončení nájmu nemá z čoho platby strhnúť, hoci finančná zábezpeka mala slúžiť hlavne na
tento účel. Až následnými žalobami sa musí žalobca domáhať zaplatenia bezdôvodného obohatenia.

Žalovaný mal uzavretú nájomnú zmluvu na uvedený byt od roku 2003, do roku 2009 na základe
dodatkov mal uzavretú nájomnú zmluvu. K uzavretiu ďalšieho písomného dodatku na rok 2010 a 2011
nedošlo, pretože ku dňu skončenia nájmu v roku 2009 žalovaný nedodržal podmienky nájomnej zmluvy.
Celoročne neplatil zálohové platby a ku koncu roka 2009 nedoplatil finančnú zábezpeku. Preto bola
podaná žaloba na vypratanie bytu č. k. 6C 202/2010, na čo žalovaný doplatil finančnú zábezpeku
oneskorene 4.1.2011 a dňa 19.1.2011 s tým, že ešte so žalovaným uzavrú na rok 2010 dodatok k
nájomnej zmluve, preto žalobu zobrali späť. Dodatok č. 5 bol pripravený a nie je pravdou, že by
správca žalovaného nevyzýval. Zamestnankyňa MSBP vyzvala žalovaného prísť podpísať dodatok,
doposiaľ však je nepodpísaný. Následne sa ukázalo, že aj po zaplatení platieb v januári 2011 opätovne
prestal platiť zálohové platby a trvá to až do následne podanej žaloby v septembri 2011 (teda konanie
v tejto veci). Z uvedeného dôvodu nedošlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na rok 2011. Z prehľadu
pohľadávok je zrejmé, že žalovaný priebežne platby neuhrádza. V súčasnosti je situácia taká, že
žalovaný nemá podpísaný dodatok k nájomnej zmluve ani na rok 2010 ani na rok 2011, má reálny
nedoplatok 199,18 Eur a vyčerpanú celú finančnú zábezpeku. Nájomcovi teda skončil nájom 31.12.2009,
k uzavretiu ďalších dodatkov nedošlo pre správanie žalovaného a žalobca stratil záujem, aby vzhľadom
na opakované porušovanie zmluvných podmienok žalovaný zotrvával v nájme v predmetnom byte.
Zotrvávanie žalovaného v nájme nie je správne ani voči ostatným nájomcom, ktorí si svoje povinnosti
plnia riadne a tých je prevažná väčšina. Žiadajú preto rozsudok okresného súdu ako vecne správny
potvrdiť.



Krajský súd ako súd odvolací preskúmal vec v medziach daných ust. § 212 ods. 1 O.s.p. bez nariadenia
pojednávania v súlade s ust. § 214 ods. 2 O.s.p.. Napadnutý rozsudok ako vecne správny podľa § 219
ods. 1 O.s.p. potvrdil.

Po oboznámení s obsahom spisu Okresného súdu Žiar nad Hronom sp. zn. 4C/228/2011 odvolací súd
zistil, že žalobca podal návrh o vypratanie nehnuteľnosti z dôvodu, že žalovaný predmetný byt užíva
bez právneho dôvodu, keď nájom podľa nájomnej zmluvy dohodnutý na dobu určitú skončil dňom
31.12.2009. Z obsahu spisu je ďalej zistené, že žalovaný sa nezúčastnil vytýčeného pojednávania,
zásielky zo súdu nepreberal, preto súd rozhodoval v jeho neprítomnosti postupujúc v súlade s ust.
§ 47 O.s.p. (teda využijúc fikciu dourčenia v zmysle citovaného zákonného ustanovenia - ak nebol
adresát písomnosti, ktorá sa má doručiť do vlastných rúk, zastihnutý, hoci sa v mieste doručenia zdržuje,
doručovateľ ho vhodným spôsobom upovedomí, že mu zásielku príde doručiť znovu v deň a hodinu
uvedenú v oznámení. Ak zostane i nový pokus o doručenie bezvýsledným, uloží doručovateľ písomnosť
na pošte, alebo na orgáne obce a adresáta o tom vhodným spôsobom upovedomí. Ak si adresát zásielku
počas jej uloženia nevyzdvihne, považuje sa deň, kedy bola zásielka vrátená súdu za deň doručenia,
i keď sa adresát o tom nedozvedel).

Podľa § 685 ods. 1 Obč. zák. nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva
nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;
nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak
nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 710 ods. 2 Obč. zák. ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto
času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.

Podľa § 712a ods. 9 Obč. zák. pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na
bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na
bytovú náhradu.

Z priloženej nájomnej zmluvy uzavretej medzi prenajímateľom Mesto Nová Baňa a nájomcom Z. L.
(teda žalovaným) je zistené, že nájom bol dohodnutý na dobu určitú (čl. 3 nájomnej zmluvy), pričom sa
vyslovene aj v nájomnej zmluve uvádza, že po skončení nájmu nemá nájomca nárok na bytovú náhradu.

Podľa § 4 zák. č. 189/1992 Zb. pri zániku nájmu dohodnutého na dobu určitú nájomca nemá právo na
bytovú náhradu, okrem prípadu, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že
byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať, alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného
určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.

V zmysle uvedenej právnej úpravy ako aj obsahu predmetnej nájomnej zmluvy je teda zrejmé, že v
danom prípade medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovaným ako nájomcom bol uzavretý nájomný
vzťah k predmetnému bytu a to na dobu určitú. Preto, keďže nedošlo k uzavretiu novej zmluvy resp.
dodatku k tejto zmluve, dňa 31.12.2009 tak, ako to žalobca tvrdil v žalobnom návrhu, nájom skončil.
Pretože nešlo o prípad predpokladaný v ust. § 4 zák. č. 189/1992 Zb. nemá v zmysle relevantnej
právnej úpravy žalovaný právo na bytovú náhradu. Dôvody, ktoré uvádza v odvolaní proti rozsudku
prvostupňového súdu nie sú takého charakteru, aby mohli zvrátiť napadnuté rozhodnutie, súd vzhľadom
na zistenú skutočnosť, že žalobca podal žalobu dôvodne, svoj nárok dostatočne preukázal a je aj po
právnej stránke dôvodný, nemôže rozhodovať inak a dávať neúspešnému účastníkovi ďalšie šance tak,
ako to v odvolaní žalovaný navrhuje. Takáto dohoda je možná len s druhým účastníkom konania.

Preto odvolaciemu súdu neostalo iné ako napadnutý rozsudok z dôvodu jeho vecnej správnosti s
poukazom na ust. § 219 ods. 1,2 O.s.p. potvrdiť.



O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd tak, že úspešnému účastníkovi teda
žalobcovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznal, pretože jednak tieto trovy nepožadoval (§ 151
ods. 1 O.s.p.) a ani z obsahu spisu žiadne trovy účelne vynaložené v súvislosti s podaným vyjadrením
zo spisu nevyplývajú.

Rozhodnutie bolo prijaté hlasovaním senátu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.