Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 16Co/50/2018 z 3. 4. 2019 Citácia: rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica z 3. apríla 2019, sp. zn. 16Co/50/2018, ECLI:SK:KSBB:2019:6316202220.1 Krajský súd Banská Bystrica | 16Co/50/2018 | ECLI:SK:KSBB:2019:6316202220.1 | 2019-04-03 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Zmluvy Citované ustanovenia: § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb., § 12 zákona č. 116/1990 Zb. Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/5e3f156a-fd4f-4c3e-b5b8-e4fb15c0834c Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2019:6316202220.1 Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 16Co/50/2018
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6316202220
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 04. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Štefan Baláž
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2019:6316202220.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Štefana Baláža a členov
senátu JUDr. Ivice Hanuskovej a JUDr. Alexandra Mojša v spore žalobcu: OP Centrum BR, s. r. o., so
sídlom Prievidza, G. Švéniho 8b/2794, IČO: 47 376 279, právne zastúpeného advokátkou JUDr. Luciou
Morgošovou, Advokátska kancelária v Bratislave, Béžova 6, IČO: 42 346 932, proti žalovanému: H. J.,
nar. XX. XX. XXXX, bytom U., T. XXXX/XX, právne zastúpeného Aequitas, s. r. o., so sídlom v Banskej
Bystrici, Dolná 19, IČO: 36 628 841, o zaplatenie 16.505,99 € s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného
proti rozsudku Okresného súdu Brezno č. k. 4C/75/2016-369 zo dňa 28. septembra 2017, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok okresného súdu vo výroku o povinnosti žalovaného zaplatiť žalobcovi sumu 16.505,96 € s
príslušenstvom a vo výroku o náhrade trov konania p o t v r d z u j e ;

II. vo výroku, ktorým okresný súd konanie sčasti zastavil, z o s t á v a nedotknutý.

III. Žalovaný j e p o v i n n ý nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd uložil žalovanému povinnosť (výrok II.) zaplatiť žalobcovi sumu
16.505,96 € spolu s tam uvedenými úrokmi z omeškania a nahradiť žalobcovi (výrok III.) trovy konania
v rozsahu 100 %. Konanie v časti istiny vo výške 0,03 € s príslušenstvom zastavil (výrok I.).

2. Okresný súd vykonaným dokazovaním (viď body 57 a 58 rozsudku okresného súdu) mal preukázané,
že žalobca ako prenajímateľ a žalovaný (v čase uzatvorenia zmluvy ako živnostník Ján Maruškin -
AKTON, IČO: 33 924 856) uzatvorili dňa 05. 03. 2014 zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorou dal
žalobca žalovanému do nájmu nebytový priestor č. 2.05, nachádzajúci sa v Obchodnom centre Brezno
(ďalej aj „Objekt“ alebo aj „OC“) za účelom prevádzkovania predajne elektro Euronics. Prenajímateľ sa
zaviazal neprenajať iné nebytové priestory nachádzajúce sa v objekte inému nájomcovi s rovnakým
hlavným predmetom podnikania. Zmluva bola uzatvorená na dobu 5 rokov, nájomný vzťah vznikol dňom
nadobudnutia účinnosti zmluvy a mal sa končiť buď uplynutím dohodnutej doby nájmu alebo výpoveďou
z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2, 3 zákona č. 116/1990 Zb. Účastníci si v rámci článku II. bod
5 dojednali, že pri akomkoľvek ukončení nájmu sa stavebné úpravy, ktorých vybudovanie realizoval
podľa tejto zmluvy nájomca, stávajú vlastníctvom prenajímateľa bez akéhokoľvek nároku nájomcu voči
prenajímateľovi. Mesačné nájomné bolo stanovené na sumu 1.982,88 € bez DPH, jeho splatnosť bola
dohodnutá k 10. dňu príslušného kalendárneho mesiaca a v prípade, ak bude nájomca v omeškaní
s úhradou akejkoľvek dlžnej splátky, je povinný zaplatiť úrok z omeškania vo výške 0,05 % denne.
Nájomca sa v zmluve taktiež zaviazal uhrádzať úhrady za služby poskytované s nájmom vo výške
330,46 € mesačne. Výška zálohovej platby bola dojednaná na 247,85 € mesačne a nájomca bol
povinný zabezpečiť, aby on, jeho zamestnanci, dodávatelia a zmluvní partneri používali parkovacie



miesta určené výhradne na tento účel, a nepoužívali parkovacie miesta určené pre návštevníkov
objektu. Prenajímateľ sa zaviazal zabezpečiť riadne a nepretržité prevádzkovanie objektu na úrovni
porovnateľných obchodných stredísk, neobmedzený prístup verejnosti do objektu a predmetu nájmu
počas stanovených otváracích hodín, čistotu a poriadok v objekte. Keďže žalovaný riadne a včas
neuhrádzal nájomné a úhradu za služby poskytované s nájmom, žalobca podaním zo dňa 18. 12. 2015,
doručeným dňa 28. 12. 2015, vypovedal v zmysle § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. zmluvu o
nájme nebytového priestoru a požiadal žalovaného o úhradu dlžnej sumy 16.505,96 €.

3. Okresný súd odstúpenia žalovaného od zmluvy zo dňa 09. 09. 2015 a 17. 12. 2015 nepovažoval na
platné právne úkony, keďže nezistil existenciu žiadneho dôvodu, ktorý by žalovanému zakladal právo na
odstúpenie od zmluvy. Súd nezistil porušenie zásady exkluzivity v zmysle článku I. bod 4 zmluvy, ktorý bol
hlavným dôvodom pre odstúpenie od zmluvy žalovaného. Žalovaný mal v čase trvania zmluvy o nájme
nebytového priestoru v predmete činnosti maloobchod - kúpa tovaru na účely jeho predaja konečnému
spotrebiteľovi v rozsahu voľných živností. Žalovaný prevádzkoval v Objekte predajňu elektro Euronics,
ktorá sa zameriavala na predaj elektroniky - notebooky, vysávače, televízory, mobilné telefóny, a iné.
Žalobca dňa 19. 06. 2015 uzatvoril zmluvu o nájme nebytového priestoru so spoločnosťou TvojMobil, s.
r. o, ktorému bol do nájmu daný nebytový priestor č. 2.03 na 1. poschodí na čas od 01. 07. 2015 do 31.
12. 2015 za účelom prevádzkovania maloobchodnej predajne s mobilnými telefónmi a príslušenstvom.
Výklad žalovaného, keď za porušenie zásady exkluzivity považuje poskytnutie nebytového priestoru
akémukoľvek subjektu, ktorého predmet podnikania sa čiastočne prekrýva s jeho, je neprimerane
rozširujúcim výkladom tohto pojmu. Žalovaný predával širokú škálu ako bielej tak aj čiernej techniky,
medzi ktoré patria aj mobilné telefóny a spoločnosť TvojMobil, s. r. o., predávala výhradne mobilné
telefóny, teda iba malú časť z tovaru ponúkaného žalovaným v jeho predajni. Nie je teda možné
konštatovať, že by žalovaný a spoločnosť TvojMobil, s. r. o., mali rovnaký predmet podnikania. Súd
má za to, Objekt a nebytové priestory v ňom boli zo strany žalobcu udržiavané v stave spôsobilom na
dohodnuté užívanie, neboli zistené také nedostatky, ktoré by zo strany žalobcu znamenali porušenie
ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. alebo článku V. bod 28 písm. a), b) zmluvy. Zatekanie
do nebytového priestoru žalovaného hlásené dňa 25. 02. 2015 bolo obratom riešené zo strany žalobcu
prostredníctvom zhotoviteľa Objektu, ktorý dňa 27. 02. 2015 vzniknutý stav odstránil, nikde v rámci
zmluvy nebol žalobca zaviazaný na poskytnutie vyhradených parkovacích miest žalovanému, predmetný
nebytový priestor, ktorý mal v prenájme žalovaný, bol od septembra 2015 do marca 2016 prázdny,
nevyužívaný ako predajňa. Jeho jednorazové využitie čínskym obchodom v priebehu troch dní v
decembri 2015 na reorganizáciu dodaného vianočného tovaru bez akejkoľvek dohody či už s nájomcom
alebo prenajímateľom, nie je možné považovať za porušenie ustanovení zmluvy o nájme.

4. Čo sa týka otváracích hodín, objekt bol otvorený od pondelka do soboty, od 06.00 do 20.00
hod., prenajímateľ mohol jednostranne upraviť otváracie hodiny Objektu, čo vyplýva zo Strediskového
a prevádzkového poriadku (SaPP). Žalovaný už v čase uzatvárania zmluvy mal vedomosť, akým
spôsobom budú upravené otváracie hodiny jednotlivých prevádzok nájomcov Objektu, t. j. individuálne
dojednané vo vymedzenom rámci. Žalobca sa nezaviazal k tomu, že všetci nájomcovia budú mať
otvorené prevádzky v totožnom čase. Pokiaľ niektoré prevádzky boli niekedy zatvorené ešte pred
ukončením ich oficiálnych otváracích hodín, tieto situácie žalobca riešil buď osobným kontaktom s
dotknutými nájomcami, alebo v písomnej forme písomnými výzvami na dodržiavanie otváracích hodín.

5. Skutočnosť, že OC nebolo vždy plne na 100 % obsadené nájomcami, považoval súd za nevyhnutnú
súčasť podnikateľského rizika vzhľadom na oblasť, kde sa obchodné centrum nachádza, ako v rámci
mesta Brezna, tak aj vzhľadom na celkovú ekonomickú situáciu v okrese Brezno a táto skutočnosť
nemôže byť pričítaná na ťarchu žalobcovi.

6. Zásobovanie bolo zabezpečené prostredníctvom zásobovacej rampy z uzatvárateľného dvora v
súlade s ustanoveniami SaPP (č. l. 97, 102). Žalovanému už z ohliadky Objektu pred uzatvorením zmluvy
vzhľadom na použitú technológiu museli byť jasné výškové pomery podlahy a vzadu boli výkopové práce,
takže bola jasná výška rampy, aj keď samotná rampa ešte nebola zhotovená. Žalovaný napriek tomu
predmetnú zmluvu o nájme uzavrel. Súd pri rozhodovaní vzal do úvahy, že žalobca sa pokúsil zabezpečiť
výlučne pre žalovaného nájazdovú plošinu, ktorá mala byť namontovaná v termíne september 2015.

7. Okresný súd neakceptoval obranu žalovaného, keď chcel započítať svoje pohľadávky (viď bod 65
napadnutého rozsudku) - 1.9.34,62 € a 2.425,23 € voči žalobcovi na čiastočnú úhradu uplatneného



nároku. Suma 1.934,62 € bola žalobcom už započítaná na faktúru č. 2015180, čím došlo k zníženiu
predmetnej faktúry na sumu 1.138,81 €. Suma 2.425,23 € predstavovala protihodnotu toho, o čo sa
zvýšila hodnota nebytového priestoru na základe špecifických stavebných úprav vykonaných nájomcom,
ktoré boli dohodnuté v prílohe č. 7 zmluvy, avšak na tieto úpravy súd taktiež neprihliadol vzhľadom
na dohodu účastníkov zmluvy v článku II. bod 5, podľa ktorej dohody pri akomkoľvek ukončení nájmu
sa stavebné úpravy, ktorých vybudovanie realizoval podľa tejto zmluvy nájomca, stávajú vlastníctvom
prenajímateľa bez akéhokoľvek nároku nájomcu voči prenajímateľovi. Strany si teda dojednali svoje
práva odchylne od § 667 ods. 1 OZ, a preto súd nárok na zaplatenie 2.425,23 € (resp. na započítanie
tejto sumy) považoval za nedôvodný. Keďže žalovaný predmetný nebytový priestor vypratal ku koncu
septembra 2015, pričom zmluvný vzťah medzi účastníkmi konania zanikol uplynutím 3-mesačnej
výpovednej doby k 31. 03. 2016, žalobca má nárok na zaplatení nájomného a na úhradu za služby
poskytované s nájmom až do ukončenia nájomného vzťahu medzi účastníkmi zmluvy, a preto súd
žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalovanú istinu (okrem sumy 0,03 € s príslušenstvom) tak, ako je
to uvedené vo výroku rozsudku. Konanie ohľadom časti listiny vo výške 0,03 € s príslušenstvom okresný
súd zastavil pre čiastočné späťvzatie žaloby žalobcom (viď bod 55 napadnutého rozsudku).

8. Okresný súd vec právne posúdil podľa ust. § 261 ods. 1, 9, § 266 ods. 4, § 344, § 345 ods. 1, § 369
ods. 1 Obchodného zákonníka, § 2 ods. 3, § 48 ods. 1, § 667 ods. 1, § 679 ods. 1, § 720 OZ, § 3 ods.
1, 3, § 5 ods. 1, § 9 ods. 2 písm. b), § 12 zákona č. 116/1990 Zb. a podľa § 145 ods. 2 CSP.

9. Proti rozsudku okresného súdu podal v zákonnej 15 - dňovej lehote (§ 362 ods. 1 CSP) odvolanie
žalovaný, a to proti výrokom II. a III. Odvolanie podal z dôvodov uvedených v ust. § 365 ods. 1 písm. e),
f) a h) CSP, teda že súd dospel na základe predložených dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
čo malo za následok nesprávne právne posúdenie, vo veci nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na
zistenie rozhodujúcich skutočností. Odstúpenie žalovaného od zmluvy zo dňa 09. 09. 2015 a zo dňa
17. 12. 2015 považoval za platné právne úkony, a teda nájom skončil v septembri 2015. Odstúpenie
od zmluvy zo septembra 2015 bolo žalobcovi doručené 23. 09. 2015 a žalovaný z opatrnosti opätovne
vyjadril vôľu odstúpiť od zmluvy zo dňa 17. 12. 2015, ktoré bolo žalobcovi doručené dňa 23. 12.
2015. Namietal aj právne posúdenie otázky porušenia zásady exkluzivity súdom. Podľa jeho názoru k
porušeniu tejto zásady v súdenej veci došlo zo strany žalobcu. Žalobca sa zaviazal dodržiavať exkluzivitu
žalovaného v obchodnom centre žalobcu a žalovaný mal byť jediným nájomcom, ktorý má prenajatý
nebytový priestor za účelom predaja elektroniky. Exkluzivitu dohodnutú medzi zmluvnými stranami v
zmysle článku I. bod 4 zmluvy o nájme nebytových priestorov nemožno vykladať takým spôsobom, že k
jej porušeniu by mohlo dôjsť len v prípade, ak by bol celý ponúkaný sortiment oboch nájomcov rovnaký.
Pokiaľ nájomca TvojMobil, s. r. o., ponúkal tovar, ktorý je čo i len sčasti zhodný s tovarom ponúkaným
žalovaným, došlo zo strany žalobcu k porušeniu článku I. bod 4 zmluvy o nájme nebytových priestorov.
Mobilné telefóny a ich príslušenstvo predstavovali pre žalovaného najpredávanejší sortiment, pričom
ostatná ponúkaná elektronika pokrývala nižší podiel na zisku.

10. Ďalej žalovaný v odvolaní tvrdil, že v zmysle článku V. bod 28 písm. a) zmluvy o nájme nebytových
priestorov sa žalobca zaviazal, že ako prenajímateľ zabezpečí také prevádzkovanie Objektu, ako
majú porovnateľné obchodné strediská. Žalobca túto svoju povinnosť nesplnil, nakoľko OC nebolo
primerane obsadené a dochádzalo k neustálej zmene otváracích hodín OC ako celku ako aj jednotlivých
prevádzok. Nízka obsadenosť OC má za následok aj nízky počet zákazníkov ako aj slabú tržbu.
Pre jednotlivých nájomcov je dôležité, aby otváracie hodiny všetkých prevádzok trvali rovnako dlho,
aby sa tým zabezpečovala sinergia spojenia jednotlivých prevádzok do obchodného centra. Žalovaný
argumentoval aj zlým technickým stavom Objektu, ktorý zapríčiňuje mnohokrát potrebu vykonania opráv
a technických zásahov počas prevádzkovej doby, čo taktiež zapríčiňuje nielen nízku návštevnosť, ale aj
nízku obsadenosť. Ako dôkaz nízkej obsadenosti navrhol, aby súd uložil žalobcovi povinnosť predložiť
všetky zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktoré mal žalobca uzatvorené s nájomcami ku dňu
odstúpenia od zmluvy zo septembra 2015, aj ku dňu 17. 12. 2015, ale súd jeho návrh na vykonanie
uvedeného dôkazu zamietol, a teda nevykonal dôkaz potrebný na zistenie rozhodujúcich skutočností.
Žalobca sa v priebehu trvania zmluvného vzťahu dopustil takého konania, ktoré zakladalo žalovanému
nárok na odstúpenie od zmluvy. V tomto smere žalovaný poukázal na výpoveď svedkyne M. T., ktorá
na pojednávaní dňa 12. 06. 2017 tvrdila, že priestor, ktorý mal v nájme žalovaný, užívala koncom
novembra, resp. začiatkom decembra 2015, iná osoba. Konkrétne v priestore boli uskladnené veci s
tovarom iného nájomcu - čínskeho textilu. Potvrdila aj to, že otváracie hodiny jednotlivých prevádzok
neboli dodržiavané. Svedkyňa tiež uviedla, že aj ona sama sa sťažovala na čistotu OC. Poukázal ďalej



na výpoveď svedka H. J., ktorý na tom istom pojednávaní potvrdil, že neboli dodržiavané otváracie
hodiny jednotlivých prevádzok. Prevádzky s menšou rozlohou tam nechceli chodiť ani v nedeľu, ani
v sobotu, „a tým pádom nás obmedzovali v tom, pretože keď mali oni zavreté, tak ani za nami tam
nikto neprišiel“. Výpoveď svedka H. Y. považuje za tendenčnú a nehodnovernú, nakoľko uvedená
osoba má pracovnoprávny vzťah k žalobcovi. Navyše na otázku právneho zástupcu žalovaného
tento svedok potvrdil, že do predajne, kde má nájom žalovaný, cez zimné obdobie tiekla voda. Za
tendenčnú a nehodnovernú považuje aj výpoveď svedka H. X., ktorý má taktiež pracovnoprávny vzťah
k žalobcovi. Navyše tento svedok potvrdil, že v čase, keď žalovaný bol na ohliadke pred podpisom
zmluvy, zásobovacia rampa nebola zhotovená. Svedok tiež potvrdil, že má vedomosť o tom, že do
predmetu nájmu žalovaného kvapkala voda. Okresný súd sa nevysporiadal s tvrdeniami žalovaného,
ani s ďalšími dôkazmi, ktoré boli žalovaným predložené v konaní pred súdom prvej inštancie. V
tomto smere poukázal na e-mailovú komunikáciu medzi účastníkmi zmluvy. Zatekanie do nebytového
priestoru žalovaného nebolo odstránené za dva dni. K zatekaniu do priestorov došlo dvakrát, a to
raz v zimnom období cez svetlík, pričom náprava bola vykonaná v dlhšom časovom období, cca
3 týždne a v letnom období cez ventiláciu, pričom odstránenie závady trvalo od 30. 06. až do 09.
07. 2015. V tomto smere poukázal na fotografie predložené v konaní žalovaným na USB kľúči, kde
sú v samostatných priečinkoch uložené fotografie obidvoch zatekaní, pričom pri otvorení vlastností
fotky vidieť reálne dátum, kedy fotky vznikli. V článku V. bod 28 písm. b) zmluvy sa žalobca ako
prenajímateľ zaviazal zabezpečiť neobmedzený prístup verejnosti do „Objektu a Predmetu nájmu počas
stanovených otváracích hodín“. SaPP v časti otváracie hodiny upravuje, že OCB je prístupné verejnosti
denne okrem nedele od 6.00 hod. do 20.00 hod. Vyššie stanovené otváracie hodiny bol žalobca
ako prenajímateľ povinný dodržiavať pre otvorenie celého obchodného centra. Táto otváracia doba
nebola dodržaná a počas doby nájmu dochádzalo jednostranne zo strany žalobcu k zmenám otváracej
doby celého objektu ako aj jednotlivých prevádzok. Zmena otváracej doby OC nebola žalovanému zo
strany žalobcu oficiálne oznámená, poukázal v tomto smere na e-mail žalobcu zo dňa 21. 01. 2015,
v ktorom sa uvádza, že obchodné centrum je otvorené pondelok až piatok do 20.00 hod., čo je v
rozpore s otváracími hodinami centra uvedenými v prevádzkovom poriadku. Aj z fotodokumentácie,
ktorú predložil súdu, je zrejmé, že prevádzky boli zatvorené už v poobedňajších hodinách. Žalobca ako
prenajímateľ mal povinnosť spolu s predmetom zmluvy poskytnúť nájomcovi aj možnosť parkovania
na priľahlom parkovisku a za tým účelom bol žalobca povinný určiť nájomcom vyhradené parkovacie
miesta v zmysle článku V. bod 22 Zmluvy ako aj Prílohy č. 8 Prevádzkového poriadku. Parkovanie nebolo
zabezpečené, parkovacie miesta pri OC boli stále obsadené alebo rezervované. Parkovacie miesta
využívali hlavne občania, ktorí bývajú v paneláku za OC na ulici J. a na tento problém žalovaný viackrát
žalobcu upozorňoval. Skutkové zistenia súdu sú v rozpore s vykonaným dokazovaním, vykonaným
dokazovaním nebolo preukázané, že Objekt bol otvorený od pondelka do soboty, od 6.00 do 20.00 hod.
Neexistuje obchodné centrum, v ktorom sú prevádzky otvorené v ľubovoľnom čase, resp. otvárajú a
zatvárajú svoje prevádzky tak, ako sa im zachce. Každý nájomca má dohodnuté individuálne otváracie
hodiny svojej prevádzky, čo žalovaný považuje za neštandardné a v rozpore s dohodnutou zmluvnou
povinnosťou uvedenou v článku V. bod 28 písm. a) Zmluvy. Ďalej žalovaný poukázal na to, že v
zmysle Prílohy č. 8 SaPP v časti zásobovanie prevádzok a prístup sa zaviazal vytvoriť také podmienky,
aby nájomcovia mohli zabezpečovať zásobovanie svojich prevádzok tovarom počas otváracích hodín.
Zásobovanie malo prebiehať autami zo zásobovacej rampy vo vlastnom zásobovacom uzatvárateľnom
dvore. Dodávatelia žalovaného zásobujú svojich zákazníkov väčšinou autami s nosnosťou do 3,5 t, ktoré
nemajú takú nakladaciu výšku ako je výška nakladacej rampy v zásobovacej časti OC Brezno. Žalovaný
žalobcu v predchádzajúcom období osobne na tento technický problém upozornil a žiadal žalobcu o
vyriešenie uvedenej situácie, no bezvýsledne. Uvedenú situáciu musel riešiť žalovaný sám na vlastné
náklady, a teda žalobca nevytvoril také podmienky, aby žalovaný mohol zabezpečovať zásobovanie
svojich prevádzok tovarom počas otváracích hodín. Zásobovacia rampa, ktorú žalobca zabezpečil,
bola nevyhovujúca. Ďalej žalovaný namietal nezapočítanie žalovaným uvedených pohľadávok vo výške
1.934,62 € a 2.425,25 € na čiastočnú úhradu uplatneného nároku. Započítanie na faktúru č. 2015180
považuje za neplatné, keďže žalobcovi nevznikol nárok na zaplatenie nájomného za mesiac október
2015, nakoľko nájom nebytového priestoru skončil v septembri 2015 na základe odstúpenia zo strany
žalovaného. Navyše faktúra č. 2015180 nebola žalovanému doručená. Namietal aj nezapočítanie sumy
2.425,23 €, ktorá suma predstavuje protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytového priestoru na
základe stavebných úprav vykonaných nájomcom. V tomto smere poukázal na § 667 ods. 1 OZ, v zmysle
ktorého ak prenajímateľ dá súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca
požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ide o ustanovenie, z
ktorého povahy vyplýva, že sa nemožno od neho odchýliť. Odchylné dojednanie v zmluve je v rozpore s



§ 574 ods. 2 OZ, nakoľko dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je
neplatná. Rozsudok okresného súdu vo výroku II. a III. žiadal zmeniť a žalobu vo zvyšnej časti zamietnuť
alebo zrušiť a v tomto rozsahu vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

11. Žalobca v písomnom vyjadrení k odvolaniu žiadal rozsudok okresného súdu ako vecne správny
potvrdiť. Odstúpenia od zmluvy zo strany žalovaného považuje za neplatné právne úkony pre
neexistenciu žiadneho dôvodu na odstúpenie od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ. Podľa citovaného
ustanovenia je nájomca oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná
v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby
nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane
neupotrebiteľnou, alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Žalobca
trvá tiež na tom, že k porušeniu povinnosti exkluzivity nedošlo. Pre porušenie záväzku „exkluzivity“
by sa vyžadovalo prenajatie nebytového priestoru žalobcom inému nájomcovi s „rovnakým hlavným
predmetom podnikania“. Pokiaľ žalovaný tvrdil, že údajné porušenie záväzku exkluzivity znamenalo
„významný zásah do ekonomickej činnosti žalovaného, keďže mobilné telefóny a ich príslušenstvo
predstavovali pre žalovaného najpredávanejší sortiment, pričom ostatná ponúkaná elektronika pokrývala
nižší podiel na zisku“, ide len o ničím nepodložené tvrdenie žalovaného, ktoré v konaní nepreukázal.
Objekt a nebytové priestory v ňom boli zo strany žalobcu udržiavané v stave spôsobilom na dohodnuté
užívanie. Zatekanie do nebytového priestoru bolo obratom riešené zo strany žalobcu prostredníctvom
zhotoviteľa Objektu. Čo sa týka otváracích hodín, objekt bol otvorená od pondelka do soboty, od
6.00 hod. do 20.00 hod. Každý nájomca má pritom dohodnuté individuálne otváracie hodiny svojej
prevádzky, ktoré sú určené v minimálnom rozsahu od 8.00 do 19.00 hod. s tým, že prenajímateľ
môže jednostranne upraviť otváracie hodiny Objektu, čo vyplýva z SaPP, s ktorým bol žalovaný ešte
pred uzatvorením zmluvy oboznámený. Žalovaný už v čase uzatvárania zmluvy mal vedomosť, akým
spôsobom budú upravené otváracie hodiny jednotlivých prevádzok nájomcov Objektu, t. j. individuálne
dojednané vo vymedzenom rámci. Žalobca sa nezaviazal k tomu, že všetci nájomcovia budú mať
otvorené prevádzky v totožnom čase. K namietanej nízkej obsadenosti OC žalobca uviedol, že predložil
prehľad všetkých nájomcov za obdobie posledných 12 mesiacov pred prvotným odstúpením od zmluvy
zo strany žalovaného (09/2015), z ktorého mimo iného vyplýva, že OC bolo zmluvne obsadené takmer
nepretržite na 100 % (16 plne obsadených prevádzok). Jedinou výnimkou bol mesiac júl 2015, kedy
bola evidovaná zmluvná obsadenosť obchodného centra na 98,82 %. Už z uvedeného dôvodu žalobca
považuje návrh na doplnenie dokazovania (predloženie všetkých zmlúv s nájomcami), ktorý súd prvého
stupňa zamietol za nadbytočný a najmä neúčelný. Dôkazy, na ktoré sa žalovaný odvoláva, nepreukazujú
namietané porušenie zmluvných ani zákonných povinností žalobcu, žalobca bol oprávnený jednostranne
meniť otváracie hodiny obchodného centra. V takto určených hodinách bolo obchodné centrum prístupné
verejnosti. Žalobca sa nezaviazal k tomu, že všetci nájomcovia budú mať svoje prevádzky otvorené
v rovnakom čase. Tvrdenie žalovaného ohľadom údajného zlého technického stavu objektu žalobca
považuje za nepravdivé a zároveň nepreukázané. Vypnutie eskalátora počas jedného dňa v čase
cca od 14.50 hod. do záverečnej nemožno považovať za preukázanie zlého technického stavu OC.
V danom prípade sa jednalo len o bežnú údržbu eskalátora. K otázke pretekajúcej vody cez svetlík
žalobca poukázal na to, že vzniknutý stav riešil obratom, do 2 dní odo dňa oznámenia žalovaným a
reklamácia žalovaného bola vybavená včas, čo vyplýva aj z písomných dôkazov založených v spise.
Žalovaný bol žalobcom vyzvaný, aby si vyčíslil nárok na náhradu vzniknutej škody, k čomu však žalovaný
nepristúpil. K otázke čistoty v Objekte žalobca poukázal aj na svedeckú výpoveďQ. J., ktorý mal
v Objekte pôvodne otvorenú svoju prevádzku, ktorý vypovedal, že „čistota, poriadok boli na úrovni,
pretože bolo to v pohode, v poriadku, ja si myslím, že tam robili šarapatu Rómovia... ale inak čo
sa týka hygieny, to bolo v poriadku“. K tvrdenej zmluvnej povinnosti žalobcu zabezpečiť vyhradené
parkovacie miesta pre nájomcov OC žalobca uviedol, že zotrváva na svojom doterajšom vyjadrení,
že táto povinnosť mu nevyplýva ani z uzavretej zmluvy, ani zo SaPP, na ktoré žalovaný poukazuje. Z
predmetných dokumentov vyplýva výlučne povinnosť nájomcov nevyužívať parkovacie miesta určené
pre návštevníkov OC pre svoje potreby. Nielen žalovaný, ale aj ostatní nájomcovia mali ešte pred
otvorením OC vedomosť o tom, aký počet parkovacích miest k nemu prislúcha, ako aj to, že nájomcovia
vzhľadom na dostupný počet parkovacích miest nebudú mať rezervované osobitné parkovacie miesta
pre seba alebo pre svojich zamestnancov. Žalobca nad rámec svojich povinností sa snažil riešiť situáciu
s parkovaním, podal na Mesto Brezno žiadosť o zmenu dopravného značenia na parkovisku, na základe
čoho bolo parkovisko slúžiace OC výslovne označené ako „Parkovanie pre zákazníkov“. Zároveň došlo
k zavedeniu spoplatneného parkovania počas prvej hodiny tak, aby mal zákazník k dispozícii parkovacie
miesto za minimálne náklady na čas určený na návštevu OC. Takýmto spôsobom sa žalobca snažil



prispieť k vylúčeniu dlhodobého parkovania iných osôb ako zákazníkov OC. O tomto postupe žalobcu
bol žalovaný informovaný e-mailom zo dňa 06. 08. 2014. K námietke užívania nebytového priestoru
žalovaného inou osobou v čase po jeho odstúpení od zmluvy žalobca trval na tom, že predmetný
priestor nikomu neprenajal až do doby uplynutia výpovednej doby na základe podanej výpovede
žalobcu. K tvrdeniu žalovaného, podľa ktorého žalobca nevytvoril také podmienky, aby žalovaný mohol
zabezpečovať zásobovanie svojich prevádzok tovarom počas otváracích hodín, uviedol, že SaPP
výslovne stanovuje podmienku, podľa ktorej môže nájomca zásobovať svoju prevádzku nákladnými
autami (nie dodávkami, ktoré nemajú takú nakladaciu výšku ako nákladné autá). Obchodné centrum
je vybavené zásobovacou rampou so štandardizovanou výškou umožňujúcou vykládku nákladnými
autami, a to spolu s nákladným výťahom, ktoré spoločne umožňujú bezproblémovú vykládku tovaru.
Stotožnil sa s právnym záverom okresného súdu, na základe ktorého okresný súd žalovanému na
pohľadávku nezapočítal sumu 1.934,62 € a sumu 2.425,23 €. Rozsudok okresného súdu žiadal ako
vecne správny potvrdiť.

12. Žalovaný v písomnom vyjadrení k vyjadreniu žalobcu k odvolaniu uviedol, že trvá na podanom
odvolaní ako aj na vyjadreniach predložených v konaní, nesúhlasí s tvrdeniami žalobcu uvedenými
vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného, pričom ich popiera v celom rozsahu. Zopakoval svoje doterajšie
tvrdenia a vyjadrenia.

13. Žalobca vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalovaného taktiež znovu zopakoval svoje tvrdenia a
vyjadrenia.

14. Žalovaný v ďalšom vyjadrení znovu zopakoval, že trvá na podanom odvolaní ako aj na vyjadreniach
predložených v konaní. Tvrdenia žalobcu v celom rozsahu poprel a trval na odvolacích dôvodoch tak,
ako boli uvedené v odvolaní.

15. Krajský súd ako súd odvolací odvolanie prejednal viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania podľa ust.
§ 379 a § 380 CSP bez nariadenia pojednávania na prejednanie odvolania (§ 385 ods. 1 a contrario
CSP) a rozsudok okresného súdu podľa ust. § 387 ods. 1, 2 CSP ako vecne správny z tých istých
dôvodov potvrdil.

16. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s dôvodmi napadnutého rozsudku, na ktoré v ďalšom len
poukazuje. Okresný súd sa v konaní vyporiadal so všetkými tvrdeniami, či už žalobcu alebo žalovaného,
vykonal dokazovanie v dostatočnom rozsahu, z ktorého vyvodil aj správne právne závery a rozsudok
dostatočne odôvodnil tak, aby jeho závery boli jasné a zrozumiteľné tak odbornej ako aj laickej verejnosti.
Okresný súd v rozsudku jasne vysvetlil z akého dôvodu odstúpenie od zmluvy zo strany žalovaného v
súdenej veci považoval za neplatné, na základe akých skutkových zistení a dôkazov dospel k záveru,
že žalovaný neporušil žiadne ustanovenie zákona alebo nájomnej zmluvy, v dôsledku ktorej by vzniklo
oprávnenie žalovanému odstúpiť od nájomnej zmluvy. Odvolací súd sa stotožňuje so závermi okresného
súdu, že žalobca neporušil zásadu exkluzivity vo vzťahu k žalovanému. Zo žiadneho právneho predpisu
ani zo žiadnej zmluvy nevyplývala povinnosť žalobcu zabezpečiť otváracie hodiny všetkých prevádzok
v objekte v rovnakom čase. Taktiež mu nevyplývala žiadna povinnosť zabezpečiť parkovanie vozidiel
nájomcu a jeho zamestnancov na vyhradených miestach. V konaní bolo preukázané, že žalobca
zatekanie do priestorov objektu riešil obratom a bez zbytočného odkladu v lehote 2 dní od oznámenia
tejto skutočnosti. Taktiež bolo v konaní preukázané, že nebytové priestory prenajaté žalovanému v
období od septembra 2015 do skončenia výpovednej doby žalobca neprenajal inej osobe, a teda v
konečnom dôsledku, že žalobca má nárok na zaplatenie nájomného do skončenia výpovednej doby. V
ďalšom odvolací súd len poukazuje na dôvody rozsudku okresného súdu.

17. Rozsudok okresného súdu vo výroku, ktorým okresný súd konanie sčasti zastavil, odvolací súd
ponechal nedotknutý ako odvolaním nenapadnutý výrok.

18. Rozsudok okresného súdu odvolací súd potvrdil aj vo výroku o náhrade trov konania ako vo výroku
závislom od rozhodnutia vo veci samej.

19. V odvolacom konaní bol v celom rozsahu úspešný žalobca, ktorý v zmysle ust. § 255 ods. 1 CSP má
nárok na náhradu trov odvolacieho konania podľa pomeru jeho úspechu vo veci, a teda v celom rozsahu,
preto odvolací súd žalovanému uložil povinnosť nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho konania v celom



rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia,
ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

20. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu v pomere hlasov 3 : 0.
Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) CSP (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
CSP).
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh)
(§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a



ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).