{"guid": "26cb9617-ff3b-429e-958d-51b174ee541f:db097a17-5d3d-41fc-8283-5a17fd10718b", "ecli": "ECLI:SK:KSTN:2014:3106223142.4", "spisova_znacka": "17Co/959/2014", "nazov": "Rozhodnutie Krajského súdu Trenčín sp. zn. 17Co/959/2014 z 2. 12. 2014", "citacia": "rozhodnutie Krajského súdu Trenčín z 2. decembra 2014, sp. zn. 17Co/959/2014, ECLI:SK:KSTN:2014:3106223142.4", "identifikacne_cislo": "3106223142", "sud": {"guid": "sud_116", "nazov": "Krajský súd Trenčín", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-trencin"}, "sudca": "JUDr. Drahomíra Dibdiaková", "sudca_id": 39, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-drahomira-dibdiakova-39", "datum_vydania": "2014-12-02", "forma": "Rozhodnutie", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": [], "podoblast": ["Iné"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1963/99/#paragraf-219", "nazov": "§ 219 OSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1963/99/#paragraf-219", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/99-1963/paragraf-219"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/1963/99#paragraf-219"], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/db097a17-5d3d-41fc-8283-5a17fd10718b", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSTN:2014:3106223142.4", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSTN:2014:3106223142.4", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSTN:2014:3106223142.4/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 17Co/959/2014
Identifikačné číslo súdneho spisu: 3106223142
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 12. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Zajacová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2014:3106223142.4

Rozhodnutie
Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eriky Zajacovej a sudcov JUDr.
Márie Vrtochovej a JUDr. Denisa Vékonyho v právnej veci žalobcu Z. A., bytom G. X. XXX, právne
zastúpený AK JUDr. Jozef Kováčik, s.r.o. so sídlom v Trenčíne, Legionárska 6434/2 proti žalovaným 1/
obci Adamovské Kochanovce, IČO: 00 311 405, v konaní zastúpenej Jozefom Opetom, advokátom, so
sídlom Trenčianske Teplice, Šrobárova 128/5, 2/ COOP Jednota Trenčín, spotrebné družstvo, so sídlom
Trenčín, Hasičská 2, IČO: 00 168 912, v konaní zastúpenému JUDr. Jánom Martákom, advokátom,
so sídlom Trenčín, Mierové námestie 19, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, na odvolanie žalobcu
a žalovaného 2/ proti rozsudku Okresného súdu Trenčín č.k. 20C/150/2006-89 zo dňa 25. novembra
2008, jednohlasne, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa      p o t v r d z u j e .

Žalobca    j e   p o v i n n ý   zaplatiť náhradu trov odvolacieho a dovolacieho konania žalovanému 1/
197,89 eur k rukám právneho zástupcu žalovaného 1/ JUDr. Jozefa Opeta, advokáta a žalovanému 2/
190,78 eur k rukám právneho zástupcu žalovaného 2/ JUDr. Jána Martáka, advokáta a to všetko do 3
dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh žalobcu, ktorý sa domáhal určenia
neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej dňa 11.5.1999 žalovaným 2/ ako predávajúcim a žalovaným 1/
ako kupujúcim o predaji parc. č. 2 o výmere 928 m2 zastavaná plocha a stavby na nej postavenej
súp. č. 268, pohostinstvo a byt, obe v k.ú. Adamovské Kochanovce, zapísané na LV č. 1 a to titulom
porušenia zákonného predkupného práva v zmysle § 16 ods. 4 v spojení s § 24 zákona č. 182/1993
Z.z.. Žalobcovi uložil povinnosť zaplatiť žalovanému 1/ trovy konania v sume 3.869,- Sk a žalovanému
2/ trovy konania vo výške 6.053,- Sk. Rozhodnutie vo veci samej odôvodnil súd prvého stupňa podľa
§ 1 ods. 1 až 3, § 16 ods. 4 a § 24 ods. 1 a 2 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení novely č. 158/1998
Z.z. v spojení s § 1a písm. a/ vyhlášky č. 465/1991 Zb. s tým, že z vykonaného dokazovania mal za
preukázané, že vlastníctvo nebytového priestoru, ktorý mal žalobca v nájme a ktorý sa nachádza v dome
prevádzkového charakteru, previedol žalovaný 2/ kúpnou zmluvou na žalovaného 1/. Súd prvého stupňa
sa nestotožnil s tvrdeniami žalobcu, že mu v zmysle § 16 ods. 4 v spojení s § 24 uvedeného zákona
svedčilo k nebytovému priestoru zákonné predkupné právo bez ohľadu na to, že nejde o bytový dom,
ale o tzv. nebytový, prevádzkový dom. Uvedené ustanovenia podľa súdu prvého stupňa je potrebné
interpretovať len primerane s prihliadnutím na účel zákona a všeobecné princípy súkromného práva, t.j.
vo vzťahu k predkupnému právu rozhodne reštriktívne. Predkupné právo je totiž vo vzťahu k vlastníkovi
jeho obmedzením a podľa súdu prvého stupňa právo vlastníka nakladať s vecou nemôže byť obmedzené
inak ako výslovným ustanovením zákona, čo sa deje len výnimočne. Ustanovenie§ 16 uvedeného
zákona upravuje predkupné právo na taxatívne uvedené prípady, ktoré nemožno výkladom rozširovať
a to ani za použitia ustanovenia § 24 uvedeného zákona. Predkupné právo k nebytovému priestoru sa
tak vzťahuje len a len na nebytové priestory nachádzajúce sa v bytovom dome. Žalovaný 2/ sa preto



svojím konaním pri uzatváraní kúpnej zmluvy so žalovaným 1/ nedopustil žiadneho konania, ktoré by mu
ako vlastníkovi neprináležalo a kúpnu zmluvu uzatvoril v súlade so zákonom. O náhrade trov konania
rozhodol súd prvého stupňa tak, že žalovaným 1/ a 2/ priznal proti neúspešnému žalobcovi právo na
náhradu trov konania, konkrétne za trovy právneho zastúpenia žalovaných v konaní. Pri určení výšky
trov právneho zastúpenia vychádzal súd prvého stupňa z § 11 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z.z., podľa
ktorého ustanovenia určil výšku základnej sadzby tarifnej odmeny za úkony právnej služby v konaní,
keď použitie tohto ustanovenia odôvodnil tým, že predmetom konania bola neplatnosť kúpnej zmluvy a
teda hodnotu predmetu konania nemožno vyjadriť v peniazoch.

Proti tomuto rozsudku podali včas odvolanie žalobca a žalovaný 2/, a to žalobca vo veci samej a žalovaný
2/ do výroku o náhrade trov konania.

Žalobca svoje odvolanie proti rozsudku súdu prvého stupňa odôvodnil tým, že súd prvého stupňa
rozhodol nesprávne, keď na danú vec nesprávne neaplikoval ustanovenia §1, § 16 ods. 4 a najmä
§ 24 zákona č. 182/1993 Z.z.. Podľa neho sa v zmysle tohto ustanovenia predmetný právny predpis
použije primerane aj v budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu a primeranosť upresňuje zákon
v ods. 2 uvedeného § 24 tak, že za primerané použitie tohto zákona nepovažuje budovy a nebytové
priestory v budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis. Podľa žalobcu tak
ustanovenia § 24 uvedeného zákona sú dostatočne určité, aby bol uvedený zákon aplikovaný na všetky
budovy, v ktorých sa nachádza nebytový priestor, okrem budov uvedených v § 24 ods. 2 zákona. Výklad
ustanovení § 24 uvedeného zákona, ktorý použil súd prvého stupňa je nesprávny, pretože v rozpore
so zákonom vylučuje neodôvodnene a bez zákonného základu z privatizácie skupinu domov, ktorá sa
nenachádza v budovách vo vlastníctve štátu jedine, ktorá privatizácia je podľa tohto zákona vylúčená.
Aj podľa dôvodovej správy k ustanoveniu § 24 uvedeného zákona, sa podľa ustanovení zákona č.
182/1993 Z.z. postupuje aj pri predaji samostatných nebytových priestorov v budovách, ktoré nemajú
charakter obytného domu a ako príklad sa uvádzajú kancelárie v bývalých administratívnych budovách.
V danej veci bolo dokazovaním preukázané, že nebytový priestor, ktorý žalobca na základe nájomnej
zmluvy užíva sa nachádza v budove, ktorá na prízemí pozostáva zo samotného nebytového priestoru
a na poschodí z bytu. Jedná sa teda o typ budovy, veľmi príbuzný samotnému príkladu administratívnej
budovy, ktorý zákonodarca použil v dôvodovej správe a z tohto dôvodu je potrebné na predmetný
nebytový priestor aplikovať ustanovenia §§ 1, 16 ods. 4 a 24 zákona  č. 182/1993 Z.z.. Navrhuje preto,
aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmenil a jeho návrhu v celom rozsahu
vyhovel.

Žalovaný 2/ vo svojom odvolaní proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa o náhrade trov konania
uviedol, že názor súdu prvého stupňa o nemožnosti vyjadrenia hodnoty predmetu konania v peniazoch
nie je správny. Podľa neho je hodnota predmetu sporu presne daná a je určená v kúpnej zmluve, ktorej
určenia neplatnosti sa žalobca domáhal, kde je dojednaná kúpna cena 1.100.000,- Sk. Správne mal
potom súd prvého stupňa v závislosti od tejto ceny určiť podľa § 9 a § 10 vyhlášky č. 655/2004 Z.z. aj
výšku základnej sadzby tarifnej odmeny pri trovách právneho zastúpenia žalovaných v tomto konaní.
Poukázal pritom aj na rozhodnutia Krajského súdu v Trenčíne a Najvyššieho súdu Slovenskej republiky,
resp. aj stanovisko Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, v zmysle ktorých trovy konania pri vyprataní
nehnuteľnosti boli určené v závislosti od ceny nehnuteľnosti. Aj keď sa nejedná o totožný predmet
konania ako v danej právnej veci, je tento záver možné podľa žalovaného 2/ aplikovať aj v tomto prípade.

V písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu žalovaný 2/ vyslovil názor, že ustanovenie § 24 ods. 1 zákona
č. 182/1993 Z.z. je aplikovateľné len vo vzťahu k bytom, ktoré sú umiestnené v iných stavbách, kde
neprevažuje funkcia bývania a nemôže sa vzťahovať na nebytové priestory.  Okrem toho priamo v §
3 ods. 3 uvedeného zákona sa uvádza, že ustanovenia osobitných právnych predpisov nie sú týmto
zákonom dotknuté, z čoho vyplýva, že tento zákon sa nevzťahuje na nebytové priestory, ktorých užívanie
sa riadi zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý zákon má skoršiu
právnu účinnosť ako zákon č. 182/1993 Z.z.. Žalovaný 2/ ďalej poukázal na to, že zákon č. 182/1993
Z.z. uložil povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, a teda analogicky aj nebytového
priestoru, len subjektom uvedeným v § 29 ods. 2 tohto zákona, t.j. štátnemu podniku, rozpočtovej
organizácii, príspevkovej organizácii a bytovému družstvu. Žalovaný 2/ medzi uvedené subjekty nepatrí.



Tiež poukázal na to, že žalobca má uzatvorený so žalovanými nájomný vzťah na dobu určitú a zákon č.
182/1993 Z.z. nepriznáva právo na odkúpenie vtedy ak je doba nájmu určitá. Z týchto dôvodov potom
žalovaný 2/ navrhol  napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa vo veci samej ako vecne správny potvrdiť.

Žalovaný 1/ sa k odvolaniam žalobcu a žalovaného 2/ písomne nevyjadril.

Uznesením Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 19. januára 2012 Najvyšší súd Slovenskej
republiky zrušil rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo dňa                                 11. novembra 2009, sp. zn.
5Co/6/2009 a vec mu vrátil na ďalšie konanie, potom ako Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací potvrdil
rozsudok súdu prvého stupňa a zároveň pripustil vo svojom rozsudku dovolanie na otázku zásadného
právneho významu v tom zmysle, či nájomca nebytového priestoru v inej budove ako v bytovom dome
má podľa § 16 ods. 4 v spojení s § 1 ods. 1 za použitia § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 v znení
účinnom do 15.07.1999 k nebytovému priestoru predkupné právo.  Najvyšší súd Slovenskej republiky
dospel k záveru, že pôsobnosť zákona č. 182/1993 Z.z. predmet a rozsah jeho úpravy ustanovuje v
§ 11 ods. 1, 2, ale aj rovnako v § 24 ods. 1 citovaného zákona. Výklad tohto ustanovenia je dôležitý
pre záver, či sa tento zákon potom vzťahuje na všetky budovy bez rozdielu, t.j. na  bytové domy, ale
aj na budovy, ktoré nie sú bytovými domami (napr. výrobné haly a podobne), vrátane predkupného
práva podľa ust. § 16 ods. 4. Pri jeho výklade treba vychádzať jednak z použitého pojmu primerane,
ktorého obsah možno v súlade s legislatívnymi pravidlami tvorby zákonov č. 19/1997 Z.z. s obmenami
schválenými uznesením Národnej rady SR zo dňa 6. novembra 2008 č. 1146 vymedziť tak, že sa toto
ustanovenie vzťahuje len na niektoré časti právnej úpravy, ale treba vychádzať aj z definície pojmov
uvedených v § 2, vrátane pojmu bytový dom, s ktorými zákon ďalej narába a ktorý obsah je nevyhnutný
na posúdenie okruhu právnych vzťahov upravených zákonom. Charakterom bytového domu by malo
byť určenie na bývanie, takže by sa mali ustanovenia tohto zákona vzťahovať aj na iné budovy, ktoré
neslúžia na bývanie, alebo na tento účel slúžia len v malom rozsahu. Môže ísť o rôzne podnikateľské
centrá, kde sú nebytové priestory vo vlastníctve rôznych vlastníkov, garážové domy (tzv. hromadné
garáže) a podobne. Podstatou však je, aby tieto budovy mali spoločné časti, spoločné zariadenia,
spoločný pozemok pre všetkých vlastníkov a títo vlastníci by na nich mali určitý spoluvlastnícky podiel
(§ 2 ods. 2). Z tohto možno vyvodiť, že relevantnou skutočnosťou, ktorou sa bolo treba pri zistení
skutkového stavu a z neho vyplývajúceho právneho záveru zaoberať, bol charakter nehnuteľnosti, v
ktorej sa nachádza predmetný nebytový priestor a účel, ktorému od svojej výstavby slúžil a slúži aj v
súčasnosti a následne z nej výkladom príslušných ustanovení zákona č. 180/1993 Z.z. vychádzajúc z
jeho účelu a cieľa zohľadňujúcim konkrétne okolnosti danej veci, vyvodiť existenciu alebo neexistenciu
predkupného práva  žalobcu a z toho vyplývajúceho záveru o nedôvodnosti samotnej žaloby. Preto
dospel Najvyšší súd Slovenskej republiky k záveru, že konanie  v predmetnej veci je postihnuté tzv. inou
vadou, ktorá má za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, a preto Najvyšší súd SR zrušil rozsudok
krajského súdu a vec mu vrátil na ďalšie konanie podľa § 243b ods. 2 O.s.p..

V poradí druhým rozsudkom zo dňa 28.08.2012, č.k. 17Co/109/2012-164 v dôsledku zrušujúceho
rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací opätovne preskúmal
rozsudok súdu prvého stupňa a rozhodol tak, že rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil, žalobcu zaviazal
zaplatiť žalovanému 2/ náhradu trov odvolacieho konania 54,97 eur a žalovanému 1/ náhradu trov
odvolacieho konania nepriznal. V dôsledku mimoriadneho dovolania Generálneho prokurátora SR,
Najvyšší súd SR uznesením zo dňa 06.08.2014, č.k. 7Mcdo 9/2013-197 rozsudok Krajského súdu v
Trenčíne sp.zn. 17Co/109/2012 zo dňa 28.08.2012 zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. V odôvodnení
rozhodnutia Najvyšší súd konštatoval, že postupom Krajského súdu v Trenčíne bola účastníkovi konania
odňatá možnosť konať pred súdom a to s prihliadnutím na postup predpokladaný § 214 ods. 1 písm. a/
O.s.p., kedy ak sa má vykonať dokazovanie treba, aby odvolací súd nariadil pojednávanie a nerozhoduje
pritom, či ide o zopakovanie dokazovania alebo o nové dokazovanie, čo súvisí s umožnením účastníkovi
vyjadriť sa k vykonanému dokazovaniu. Keďže z obsahu spisu bolo zistené, že po zrušení rozsudku
krajského súdu z 11.11.2009 Najvyšším súdom pre tzv. inú vadu konania spočívajúcu v nezaoberaní sa
relevantnou skutočnosťou z hľadiska ustáleného skutkového stavu a z neho vyplývajúceho právneho
záveru, odvolací súd neumožnil účastníkom vyjadriť sa k doplnenému dokazovaniu na pojednávaní a
preto týmto postupom odňal možnosť konať pred súdom. Preto Najvyšší súd SR uznesením sp.zn.
7Mcdo 7/2013 zrušil rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne a vec mu vrátil na ďalšie konanie a
rozhodnutie.



Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal podľa § 212 ods. 1 O.s.p. po nariadení odvolacieho
pojednávania podľa § 214 ods. 1 písm. a/ O.s.p., doplnil dokazovanie výsluchom žalobcu, oboznámil
geometrický plán z decembra 1964, uznesenie o povolení vkladu č.d. 78/1958, výpis z pozemkovej
knihy k.ú. Adamovské Kochanovce, zápisnicu č. 459, zápisnicu o odovzdaní a prevzatí stavieb zo
dňa 10.11.1967, rozhodnutie MNV Adamovské Kochanovce, zo dňa 01.02.1968, rozhodnutie MNV
Adamovské Kochanovce zo dňa 20.05.1968, Hospodársku zmluvu zo dňa 02.12.1965, znalecký
posudok č. 28/99 zo dňa 28.03.1999, geometrický plán z decembra 1964, projektovú dokumentáciu
Obecného úradu Adamovské Kochanovce spornej nehnuteľnosti a to predovšetkým technickú správu
MNV Adamovské Kochanovce, názov zameranie jestvujúceho stavu v Adamovských Kochanovciach
vrátane jednotlivých príloh a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je potrebné
ako vecne správny potvrdiť, pričom odvolací súd sa s prihliadnutím na § 219 ods. 1, 2 v celom rozsahu
stotožňuje s odôvodnením súdu prvého stupňa a zároveň naňho poukazuje.

Súd prvého stupňa v prejednávanej veci vykonal dostatočné dokazovanie, vec po právnej stránke
správne posúdil a v konečnom dôsledku aj správne vo veci rozhodol.

Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia súdu prvého stupňa odvolací súd dodáva, že z vykonaného
dokazovania je medzi účastníkmi nesporné, že dňa 11.05.1999 uzatvoril žalovaný 2/ ako predávajúci so
žalovaným 1/ ako kupujúcim kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bola okrem iného aj stavba - prevádzková
budova č. 268 postavená na pozemku parc.        č. 2, k.ú. Adamovské Kochanovce. Z úhrnnú podlahových
plôch, nachádzajúcich sa v predmetom dome na byty nepripadá viac ako 2/3,  a preto v zmysle vyhl. č.
465/1991 Zb. ide o dom prevádzkového charakteru. V čase uzatvorenia zmluvy bol žalobca na základe
zmluvy o nájme nebytových priestorov uzatvorenej so žalovaným 2/ zo dňa 24.01.1995 nájomcom
nebytového priestoru na prízemí uvedeného domu, a to na dobu určitú 5 rokov.

Uvedený skutkový stav nebol ani medzi účastníkmi sporný a dôvodnosť žaloby žalobcu tak stála
na posúdení otázky, či napriek skutočnosti, že sa v danom prípade nejedná o tzv. bytový dom v
zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov mal žalobca ako nájomca
nebytového priestoru v tomto dome zákonné predkupné právo na predmetný nebytový priestor, ktorého
nerešpektovanie zo strany žalovaného 2/ činí kúpnu zmluvu uzatvorenú zo dňa 11.05.1999 medzi
žalovaným absolútne neplatnou.

Podľa § 1 ods. 1, 2, 3 zák. č. 182/1993 v znení platnom a účinnom v čase prevodu predmetnej
nehnuteľnosti vymedzuje predmet a rozsah úpravy daného zákona tým, že v               § 1 ods. 2 sa
konštatuje, že tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia, na byty v domoch osobitného
určenia, byty v domoch, ktoré sú podľa schváleného územného plánu určené na asanáciu a na predaj
bytov v rodinných domoch, ktoré sú vo vlastníctve fyzických osôb.

Z ust. § 16 ods. 4 citovaného zákona vyplýva, že zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v
dome, v ktorom bolo právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového
priestoru na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu porušené, alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je
neplatná.

Z § 24 citovaného zákona je zrejmé, že ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na budovy,
ktoré nemajú charakter bytového domu.

Predmetom vlastníctva podľa tohto zákona sú aj samostatné nebytové priestory podľa § 2 ods. 3
citovaného zákona, ktoré sú umiestnené v budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu. Pojem
budovy, ktorá nemá charakter bytového domu nie je v našom právnom poriadku vymedzený a tento
pojem nedefinuje ani osnova. Všeobecnú definíciu budovy obsahuje § 1a písm. d/ vyhlášky č. 465/1991
Zb., v zmysle ktorej sa okrem budov občianskej výstavby a budov pre výroku a služby považujú aj budovy
na bývanie. Pokiaľ budeme vychádzať z definície stavby na bývanie vymedzenej v § 40 ods. 1 vyhlášky



č. 83/1976 Zb., negatívnym určením môžeme dôjsť k záveru, že budova, ktorá nemá charakter bytového
domu je stavba,  pri ktorej prevažuje iná funkcia ako funkcia bývania. Budovami, ktoré nemajú charakter
bytového domu sú teda okrem administratívnych budov, priemyselné a poľnohospodárske budovy,
obchodné budovy, budovy reštaurácii, školské budovy, budovy zdravotníckych zariadení a podobne.
Nadobudnutie vlastníctva nebytových priestorov umiestnených v takýchto budovách, ako aj práva a
povinnosti vlastníkov budov, práva a povinnosti vlastníkov nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy
a práva k pozemkom sa spravujú ustanoveniami tohto zákona.

V náväznosti na túto skutočnosť je potom následne potrebné vyložiť pojem primerané použitie
citovaného ustanovenia § 24 zákona  č. 182/1993 Z.z. na budovy, ktoré nespadajú pod definíciu § 1
ods. 1, 2, 3 citovaného zákona.

Právnym základom koncepcie vlastníctva bytov a nebytových priestorov je reálna deliteľnosť obytného
domu, v dôsledku čoho byt, resp. nebytový priestor predstavuje reálnu časť domu, ktorá je samostatným
predmetom občianskoprávnych vzťahov a teda aj vecou v právnom slova zmysle, tak ako to predpokladá
ust. § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Uvedené chápanie bytu a nebytového priestoru ako samostatných predmetov vlastníctva neplatí vo
všeobecnosti, ale iba za podmienok ustanovených týmto zákonom a v rozsahu jeho spôsobnosti. Preto
napr. byty v domoch, ktoré sú naďalej v štátnom, družstevnom, či obecnom vlastníctve, ale ani na byty
v rodinných domčekoch nie sú samostatnými vecami v právnom zmysle a nie sú reálne deliteľné a ako
také môžu byť len v ideálnom spoluvlastníctve.  Vlastníctvo ideálnej časti obytného domu je v skutočnosti
iba vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu, ktoré samo osebe ešte nezakladá vlastnícke ani užívanie
právo ku konkrétnemu bytu v obytnom dome.

Predpokladom preto pre primerané použitie zákona č. 182/1993 Z.z. na prejednávaný prípad bolo
posúdenie charakteru domu, v ktorom sa nachádza nebytový priestor, ktorý má v nájme navrhovateľ.

Z projektovej dokumentácie založenej v spise súdu prvého stupňa je zrejmé, že daná budova sa
nachádza v centre obce Adamovské Kochanovce, pričom sa jedná o viacúčelovú budovu, ktorá bola
postavená v roku 1946. Objekt sa skladá zo spoločenskej sály, klubu, kuchyne, kulisárne, vestibulu,
pohostinstva s príslušenstvom, MNV, teda miestnosti predsedu a sekretariátu, knižnice a bytu.

Zo znaleckého posudku zo dňa 28.03.1999 č. 28/99, ktorý bol vyhotovený za účelom prevodu
vlastníckeho práva zo žalovaného 2/  na žalovaného 1/ vyplýva, že čo sa týka danej budovy súpisné č.
268, pozostáva táto na prízemí z prevádzkových priestorov pohostinstva, poschodie pozostáva z bytu,
spoločnej chodby, archívu a miestnosti miestneho rozhlasu. Z uvedeného vyplýva, že úhrn podlahových
plôch nachádzajúcich sa v dome na byty nepripadá viac ako 2/3, a preto v zmysle príslušných ustanovení
vyhlášky č. 465/1991 Zb. o neskorších predpisov ide o dom prevádzkového charakteru.

Z bodu 3.2.1 daného posudku ďalej vyplýva, že sa jedná o poschodovú podpivničenú stavbu so sedlovou
strechou, na prízemí sa nachádza pohostinstvo, ktoré pozostáva z výčapnej miestnosti, skladových
priestorov, kuchynky a sociálnych zariadení. Na poschodie je prístup spoločným schodiskom, ktoré slúži
vedľajším priestorom obecného úradu. Suterén sa nachádza iba pod prednou častou pohostinstva. Na
poschodí sa nachádza 3-izbový byt s príslušenstvom, ktoré tvorí kuchyňa, špajza, kúpeľňa, spoločná
chodba, kde je WC, archív a rozhlas. Stavba má závadný krov a strešnú krytinu. V suteréne sa vyskytuje
spodná voda, vek budovy je 50 rokov, predpokladaná životnosť stavby bola určená na 90 rokov.

Vyhláška č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb pozemkov platná a účinná v čase uzatvárania danej zmluvy
potom v § 1a vymedzuje pojmy, obytný dom, rodinný dom, ostatné obytné budovy, byt, podlahová plocha,
príslušenstvo bytu, obytná miestnosť, nebytový priestor, spoločné časti obytného domu, spoločné
zariadenia obytného domu a spoločné časti a príslušenstva obytného domu. Následne v časti v piatom
oddiely ostatné stavby                       § 10 definuje prevádzkové a poľnohospodárske stavby s tým,



že v znaleckom posudku                Ing. Gálika bola daná nehnuteľnosti charakterizovaná ako dom
prevádzkového charakteru.

Preto v náväznosti na ust. § 24, § 16 ods. 4, ako aj § 1 zákona č. 182/1993 Z.z., ako aj § 118 ods. 2
Občianskeho zákonníka, dospel odvolací súd k záveru, že definovanie pojmu primerané použitie, tak
ako to predpokladá ust. § 24 citovaného zákona č. 182/1993 Z.z. by znamenalo aplikáciu zákonného
predkupného práva, tak ako to predpokladá ust. § 16 ods. 4 citovaného zákona za predpokladu, že by
sa jednalo o predaj samostatných nebytových priestoroch v budovách, ktoré nemajú charakter obytného
domu, čo však nie je prejednávaný prípad.

Z charakteru danej nehnuteľnosti vyplýva, že nebytový priestor, kde mal navrhovateľ právo nájmu
nepredstavuje reálnu samostatne vyčleniteľnú časť domu tak, aby mohlo byť samostatným predmetom
občianskoprávnych vzťahov. Z hľadiska štruktúry danej nehnuteľnosti je potom zrejmé, že sa jedná o
nehnuteľnosť, ktorá nemá spoločné priestory a zariadenia domu, tak ako ich definuje ust. § 2 ods. 5,
6 citovaného zákona.

Preto s poukazom na charakter daného prevádzkového domu dospel odvolací súd k záveru, že z
hľadiska výkladu pojmu primerané použitie, tak ako to predpokladá                      § 24 zákona č. 182/1993
Z.z. v náväznosti na § 16 ods. 4, § 1 citovaného zákona neznamená, že by vzniklo navrhovateľovi z
titulu  nájmu nebytových priestorov zákonné predkupné právo na celú danú nehnuteľnosť, a preto bol v
konečnom dôsledku správny postup súdu prvého stupňa, ktorý návrh ako nedôvodný zamietol.

Okrem toho z charakteru danej nehnuteľnosti je zároveň zrejmé, že v danej nehnuteľnosti mal nájomný
vzťah nielen samotný navrhovateľ, ale v predmetnej nehnuteľnosti zároveň sídlil aj obecný úrad, to
znamená samotný žalovaný 1/, ktorý mal v danej nehnuteľnosti spoločenskú sálu, klub, kuchyňu,
kulisáreň, ale aj miestnosť predsedu, vrátane sekretariátu a knižnicu, čo samo osebe rovnako zakladá
nedôvodnosť nájomcu nebytového priestoru, a to pohostinstva s príslušenstvom, ktorý si uplatňoval
predkupné právo.

Odvolací súd zároveň zdôrazňuje, že ani po doplnení dokazovania na pojednávaní pred odvolacím
súdom nebolo dôvodné meniť jeho pôvodné závery, ktoré boli zakotvené v poradí v prvom aj druhom
rozsudku odvolacieho súdu, ktoré boli zrušené Najvyšším súdom. Z výsluchu účastníkov odvolací súd
na pojednávaní zistil, že sporná nehnuteľnosť aj naďalej zotrvala v rovnakom stave ako v čase pri
prvom rozhodnutí pred okresným ako aj odvolacím súdu a tento skutkový stav v čase pôvodných
rozhodnutí zodpovedá terajšiemu stavu, t.z. že na spodnom poschodí danej budovy má žalobca v
prenájme pohostinstvo a na poschodí danej budovy sa nachádza byt, ktorý prenajíma obec, miestny
rozhlas a archív miestneho úradu.

Je pravdou, že znalecký posudok Ing. Gálika v prejednávanej veci je možné posudzovať len ako listinu,
pretože tento znalecký posudok predložila jedna zo strán v konaní ako listinný dôkaz a nie ako znalecký
posudok nariadený súdom. Na druhej strane však bez ohľadu na túto skutočnosť v prejednávanej
veci je nepochybné a medzi účastníkmi nesporné, že daná budova tak, ako bolo vyššie uvedené je
budovou prevádzkového charakteru za stavu, kedy táto budova pozostáva z pohostinstva a jedného
bytu, pričom na prízemí sú prevádzkové priestory pohostinstva, poschodie pozostáva z bytu, spoločnej
chodby, archívu a miestnosti miestneho rozhlasu. Rovnako je nepochybné, že z úhrnu podlahových
plôch nachádzajúcich sa v dome nepripadá viac ako 2/-3-iny a preto v zmysle ust. vyhl.č. 465/91 v znení
neskorších predpisov sa jedná o dom prevádzkového charakteru. V tomto smere neobstojí námietka zo
strany žalobcu v tom smere, že v prejednávanej veci malo byť nariadené znalecké dokazovanie, pretože
z tohto posudku ako listinného dôkazu je nesporné a nepochybné, že daná nehnuteľnosť nespĺňa
predpoklady na to, aby mohla byť považovaná za bytový dom tak, ako to ustanovoval § 2 ods. 2 zák.č.
182/93 Z.z. platného a účinného v čase uzavretia danej zmluvy, pretože tento v tom čase definoval bytový
dom na účely tohto zákona ako dom, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených
v tomto zákone vo vlastníctve alebo v spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a
spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov a nebytových priestorov.
Ako pomôcka na posúdenie charakteru daného domu môže slúžiť súčasné znenie § 2 ods. 2 cit. zákona,



ktorý vyprecizoval definíciu bytového domu v tom smere, že za bytový dom na účely tohto zákona sa
rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri
byty, v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve
alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú
súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Preto požiadavku žalobcu, aby odvolací súd zrušil rozsudok súdu prvého stupňa a nariadil vo veci
znalecké dokazovania, odvolací súd nepovažoval za dôvodnú, pretože v konečnom dôsledku ani v
poradí prvým rozhodnutím, ktorým Najvyšší súd zrušil rozsudok Krajského súdu v Trenčíne nebolo
uložené súdom nižšieho stupňa zo strany Najvyššieho súdu nariadiť znalecké dokazovanie, ale bolo len
vytýkané ako súdu prvého stupňa tak i odvolaciemu súdu, že sa nedostatočne zaoberali charakterom
nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádza predmetný nebytový priestor a účel, ku ktorému od svojej výstavby
slúžil a slúži aj v súčasnosti a následne výkladom vychádzajúceho z jeho účelu a cieľu zohľadňujúcim
konkrétne okolnosti vyvodiť existenciu alebo neexistenciu predkúpneho práva a z tohto vyplývajúceho
záveru (o nedôvodnosti samotnej žaloby).

Na záver teda odvolací súd zdôrazňuje, že sa v celom rozsahu stotožňuje s konštatovaním súdu prvého
stupňa v tom smere, že ust. § 24 a § 16 ods. 4 zák.č. 182/93 platného a účinného v čase uzatvorenia
danej zmluvy je zrejmé, že predkupné právo je vo vzťahu k vlastníkovi jeho obmedzením a preto právo
vlastníka nakladať s vecou nemôže byť obmedzené inak, ako výslovným ustanovením zákona. Pokiaľ
sa jedná o zákon 182/93 Z.z. výslovným ustanovením, ktoré upravuje predkupné právo je ust. § 16,
ktorý prípady, v ktorých je potrebné rešpektovať, predkupné právo vymedzuje taxatívne. Nemožno ho
preto potom výkladom následne rozširovať a to ani za použitia ust. § 24 cit. zákona. Predkupné právo sa
preto vzťahuje len na nebytové priestory nachádzajúce sa v bytom dome a nie v dome prevádzkového
charakteru ako je to v tomto konkrétnom prípade.

Odvolací súd ďalej preskúmal aj výrok napadnutého rozsudku súdu prvého stupňa o náhrade trov
konania. Ani tu odvolací súd nezistil žiadne pochybenia a plne sa stotožňuje s dôvodmi rozhodnutia
súdu prvého stupňa o náhrade trov konania. Pokiaľ ide o výšku trov  právneho zastúpenia žalovaných,
resp. výšku tarifnej odmeny za úkony právnej služby pri právnom zastúpení žalovaných súd prvého
stupňa určil správne podľa § 11 ods. 1 vyhlášky 655/2004 Z.z.. Podľa tohto ustanovenia základná
sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby je jedna trinástina výpočtového základu, ak nie
je možné hodnotu veci alebo práva vyjadriť v peniazoch alebo ak ju možno zistiť len s nepomernými
ťažkosťami. V danej právnej veci bolo predmetom konania určenie neplatnosti právneho úkonu z
dôvodu porušenia zákonného predkupného práva. Takýto predmet konania nemožno pripodobňovať
k vyprataniu nehnuteľnosti, kde predmetom konania, t.j. tým, čoho sa účastník pri procesnej ochrane
svojho subjektívneho práva (oprávneného záujmu) domáha, sú skutočnosti, na ktorých sa zakladá
ochrana vlastníckeho práva, včítane jeho predmetu, ktorý tvorí oceniteľnú hmotnú vec, a v ktorých
konaniach je potom cena nehnuteľnej veci rozhodujúca pre určenie výšky tarifnej odmeny. Pri určení
neplatnosti právneho úkonu z dôvodu porušenia zákonného predkupného práva je cena nehnuteľnosti,
ktorá bola predmetom právneho úkonu, vo vzťahu ku skutočnostiam, na ktorých sa zakladá ochrana
predkupného práva úplne bezvýznamná. Preto možno uzavrieť, tak ako bolo v minulosti judikované
pre účely určenia výšky súdneho poplatku, že pri určení neplatnosti právneho úkonu ide o vec, ktorej
hodnotu nemožno vyjadriť v peniazoch. Súd prvého stupňa preto správne pri určení výšky základnej
sadzby tarifnej odmeny za úkony právnej služby v tomto konaní postupoval podľa § 11 ods. 1 vyhlášky
č. 655/2004 Z.z. a jeho rozhodnutie o náhrade trov konania je tak vecne správne.

O náhrade trov odvolacieho a dovolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 224 ofds. 1 v spojení s § 142
ods. 1 a § 151 ods. 1, 2 O.s.p. a úspešným žalovaným 1/, 2/ bola priznaná ich náhrada. Trovy úspešného
žalovaného 1/ takto predstavujú odmenu za zastupovanie pri základnej tarifnej odmene uplatnenej podľa
§ 11 vyhl.č. 655/2004 Z.z. za 2 úkony právnej pomoci a to vyjadrenie k mimoriadnemu dovolaniu 60,07
eur, účasť na pojednávaní pred Krajským súdom v Trenčíne dňa 03.12.2014 - 61,87 eur, t.j. spolu 121,94
eur + 20% DPH, 24,39 eur = 146,33 eur, náhrada hotových výdavkov (§ 16 ods. 3 vyhl.č. 655/2004 Z.z.)
7,81 eur + 8,04 eur = 15,85 eur, náhrada za stratu času (§ 15 písm. b/, § 17 vyhl.č. 655/2004 Z.z.) za účasť
na pojednávaní - 2 polhodiny (2 x 13,40 eur) = 26,80 eur, cestovné Trenčianske Teplice - Trenčín a späť
(28,8 km, 0,183 eur, 9 l/ 100 km, 13,39 eur)= 8,91 eur, teda spolu 197,89 eur. Úspešnému žalovanému 2/



bola priznaná náhrada trov odvolacieho a dovolacieho konania za 2 úkony právnej pomoci a to písomné
vyjadrenie k mimoriadnemu dovolaniu 60,07 eur, účasť na pojednávaní 61,87 eur, režijný paušál 7,81
eur, 8,04 eur, strata času (Dolné Srnie - Trenčín a späť) 13,40 x 2 = 26,80 eur, teda spolu 190,78 eur,
čo predstavovali odôvodnené trovy odvolacieho a dovolacieho konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie      n i e    j e    p r í p u s t n é .", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "20C/150/2006", "guid": "18f42675-7947-470e-9f6f-82fa639cd66f:2e5233bd-2249-49f8-b385-ca3f94d76e7f", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [{"guid": "1679a3ab-a61a-470d-847f-828b4076b3de:5224e412-040c-455c-b964-e4d91d6feee3", "ecli": "ECLI:SK:KSPO:2012:8112216570.1", "spisova_znacka": "17Co/109/2012", "nazov": "Uznesenie Krajského súdu Prešov sp. zn. 17Co/109/2012 z 22. 8. 2012", "sud": "Krajský súd Prešov", "datum_vydania": "2012-08-22", "citacie_n": 2, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSPO:2012:8112216570.1"}], "citovane_v": []}