Rozsudok Krajského súdu Trenčín sp. zn. 4Co/91/2017 z 21. 3. 2018
Citácia: rozsudok Krajského súdu Trenčín z 21. marca 2018, sp. zn. 4Co/91/2017, ECLI:SK:KSTN:2018:3714213031.1
Krajský súd Trenčín | 4Co/91/2017 | ECLI:SK:KSTN:2018:3714213031.1 | 2018-03-21 | Rozsudok
Oblasť práva: Rodinné právo – Ostatné
Citované ustanovenia: § 387 CSP
Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/3d26c844-0d1a-4352-a948-198f3b63546d
Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSTN:2018:3714213031.1
Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 4Co/91/2017
Identifikačné číslo súdneho spisu: 3714213031
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Anderlová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2018:3714213031.1
ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY
Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ivety Anderlovej a sudkýň
JUDr. Oľgy Lichnerovej a JUDr. Alice Beňovej v spore žalobkyne O. M., nar. XX.XX.XXXX, bytom B.
Z., E. XXXX/XX-X, zastúpenej Advokátskou kanceláriou JUDr. Dušan Divko, advokát, s.r.o., so sídlom
Považská Bystrica, Šoltésovej 346/1, proti žalovanej F. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom B. Z., B. XXXX/
XX, zastúpenej JUDr. Annou Kubovičovou, advokátkou,so sídlom Považská Bystrica, Tatranská 300/8, o
zaplatenie 12.600,- eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Považská
Bystrica zo dňa 14. novembra 2016, č. k. 6C/257/2014-339, takto
r o z h o d o l :
Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej výrokovej vyhovujúcej časti a vo výroku o náhrade trov
konania p o t v r d z u j e .
Žalobkyňa m á proti žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.
o d ô v o d n e n i e :
1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobkyni 10.562,28
eur s 5,05 % ročným úrokom z omeškania od 24.12.2014 do zaplatenia, do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku. Vo zvyšku žalobu zamietol. Žalobkyni priznal náhradu trov konania a právneho zastúpenia
vo výške 67,66%. Vychádzal zo zistenia, že žalobkyňa a žalovaná sú podielovými spoluvlastníčkami
rodinného domu súpisné číslo XXXX, postaveného na parcele KNC XXXX/X a parciel KNC XXXX/X
„zastavané plochy a nádvoria“ o výmere 186 m2 a XXXX/X „záhrady“ o výmere XXX m2, zapísaných na
LV č. XX k.ú. B. Z., každá v 1-ici. Dňa 23.12.2014 požiadala žalobkyňa súd, aby určil náhradu za užívanie
jej spoluvlastníckeho podielu žalovanou, pričom náhradu žiadala za 3 roky dozadu. Žalovaná namietala
premlčanie časti nároku žalobkyne. Súd prvej inštancie konštatoval, že v prípade, ak sa podieloví
spoluvlastníci o spôsobe užívania spoločnej veci, prípadne o jej náhrade za užívanie iba jedným
zo spoluvlastníkov nedohodnú, ide o nárok, ktorý vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, v spojení s § 123 Občianskeho zákonníka. Na základe uvedeného platí na súdenú vec
premlčacia lehota podľa § 101 Občianskeho zákonníka, teda 3-ročná premlčacia lehota, nárok žalobkyne
je oprávnený a námietka premlčania nedôvodná. Po výsluchu strán sporu súd prvej inštancie nariadil
vo veci znalecké dokazovanie na určenie všeobecnej hodnoty nájmu znalcom R.. J., ktorý v znaleckom
posudku určil výšku nájmu metódou polohovej diferenciácie. V znaleckom posudku R.. J. je uvedené,
že pri stanovení výšky nájomného je možné vychádzať z platných nájomných zmlúv za prenájom
obdobných bytových a nebytových priestorov v danej lokalite, na B. ulici, Y. ulici, prípadne obdobných
ulíc v meste B. Z.. Vzhľadom na to, že zmluvy o prenájme rodinných domov a nebytových priestorov
neboli znalcovi k dispozícii, je základná sadzba v zmysle zásad hospodárenia s majetkom Mesta B. Z. v
danej lokalite za 1 m2 25,80 eur za rok a u pivničných priestorov je zľava 25 %, a v dôsledku zlých izolácií
v suteréne a zatekania až 50 %, čo je 12,945 eur za 1 m2. Pripojil zásady hospodárenia s majetkom W. B.
Z., schválené uznesením mestského zastupiteľstva č. 122/2009 zo dňa 15.12.2009 a jeho dva dodatky,
ktoré nadobudli účinnosť v roku 2011. Vzhľadom na námietky žalobkyne k podanému znaleckému
posudku, súd prvej inštancie nariadil kontrolné znalecké dokazovanie znalcom R.. Y., ktorý za použitia
primeraného množstva porovnávacích materiálov určil výšku nájmu porovnávacou metódou. Znalec R..
Y. svoj znalecký posudok obhájil a preukázal, že porovnávacie materiály, ktoré pri vypracovaní posudku
použil, sú materiály vhodné na porovnanie. Súd prvej inštancie sa stotožnil sa so znaleckým posudkom
znalca R.. O. Y., ktorý je pre súd presvedčivý a závery znalca sú zrozumiteľné. Pri porovnávacej metóde
je súčasťou nájomného nielen dom, ale aj pozemok, na ktorom sa dom nachádza a ďalší pozemok,
ktorý tvorí záhradu pri rodinnom dome. Žalovaná bez súhlasu žalobkyne užívala v žalovanom období
spoluvlastnícky podiel žalobkyne v rodinnom dome, parcele na ktorej je dom postavený a priľahlej
záhrade. Výška nájmu za žalované obdobie domu a pozemku predstavuje 24.100,- eur a polovica z tejto
sumy 12.050,- eur. Žalovaná vzniesla kompenzačnú námietku a žiadala, aby žalobkyňa znášala úhradu
stočného (nie vodného) za roky 2013 až 2015 v celkovej výške 159,78 eur, dane z nehnuteľností za
roky 2013 až 2015 vo výške 37,14 eur, poistenie nehnuteľností za roky 2013 až 2015 vo výške 32,- eur,
úhradu za plyn za roky 2013 až 2015 vo výške 1.968,- eur a úhradu za elektriku za roky 2013 až 2015 za
elektromer 105,78 eur, v celkovej výške 2.302,70 eur. Žalobkyňa súhlasila s kompenzačnou námietkou
ohľadom stočného vo výške 159,78 €, dane z nehnuteľností vo výške 37,14 €, úhradu za elektromer
vo výške 105,78 eur a úhradu za platbu za plynomer a temperovanie domu vo výške 1.185,- eur, spolu
v sume 1.487,70 eur. Argumenty uvedené žalobkyňou ohľadom kompenzácie nákladov na spotrebu
plynu sú podľa názoru súdu logické a správne, preto ich súd akceptoval. Po zohľadnení kompenzačnej
námietky, ktorú žalobkyňa uznala, zaviazal žalovanú na základe znaleckého posudku nahradiť žalobkyni
10.562,30 eur a vo zvyšku žalobu zamietol. V časti o zaplatenie 550,- eur zobrala žalobkyňa žalobu späť
a v tejto časti súd konanie zastavil. Právne svoje rozhodnutie odôvodnil podľa § 123, § 136 ods. 1, § 137
ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 3 Nariadenia vlády SR č.
87/1997 Z.z., priznal žalobkyni 5,05 % úrok z omeškania od 24. 12. 2014 do zaplatenia. Žalobkyňa bola
v konaní úspešná do výšky 87,65 % a neúspešná do výšky 12,32 %. Vychádzajúc z pomeru úspechu a
neúspechu v konaní súd priznal žalobkyni náhradu trov konania a právneho zastúpenia vo výške 75,33
%.
2. Proti tomuto rozsudku, a to jeho výrokovej vyhovujúcej časti a vo výroku o náhrade trov konania
podala v zákonnej lehote odvolanie žalovaná. V odvolaní namietala, že napadnuté rozhodnutie súdu
prvej inštancie má inú vadu v zmysle § 365 ods. 1 písm. d/ CSP z toho dôvodu, že súd nedostatočne
zdôvodnil priklonenie sa k znaleckému posudku R.. Y.. Podstatou celého konania bolo vysporiadanie
sa s dvoma skupina dôkazov a to konkrétne v prvej skupine znalecký posudok R.. J., ktorý určil hodnotu
nájmu za obdobie od 22.12.2011 do 22.12.2014 na sumu 12.514,04 eur. V druhej skupine dôkazov
určil súdny znalec R.. O. Y. výšku nájmu rodinného domu na sumu 24.134,37 eur. Súd prvej inštancie
sa stotožnil so závermi znaleckého posudku R.. O. Y., avšak vôbec nezdôvodnil, prečo je pre súd
presvedčivý a prečo do úvahy nevzal znalecký posudok R.. J.. Súd prvej inštancie tak pochybil a tým,
že svoje rozhodnutie nedostatočne odôvodnil, zanedbal aplikáciu § 220 ods. 2 CSP. S poukazom na §
365 ods. 1 písm. d/ a f/ CSP súd nesprávne uprednostnil znalecký posudok R.. O. Y. aj z toho dôvodu, že
tento znalec vychádzal pri aplikácii porovnávacej metódy iba z predbežných zmlúv a z realitných ponúk
kancelárií. R.. Y. však zjavným spôsobom nepreukázal, že by boli tieto zmluvy naozaj uzavreté. Použitie
porovnávacej metódy je v tomto prípade prinajmenšom sporné. Poukázala na to, že znalec vo svojej
výpovedi sám uviedol, že pri vypracovaní znaleckého posudku použil ponuky realitných kancelárií, ktoré
si aj obtelefonoval a zistil, že ponuky boli akceptované nájomcami, pričom však neuviedol, ktorými. V
tomto prípade je podstatná tá skutočnosť, že zhodne obaja znalci uviedli, že dodnes reálne neexistujú
normy určujúce výšku nájmu. V tomto prípade je podľa jej názoru relevantnejší znalecký posudok R.. J.,
nakoľko tento vychádzal z reálnych cenových predpisov vychádzajúcich zo zásad hospodárenia Mesta
B. Z.. Vytýkala súdu, že neprihliadol k jej navrhnutým dôkazom a to k čestnému vyhláseniu konateľa
realitnej spoločnosti Invest - Consult s.r.o. B. Z. z 30.05.2016, v ktorom tento konateľ uviedol, že spornú
nehnuteľnosť by do ponuky rodinných domov na prenájom nezaradil s ohľadom na stav ponuky a dopytu
a ak aj zaradil, predpokladaná výška nájmu by sa pohybovala v maximálnej hornej hranici 5.000,- eur
ročne. Zastávala názor, že v danom prípade sa malo vychádzať z dvojročnej premlčacej doby. Aj keď boli
prezentované viaceré judikáty Najvyššieho súdu SR, z ktorých vyplýva, že odvolacie súdy sa prikláňali
k názoru, že na vymáhanie náhrady za užívanie spoluvlastníckeho podielu nad určený rámec sa majú
aplikovať ustanovenia o bezdôvodnom obohatení podľa§ 451 a nasl. Občianskeho zákonníka, v prípade,
že medzi spoluvlastníkmi neexistuje dohoda o užívaní veci. Možno preto konštatovať, že súdna prax
k určeniu premlčacej doby k tomuto nároku ešte nie je ustálená. Nesprávne právne posúdenie veci
je spojené aj s tou skutočnosťou, že žalobkyňa doposiaľ nepreukázala, že by jej nebolo umožnené
sporné nehnuteľnosti užívať, preto nárok na zaplatenie finančnej náhrady je nedôvodný. Nesúhlasila
ani s rozhodnutím súdu prvej inštancie vo výroku o náhrade trov konania, keď poukázala na to, že
chcela predísť sporu a vec riešiť mimosúdne, preto je z jej pohľadu spravodlivé, aby si každá zo strán
sporu znášala trovy konania. Navrhla, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej
výrokovej vyhovujúcej časti zmenil tak, že žalobu žalobkyne zamietne, alternatívne, aby rozsudok súdu
prvej inštancie v napadnutej časti zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie.
3. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalovanej navrhla rozsudok súdu prvej inštancie v
napadnutej časti potvrdiť a priznať jej náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%. Rozhodnutie
súdu prvej inštancie považovala za správne po vecnej stránke a aj riadne zdôvodnené, keď podkladom
pre jeho rozhodnutie na základe porovnávacej metódy znalca R.. Y. boli vyvrátené tvrdenia znalca R..
J. a to najmä ohľadne tvrdení R.. J., ktoré tvrdenia nevyplývali z jeho znaleckej odbornosti, ale zo
všeobecných tvrdení. R.. J. na pojednávaní dňa 06.06.2016 uviedol, že je to jeho prvý znalecký posudok
ohľadne určenia nájmu rodinného domu a že k tomuto nemal ani dostatok právnych noriem, aby ho viedli
pri znaleckej činnosti. Posudok R.. Y. je preskúmateľný, zdôvodnený a aj pri výsluchu oboch znalcov na
pojednávaní dňa 20.10.2016 uviedol, že aj R.. J. použil akoby porovnávaciu metódu, ale nie v súlade
s Vyhláškou č. 492/2004 Z.z., keď použil niektoré usmernenia Mesta B. Z. pri prenajímaní mestského
majetku. Ing. J. uviedol, že nemá relevantné dôkazy o tom, či dlhodobý prenájom je finančne nižší
ako krátkodobý prenájom rodinných domov. Preto dôvody, ktoré viedli prvostupňový súd k akceptácií
posudku Ing. Y. si plne osvojuje a považuje posudok za objektívny. Taktiež námietka ohľadne premlčania,
že má ísť o dvojročnú lehotu a nie trojročnú lehotu, je nedôvodná, s touto sa súd prvej inštancie riadne
vysporiadal, keď určil trojročnú lehotu, pretože ide o práva vyplývajúce zo spoluvlastníckych vzťahov,
najmä z § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V tomto smere poukázala na uznesenie Najvyššieho
súdu SR zo dňa 27.10.2010 sp. zn. 6Cdo/184/2010.
4. Krajský súd v Trenčíne, ako odvolací súd preskúmal vec podľa § 379 a § 380 Civilného sporového
poriadku (zák. č. 160/2015 Z.z.), ďalej len CSP, v napadnutom rozsahu (vo výrokovej vyhovujúcej časti
a vo výrokovej časti o náhrade trov konania), bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385
ods. 1 CSP (nebolo potrebné zopakovať ani doplniť dokazovanie a nevyžadoval to ani dôležitý verejný
záujem) v spojení s § 219 ods. 3 CSP a dospel k záveru, že odvolanie žalovanej nie je dôvodné.
5. Súd prvej inštancie založil svoje vyhovujúce rozhodnutie na tom právnom závere, že žalovaná bez
súhlasu žalobkyne užívala v období od 22.12.2011 do 23.12.2014 spoluvlastnícky podiel žalobkyne v
rodinnom dome, parcele na ktorej je rodinný dom postavený a priľahlej záhrade, preto je povinná zaplatiť
žalobkyni finančnú náhradu za užívanie spoluvlastníckeho podielu. Uplatnený nárok posudzoval podľa
§ 137 ods. 1 v spojení s § 123 Občianskeho zákonníka, teda ako nárok vyplývajúci z podielového
spoluvlastníctva, ktorý sa premlčuje v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka.
Pri určení výšky peňažnej náhrady za neužívanie spoločnej veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu
žalobkyne voči žalovanej vychádzal z kontrolného znaleckého posudku znalca R.. O. Y., ktorý
určil výšku nájmu porovnávacou metódou za použitia primeraného množstva porovnávacích materiálov.
Znalecký posudok R.. Y. považoval za presvedčivý a závery znalca za zrozumiteľné. Znalec R.. Y. v
kontrolnom posudku určil všeobecnú hodnotu nájmu za užívanie spoluvlastníckeho podielu žalobkyne
žalovanou v období od 22.12.2011 do XX.XX.XXXX vo výške 12.050,- eur. Vychádzajúc z takto
určenej výšky všeobecnej hodnoty nájmu po odpočítaní kompenzačnej námietky vznesenej žalovanou
v sume 1.487,70 eur, potom uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobkyni náhradu za užívanie jej
spoluvlastníckeho podielu vo výške 10.562,28 eur s úrokom z omeškania a vo zvyšnej časti žalobu
žalobkyne zamietol.
6. Odvolací súd považuje tento právny názor súdu prvej inštancie za správny a stotožňuje sa aj s
odôvodnením rozsudku súd prvej inštancie v napadnutej výrokovej vyhovujúcej časti v celom rozsahu
podľa § 387 ods. 2 CSP. Na zdôraznenie jeho správnosti a k odvolacím námietkam žalovanej uvádza
nasledovné:
7. Podľa § 123 OZ vlastník je v medziach
zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, používať jeho plody a úžitky a nakladať s
ním.
8. Podľa § 136 ods. 1 OZ vec môže byť v
spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.
9. Podľa § 137 ods. 1 OZ podiel vyjadruje
mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva
k spoločnej veci.
10. Z vyššie citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že obsahom vlastníckeho (spoluvlastníckeho)
práva, je okrem iného, aj oprávnenie vlastníka vec v medziach zákona užívať. Vec môže byť v
spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka
na vzťahu k spoločnej veci. To znamená, že vyjadruje aj mieru účasti, pokiaľ ide o užívanie spoločnej veci.
Každý zo spoluvlastníkov je v zmysle § 137 ods. 1 OZ oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. V prípade,
že spoluvlastníkovi nie je zabezpečené užívanie spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho
podielu, má právo na poskytnutie tomu zodpovedajúcej náhrady vo forme peňažného plnenia. Tomuto
právu potom korešponduje povinnosť spoluvlastníka, ktorý vec užíva, takéto plnenie spoluvlastníkovi
vylúčenému z užívania spoločnej veci poskytnúť. Treba zdôrazniť, že aj keď medzi podielovými
spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o užívaní spoločnej veci a jeden alebo viacerí z nich ju užívajú, nie
je možné dospieť k záveru, že vec je užívaná bez právneho dôvodu (o to viac takýto záver neprichádza
do úvahy, ak sa spoluvlastníci na spôsobe užívania dohodli). Právnym dôvodom na užívanie veci je aj
v takomto prípade ich spoluvlastnícke právo. Z vyššie uvedeného možno vyvodiť, že ak sa podielový
spoluvlastník domáha náhrady vo forme peňažného plnenia voči druhému spoluvlastníkovi za to, že
neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, ide o právny vzťah z podielového
spoluvlastníctva osobitne v Občianskom zákonníku upravený. V prípade, že sa spoluvlastníci o spôsobe
užívania spoločnej veci, prípadne o jej náhrade nedohodnú, ide o nárok, ktorý vyplýva z ustanovenia
§ 137 ods. 1 OZ v spojení s § 123
OZ . Toto právo je nepochybne majetkovej
povahy, ktoré sa premlčuje v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ . Uvedený nárok nemožno právne kvalifikovať ako nárok z
bezdôvodného obohatenia. Ustanovenia o bezdôvodnom obohatení majú len podpornú povahu a ich
použitie nemožno preto rozširovať na práva, ktoré sa opierajú o osobitné zákonné ustanovenia.
11. Z obsahu spisu vyplýva, že žalobkyňa a žalovaná sú podielovými spoluvlastníčkami nehnuteľností
- rodinného domu súp. číslo XXXX a pozemkov parciel KNC č. XXXX/X a KNC č. XXXX/X zapísaných
na LV č. XX k. ú. B. Z., a to každá v podiele 1-ice. Súd prvej inštancie v danom spore vychádzal zo
správneho skutkového stavu, že žalobkyňa sa domáha peňažného plnenia voči žalovanej za to, že
neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, uplatnila teda právo, ktoré vyplýva
z podielového spoluvlastníctva a ktoré sa opiera o ust. § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Z
vykonaného dokazovania súdom prvej inštancie jednoznačne vyplýva, že nehnuteľnosť užíva v celosti
žalovaná so svojou rodinou, žalobkyňa nemá zabezpečený prístup do nehnuteľnosti, nemá od nej
ani kľúče. Aj keď žalovaná pred súdom prvej inštancie tvrdila, že žalobkyni nebráni v užívaní jej
spoluvlastníckeho podielu, na druhej strane sama potvrdila, že žalobkyňa v rodinnom dome nemôže
bývať, pretože nehnuteľnosť užíva v celosti ona so svojou rodinou. Z uvedeného je zrejmé, že žalovaná
bez dohody so žalobkyňou užíva bezplatne nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu spoločnú vec a
preto je povinná zaplatiť žalobkyni finančnú náhradu za to, že žalobkyňa neužíva spoločnú vec v rozsahu
svojho spoluvlastníckeho podielu. Za správny odvolací súd považoval názor súdu prvej inštancie, že
uplatnená námietka premlčania zo strany žalovanej nie je dôvodná, nakoľko ide o nárok, ktorý má
majetkovú povahu a premlčuje sa v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe. Vzhľadom k tomu, že medzi
stranami sporu nedošlo k dohode o výške peňažnej náhrady za užívanie spoločnej veci žalovanou
nad rozsahu jej spoluvlastníckeho podielu, súd prvej inštancie správne postupoval, keď nariadil vo veci
znalecké dokazovanie znalcom z odboru stavebníctva Ing. W. J.. Zo znaleckého posudku Ing. W. J. zo
dňa 08.06.2015 č. 0107/2015 vyplýva, že znalec určil výšku nájmu metódou polohovej diferenciácie,
nakoľko nemal dostatok podkladov pre použitie porovnávacej metódy. Pri stanovení výšky nájomného
znalec vychádzal zo zásad hospodárenia s majetkom Mesta B. Z., schválených uznesením mestského
zastupiteľstva č. 122/2009 zo dňa 15.12.2009 a na základe nich stanovil výšku nájmu v danej lokalite
za m2 25,89 eur/rok a u pivničných priestoroch 12,945 eur/m2. Vzhľadom k výhradám žalobkyne k
podanému znaleckému posudku znalca Ing. W. J., v ktorých namietala, že zásady hospodárenia s
majetkom Mesta B. Z., z ktorých znalec pri stanovení všeobecnej hodnoty nájmu vychádzal, sa vzťahujú
na určenie výšky nájomného za užívanie nebytových priestorov a že je dostatok objektívnych podkladov
pre stanovenie hodnoty nájmu porovnávacou metódou, bol správny postup súdu prvej inštancie, keď
na odstránenie tohto rozporu nariadil kontrolné znalecké dokazovanie znalcom Ing. O. Y.. Znalec Ing.
O. Y. v znaleckom posudku konštatoval, že sa mu podarilo zabezpečiť podklady pre porovnávanie,
ktorými predchádzajúci znalec nedisponoval a preto urobil výpočet ceny nájmu porovnávacou metódou
ako optimálnou metódou v danej lokalite a čase. Pre porovnávanie v danom mieste a čase znalec
Ing. Y. získal ponuky z realitných kancelárií za prenájom obdobných rodinných domov (rodinné domy
súp. dom XXXX a súp. č. XXXX na X., rodinný dom súp. č. XXX na I. ulici v B. Z., rodinný dom
súp. č. XXX v B. G.) a následne stanovil priemernú obvyklú všeobecnú hodnotu nájmu za obdobie od
22.12.2011 do 23.12.2014 za rodinný dom súp. č. XXXX s pozemkami, parcelami N. XXXX/X a N.
XXXX/X v B. Z. vo výške 24.100,- eur. Následne znalec Ing. O. Y. vo svojom výsluchu na pojednávaní
jednoznačne vysvetlil postup, ktorý použil pri stanovení výšky nájmu dotknutej nehnuteľnosti, pričom
presvedčivo a zrozumiteľne odôvodnil i výsledky kontrolného znaleckého dokazovania. Zmluvy o
prenájme nehnuteľností nie sú evidované v katastri nehnuteľností. Reálne zmluvy uzavreté medzi
fyzickými, či právnickými osobami tak znalec nemohol mať k dispozícií. Aj podľa názoru odvolacieho
súdu mohol preto znalec vychádzať len z ponúk realitných kancelárií, pričom z výsluchu znalca je
zrejmé, že mal informácie od realitných kancelárií, že zmluvy, ktoré slúžili ako porovnávací materiál sa
v skutočnosti aj realizovali. Súd prvej inštancie preto správne vychádzal pri určení výšky všeobecnej
hodnoty nájmu z kontrolného znaleckého posudku Ing. O. Y., ktorý aj odvolací súd považoval za
presvedčivý a závery znalca za zrozumiteľné. Odvolací súd na základe vyššie uvedených skutočností
nezistil žiadne okolnosti, pre ktoré by mal byť rozsudok súdu prvej inštancie nesprávny, či už z hľadiska
skutkových zistení, resp. z hľadiska právneho posúdenia veci.
12. K jednotlivých námietkam žalovanej odvolací súd uvádza nasledovné:
13. Žalovaná v odvolaní namietala postup súdu prvej inštancie v tom, že nezdôvodnil prečo nevzal
do úvahy znalecký posudok Ing. J. a priklonil sa k znaleckému posudku Ing. O. Y., keď tento znalec
vychádzal pri aplikácii porovnávacej metódy iba z predbežných zmlúv a ponúk realitných kancelárií a
žiadnym spôsobom nepreukázal, že tieto zmluvy boli naozaj uzavreté.
14. Odvolací súd túto odvolaciu námietku nepovažuje za dôvodnú. Podľa názoru odvolacieho súdu
stanovenie všeobecnej hodnoty nájmu nehnuteľností porovnávacou metódou je najobjektívnejšou a
najspravodlivejšou metódou pri získavaní poznatkov o hodnote nájmu v danej lokalite a čase. Výhody
porovnávania sú v tom, že sa vychádza z reálnych údajov o trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite a
čase, dosahujú sa objektívne hodnoty, ktoré sú prakticky nespochybniteľné a nakoniec sa táto metodika
najviac približuje definícii všeobecnej hodnoty. Pri určení všeobecnej hodnoty nájmu má mať prioritu
porovnávacia metóda. Ako už bolo vyššie konštatované, znalec Ing. J. v podanom znaleckom posudku
stanovil výšku nájmu metódou polohovej diferenciácie s odôvodnením, že nemal dostatok podkladov
pre danú lokalitu a typ stavby. Žalobkyňa namietala uvedené tvrdenia znalca, poukazovala na to, že
dotknutá nehnuteľnosť sa nachádza v centre mesta Považská Z. a predkladala súdu získané ponuky
za prenájom obdobných rodinných domov a bytov získaných z realitných kancelárií. Súd prvej inštancie
správne postupoval, keď vo veci nariadil kontrolné znalecké dokazovanie znalcom Ing. O. Y., ktorý v
znaleckom posudku stanovil výšku všeobecnej hodnoty nájmu porovnávacou metódou. Ako už bolo
vyššie konštatované, znalec Ing. O. Y. vybratú použitú porovnávaciu metódu presvedčivo zdôvodnil, keď
uviedol, že v danej veci stanovenie všeobecnej hodnoty nájmu je možné určiť porovnávacou metódou.
Z uvedených dôvodov súd prvej inštancie správne postupoval, keď pri stanovení všeobecnej hodnoty
nájmu vychádzal z kontrolného znaleckého posudku Ing. O. Y..
15. S odvolacou námietkou žalovanej, že uplatnený nárok žalobkyne bolo potrebné posúdiť ako nárok
z bezdôvodného obohatenia, ktorý sa premlčuje v dvojročnej premlčacej lehote, sa odvolací súd
nestotožňuje.
16. Odvolaciemu súdu je známe, že názor na právnu povahu nároku spoluvlastníka na vydanie
náhrady za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu sa v rozhodnutiach
Najvyššieho súdu SR, ale aj Najvyššieho súdu ČR postupne vyvíjal. V posledných rokoch sa však ustálil
právny názor, že sa jedná o nárok vyplývajúci z ustanovenia § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Odvolací súd v tejto súvislosti poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Cdo/184/2010,
kde bol Najvyšším súdom vyslovený právny názor, že nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie
spoločnej veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ust. § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka,
a nie z ust. § 451 Občianskeho zákonníka o bezdôvodnom obohatení. Odvolací súd k tomuto rozhodnutiu
dodáva, že toto rozhodnutie Najvyššieho súdu SR bolo aj predmetom preskúmania na Ústavnom súde
SR pod sp. zn. IV. ÚS 342/2012. Ústavný súd SR vo svojom uznesení z 03.07.2012 konštatoval, že
vyslovený právny názor v uznesení Najvyššieho súdu SR k otázke nároku spoluvlastníka na náhradu
za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu je ústavne akceptovateľný
a udržateľný. Aj Ústavný súd ČR v uznesení sp. zn. II. ÚS 1751/2012 z 13.09.2012 vyslovil právny
názor, že nárok na náhradu vyplývajúcu z titulu užívania spoločnej veci sa opiera o ust. § 137 ods. 1
Občianskeho zákonníka a preto nemôže byť nárokom bezdôvodným v zmysle Občianskeho zákonníka
o bezdôvodnom obohatení.
17. Napokon odvolací súd zdôrazňuje, že bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka
má povahu subsidiárnu a prichádza do úvahy len tam, kde nárok nemožno odvodiť z iného právneho
titulu. Pokiaľ sa podielový spoluvlastník domáha náhrady voči druhému podielovému spoluvlastníkovi
z toho dôvodu, že užíva spoločnú vec nad rámec svojho podielu na spoločnej veci bez dohody s ním,
ide o nárok, ktorý sa opiera o zákonné ustanovenie § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého
vyplýva v akom rozsahu sa ten, ktorý podielový spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach
vyplývajúcich zo spoluvlastníctva na spoločnej veci. Nárok, ktorý sa opiera o toto zákonné ustanovenie
nemôže byť nárokom bezdôvodným v zmysle Občianskeho zákonníka o bezdôvodnom obohatení.
Ustanovenia o bezdôvodnom obohatení majú kogentnú povahu a nemožno ich preto neprípustným
spôsobom extenzívne vykladať.
18. Za rovnako neopodstatnenú vyhodnotil odvolací súd aj odvolaciu námietku žalovanej, že žalobkyňa
nepreukázala, že by jej nebolo umožnené sporné nehnuteľnosti užívať. Odvolací súd v tomto smere
poukazuje na bod 11 svojho rozhodnutia, v ktorom sa už s touto námietkou žalovanej vyporiadal.
19. Pokiaľ ide o odvolanie žalovanej proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie o náhrade trov konania,
odvolací súd po preskúmaní veci konštatuje, že odvolanie žalovanej nie je dôvodné. V danej veci ide o
sporové konanie, v ktorom bolo potrebné pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania vychádzať
zo zásady úspechu vo veci. Súd prvej inštancie pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania
správne vychádzal z pomeru úspechu a neúspechu sporových strán v konaní (§ 255 ods. 2 CSP) a
správne priznal žalobkyni náhradu trov konania v rozsahu 67,66 %.
20. Odvolací súd z uvedených dôvodov rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej výrokovej
vyhovujúcej časti a vo výroku o náhrade trov konania ako vecne správny v celom rozsahu podľa § 387
ods. 1 CSP potvrdil.
21. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol tak, že úspešnej žalobkyni priznal proti žalovanej
náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1
CSP. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia
samostatným rozhodnutím, ktoré vydá vyšší súdny úradník podľa § 262 ods. 2 CSP.
22. Toto rozhodnutie prijal senát krajského súdu jednomyseľne.
Poučenie:
Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).