Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 16Co/245/2012 z 20. 3. 2013 Citácia: rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica z 20. marca 2013, sp. zn. 16Co/245/2012, ECLI:SK:KSBB:2013:6709214782.2 Krajský súd Banská Bystrica | 16Co/245/2012 | ECLI:SK:KSBB:2013:6709214782.2 | 2013-03-20 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Zmluvy Citované ustanovenia: OZ, § 544 ods. 1 OZ, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/51aa38cc-2cee-4020-911b-00d4a6096e1b Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2013:6709214782.2 Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 16Co/245/2012
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6709214782
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 03. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivica Hanusková
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2013:6709214782.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ivice Hanuskovej a
sudcov JUDr. Alexandra Mojša a JUDr. Márie Rišiaňovej, v právnej veci žalobcu Stavebné bytové
družstvo Zvolen, Zvolen, Nográdyho č. 1455/24, IČO: 00 222 054, zastúpeného JUDr. Miroslavom
Háberom, advokátom, Advokátska kancelária Zvolen Trhová č. 1, proti žalovaným I) E.. X. M., nar. XX.
XX. XXXX, bytom C., J. Z. č. XXXX/XX a II) F. Z., nar. XX. XX. XXXX, bytom C., S. č. XXXX/X, o zaplatenie
zmluvnej pokuty 735,06 EUR, na odvolanie žalovaného v rade I) proti rozsudku Okresného súdu Zvolen,
č. k. 14C/108/2010-131 zo dňa 12. 01. 2012, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd predložil odvolanie žalovaného v rade I) proti rozsudku, ktorým okresný súd žalovaným I)
a II) uložil povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu v sume 735,06 EUR a
na účet zástupcu JUDr. Miroslava Hábera, advokáta trovy konania 316,69 EUR, všetko v lehote troch
dní od právoplatnosti rozsudku.

Okresný súd v odôvodnení rozhodnutia uviedol, že žalobca sa žalobou zo dňa 08. 12. 2009 domáhal voči
žalovaným zaplatenia (a) sumy 779,45 EUR z titulu nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky,
údržby a opráv, plnenia poskytované v súvislosti s užívaním bytu a mesačného poplatku za výkon správy
ku dňu 31. 10. 2009, (b) zmluvnej pokuty v sume 234,28 EUR vyčíslenej k 31. 10. 2009 a (c) zmluvnej
pokuty vo výške 1,5 promile zo sumy 779,45 EUR za každý deň omeškania od 01. 11. 2009 do zaplatenia.
Podaním z 07. 02. 2011 zobral žalobca žalobu v časti o zaplatenie sumy 779,45 EUR späť a navrhol
zmenu žaloby, čomu okresný súd vyhovel a unesením č. k. 14C/108/2010 - 56 z 17. 02. 2011, ktorým
konanie o prvom uplatnenom nároku (a) zastavil a pripustil zmenu žaloby tak, že žalovaní I), II) sú
povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu vo výške 735,06 EUR a trovy konania
titulom súdneho poplatku a trov právneho zastúpenia. Okresný súd zistil, že medzi žalobcom a vlastníkmi
bytových a nebytových priestorov bytového domu Z. č. XXXX, C., bola dňa 30. 01. 2008 uzavretá zmluva
o výkone správy č. 033 v znení Dodatok č. 1 zo dňa 14. 01. 2009 (ďalej len „Zmluva“), ktorej prílohou
je zoznam vlastníkov bytov. Podľa tejto prílohy vlastníkmi bytu č. XX boli žalovaní I), II). V súvislosti s
evidenciou platieb mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby, opráv podľa článku 4 bod 2.3. a
4. Zmluvy žalovaní dlhovali za obdobie od 01. 01. 2008 do 31. 10. 2009 sumu 779,45 EUR. Pre prípad
omeškania s platbami boli vlastníci povinní zaplatiť správcovi zmluvnú pokutu vo výške 1,5 promile z
dlžnej čiastky za každý deň omeškania odo dňa, keď dlh vznikol až do jeho zaplatenia, s tým, že zmluvná
pokuta je výnosom správcu. Vyúčtovaný nedoplatok skutočných nákladov boli vlastníci povinní zaplatiť
do 15 dní od doručenia vyúčtovania. Ak sú vlastníci v omeškaní so splnením tejto povinnosti, sú povinní
správcovi zaplatiť zmluvnú pokutu 1,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania odo dňa, keď dlh
vznikol, až do jeho zaplatenia.



Vo vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2009 mali žalovaní I), II) preplatok v sume
217,28 EUR. Po kompenzácii so zostatkom účtu nájomného bol však nedoplatok v sume 1.410,90 EUR.
Dňa 28. 05. 2010 žalovaný I) zaplatil žalobcovi 600,- EUR na vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním
bytu za rok 2009. Predtým listom z 19. 02. 2010 zaslal žalobcovi stanovisko k predpisu nájomného za rok
2009 a k upomienke pre neplnenie, kde namietal neúmerne vysoké preddavky na plnenia a služby. Podľa
zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov zo dňa 08. 10. 2009 požiadali správcu (žalobcu) o prepočítanie
a zníženie zálohového predpisu v súvislosti s predpokladaným znížením spotreby na vykurovanie (po
zateplení domu) o 25 %, zaplatené čiastky ponechať na účte nájomného, vlastníkov informovať, akú
čiastku majú predpísanú a zaplatenú a neplatičom prepočítať výšku zmluvnej pokuty.

Od roku 2011 je bytový dom spravovaný spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, teda
nie žalobcom ako správcom. Žalobca zmluvnú pokutu vyčíslil sumou 735,06 EUR za obdobie omeškania
od 01. 10. 2008 do 31. 12. 2010 za jednotlivé mesiace, s uvedením počtu dní omeškania a vyčíslením
sumy, z ktorej bol uplatnený nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Zmluvu o výkone správy považoval
okresný súd za spotrebiteľskú na čo poukazovali aj žalovaní I), II). Nezistil však neprijateľnosť zmluvnej
podmienky o zmluvnej pokute, ktorá bola dojednaná v článku 4 bod 3. Zmluvy v zmysle všeobecnej
definície obsiahnutej v § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Poukázal na obsah Zmluvy, ktorej obsah
bol schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Uzavretie zmluvy bolo výsledkom
individuálneho procesu, vlastníci mali reálnu možnosť ovplyvniť dojednané zmluvné podmienky, pretože
správca (žalobca) ju vopred zaslal na oboznámenie. Žalovaný v rade I) bol v tom čase zástupcom
vlastníkov bytov, mal povinnosť vlastníkom na schôdzi vysvetliť zmluvu resp. predložený návrh zmluvy,
ako to prezentoval v súdnom konaní. Dojednanie zmluvnej pokuty v prospech správcu nespôsobilo
značnú nerovnováhu medzi zmluvnými stranami. Dojednanie zmluvnej pokuty malo viesť vlastníkov
bytov, teda aj žalovaných k tomu, aby dodržali platobnú disciplínu, lebo finančné prostriedky slúžili na
krytie platieb za služby, dodávku tepla, vody pre celý bytový dom, nielen pre jednotlivých vlastníkov,
čím je podmienená možnosť správcu zabezpečiť dodávku týchto služieb. Okresný súd prihliadol aj
na výšku zmluvnej pokuty, ktorá zodpovedá 0,15 % denne z dlžnej sumy a ktorá bola primeraná z
hľadiska funkcie zmluvnej pokuty ako paušalizovanej náhrady škody a sankcie na porušenie zmluvných
povinnosti. Uplatnenie zmluvnej pokuty potom nemožno považovať ani za výkon práva v rozpore s
dobrými mravmi. Žalovaní tým, že riadne a včas neuhrádzali preddavkovo dohodnuté platby, závažným
spôsobom porušili svoje povinnosti vyplývajúce zo Zmluvy a žalobca za porušenie zmluvných povinností
požadoval zmluvnú pokutu dôvodne. Žalovaní namietali, že výnos zo zmluvnej pokuty patrí správcovi,
ktorému žiadna škoda neplatením preddavkov nevznikla, lebo neplatením preddavkov mohla škoda
vzniknúť vlastníkom bytov. K tomu okresný súd zaujal záver, že v súvislosti s výkonom správy vyplýva
žalobcovi celý rad povinností za čo mu nepochybne patrí dojednaný mesačný poplatok za výkon správy
ako aj zmluvná pokuta na zabezpečenie platobnej disciplíny vlastníkov bytov bytového domu. Žalobca
tiež uviedol, že keby nebola zmluvná pokuta výnosom správcu, nepochybne by trval na vyššom poplatku
za výkon správy. Žalovaní mali uzavretím zmluvy tak ako aj ostatní vlastníci vedomosť o tom, že zmluvná
pokuta sa stáva výnosom správcu. Na platnosť dojednania o zmluvnej pokute nemá vplyv ani to, že
Zmluva bola uzavretá na dobu určitú, čo žalovaní považovali za konanie v rozpore so zákonom č.
182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého sa takáto zmluva uzatvára
na neurčitý čas. Pokiaľ žalovaní poukazovali na to, že žalobca požadoval zmluvnú pokutu z nesprávne
určených preddavkov na plnenia poskytované s užívaním bytu okresný súd uviedol, že spôsob výpočtu
bol dojednaný v článku 4 Zmluvy. Do zálohových platieb nepatrili len platby na službu dodávky tepla Ak
by aj žalovaní preukázali, že preddavok nebol vypočítaný správne (čo nepreukázali), išlo len o zálohové
platby, ktorých spôsob vyúčtovania bol tiež dojednaný v Zmluve. Ak by boli preddavky vyššie, odrazilo
by sa to vo vyúčtovaní. V tomto smere však bolo preukázané, že žalovaní neplatili preddavky ako celok
ani ich časť, čo je v rozpore s ich zmluvnou povinnosťou a napokon svoj dlh na preddavkoch ku dňu
31. 12. 2010 vyrovnali. Na právne posúdenie okresný súd uviedol § 52 ods. 1, § 53 ods. 1, § 544 ods.
1 až 3, § 545 ods. 1, § 545a a § 3 Občianskeho zákonníka.

O trovách konania okresný súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 OSP podľa výsledku konania, v ktorom bol
žalobcu úspešný aj v časti späťvzatia žaloby, pretože v tejto časti bol návrh vzatý späť pre správanie sa
žalovaných, ktorý v priebehu konania dlh k 31. 12. 2010 vyrovnali. Trovy úspešného žalobcu pozostávali
zo zaplateného súdneho poplatku v sume 86,- EUR a trov právneho zastúpenia 230,69 EUR, t. j. odmeny
advokáta za tri úkony právnej služby. Za prvé dva úkon patrí advokátovi odmena po 61,41 EUR (z
hodnoty 1.013,73 EUR), ku každému úkonu patrí režijný paušál 6,95 EUR a 19 % DPH v sume 23,34



EUR, za ďalší úkon patrí odmena z hodnoty sporu 735,06 EUR po 51,45 EUR, režijný paušál 7,41 EUR a
20 % DPH v sume 11,77 EUR. Náhradu trov advokát uplatnil podľa § 151 ods. 1 v spojení s § 149 ods. 1
OSP a vyhláškou č. 655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnej služby.

Žalovaný v rade I) v odvolaní zopakoval tvrdenia, ktoré uviedol už v konaní pred okresným súdom
na svoju obranu, aj ako splnomocnený zástupca II.) žalovanej. Okresnému súdu vytýkal nesprávne
skutkové a právne posúdenie. Okresný súd vôbec neskúmal nesprávnosť určenie výšky zálohových
predpisov, ktoré bolo v rozpore so Zmluvou o výkone správy a neurobil záver o tom, že žalobca
neupravil neúmerne vysoké zálohové predpisy napriek rozhodnutiu schôdze vlastníkov, kedy sú takéto
rozhodnutia záväzné. Žalobca určil zbytočne vysoké zálohové platby napriek tomu, že v roku 2008 došlo
k zatepleniu bytového domu, použil údaje z roku 2007 a náklady spojené s vykurovaním zohľadnil až
od mesiaca august 2009. To by znamenalo, že žalovaní neboli dlžní sumu, ktorú uviedol žalobca, ale
podstatne nižšiu a tiež výška zmluvnej pokuty by bola iná. Žalovaný I) ďalej namietal spôsob uzatvorenia
zmluvy, pričom ale potvrdil, že žalobca mu zaslal kompletné podklady na zvolanie schôdze vlastníkov
bytov k programu schválenia Zmluvy o výkone správy. Pokiaľ sa okresný súd stotožnil so žalovanými
v tom, že Zmluva má povahu spotrebiteľskej zmluvy, vytýkal mu, že dojednanie o zmluvnej pokute
nepovažoval za neprijateľnú zmluvnú podmienku pre rozpor s § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Poukázal na to, že Zmluva nebola uzavretá na dobu neurčitú podľa § 8a ods. 6 zák. č.182/1993
Z. z., čo spôsobuje jej neplatnosť. Spochybnil tvrdenie žalobcu, že keby nebola zmluvná pokuta
výnosom správcu, nepochybne by trval na vyššom poplatku za výkon správy, lebo všetky výdavky
znáša neplatič a v poplatku za výkon správy sú zahrnuté všetky činnosti uvedené v Zmluve, vrátane
vymáhania úhrad, z čoho vyvodil, že žalobcovi žiadna škoda nevznikla. Nárok na zmluvnú pokutu
vzhľadom na neprijateľnú zmluvnú podmienku nevznikol. Zmluvná pokuta mala vychádzať z významu
zabezpečovanej pohľadávky a súvislosti s tým spojené okresný súd dôsledne neskúmal. V prípade
omeškania postačovalo uplatniť úrok z omeškania. Potvrdil, že zmluvný vzťah zo Zmluvy o výkone
správy bol ukončený k 31. 12. 2010. Rozhodnutie okresného súdu podľa žalovaného I) znemožnilo
uplatniť jeho právo na súde. Navrhol rozsudok okresného súdu zrušiť, návrh zamietnuť, prípadne vrátiť
okresnému súdu na ďalšie konanie.

Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu navrhol rozhodnutie okresného súdu potvrdiť ako vecne správne.
Uplatnenie práva na zaplatenie zmluvnej pokuty nie je možné považovať za výkon v rozpore s dobrými
mravmi. Náhradu trov odvolacieho konania neuplatnil.

Krajský súd v Banskej Bystrici preskúmal vec v rozsahu danom ust. § 212 ods. 1 Občianskeho súdneho
poriadku ( ďalej len „OSP“) a bez nariadenia pojednávania podľa ust. § 214 ods.2 OSP napadnuté
uznesenie podľa § 219 ods. 1, 2 OSP potvrdil, pretože rozhodnutie okresného súdu je vecne správne.

Podľa § 489 Občianskeho zákonníka záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo
spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Podľa odseku 2 zmluvnú pokutu
možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej
určenia.

Podľa § 8a ods. 1 veta tretia Zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení
neskorších predpisov, schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný
pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.

Podľa § 8b ods. 1 toho istého zákona, správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu
za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.

Z obsahu odvolania odporcu nevyplývali žiadne skutočnosti, s ktorými by sa okresný súd vo svojom
rozhodnutí nezaoberal a nevyrovnal. Pokiaľ žalovaní uviedli, že v konaní nemohli uplatniť právo, z
obsahu spisu vyplýva, že v priebehu konania svoje tvrdenia mali možnosť pred súdom preukázať, čo



neurobili. Konanie bolo viac krát odročené, v dôsledku správania sa žalovaných došlo aj k čiastočnému
späťvzatiu žaloby a zmene žalobného návrhu, čo bolo ovplyvnené aj ukončením zmluvného vzťahu.
Pokiaľ sa žalovaní domáhali neplatnosti zmluvy, t. j. celého právneho úkonu, ktorým boli upravené
podmienky výkonu správy bytového domu medzi správcom a vlastníkmi bytov treba uviesť, že uvedený
právny úkon vyjadroval vôľu zmluvných strán, ktoré ju schválili a podpísali, resp. ktoré ju boli povinné
rešpektovať. Zmluva o výkone správy je zložený právny úkon a žalovaný neuviedol, ktoré ustanovenia
zmluvy mali byť neplatnosťou dotknuté a akým spôsobom by v prípade neplatnosti Zmluvy navrhol
dodatočne vysporiadať vzájomné plnenia. Správne okresný súd v odôvodnení svojho rozhodnutia
poukázal na to, že žalovaní svoje právo neuplatnili žalobou, resp. vzájomným návrhom ale iba ako
obranu v konaní. Žalovaní neboli dôslední vo svojich tvrdeniach, týkajúcich sa nesprávnosti vyčíslenia
dlžnej sumy, ktorá mala byť podľa nich podstatne nižšia a v takom prípade tiež výška zmluvnej
pokuty, pretože v konečnom dôsledku postup žalobcu rešpektovali a dodatočnou úhradou predpísaných
peňažných plnení akceptovali. Nebol potom vyvrátený ani spôsob výpočtu a vyčíslenia zmluvnej pokuty,
ktorý predložil žalobca v podaní zo dňa 16. 06. 2011 ( č. l. 65 - 66) a účtovnej evidencie (č. l. 115),
týkajúcej sa platieb žalovaných za obdobie od 01. 01. 2008 do 31. 12. 2010.

Okresný súd rešpektoval právnu úpravu, zohľadnil všetky právne významné skutočnosti. Z uvedených
dôvodov odvolací súd napadnuté rozhodnutie potvrdil ako vecne správne z tých istých dôvodov, ako
uviedol vo svojom rozhodnutí okresný súd.

O trovách odvolacieho konania krajský súd nerozhodoval, pretože úspešný žalobca ich náhradu
postupom podľa § 151 ods. 1 OSP neuplatňoval.

Rozhodnutie bolo v senáte prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.