Rozsudok Krajského súdu Nitra sp. zn. 7Co/13/2017 z 30. 5. 2018 Citácia: rozsudok Krajského súdu Nitra z 30. mája 2018, sp. zn. 7Co/13/2017, ECLI:SK:KSNR:2018:4615208064.1 Krajský súd Nitra | 7Co/13/2017 | ECLI:SK:KSNR:2018:4615208064.1 | 2018-05-30 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam Citované ustanovenia: § 387 ods. 1 CSP Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/2d9373d7-2fec-4072-b9da-e6e017c2cf83 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSNR:2018:4615208064.1 Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 7Co/13/2017
Identifikačné číslo súdneho spisu: 4615208064
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 05. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Madarászová
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2018:4615208064.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eriky Madarászovej a sudkýň JUDr.
Sidónie Sládečkovej a JUDr. Sone Zmekovej, v právnej veci žalobkyne: Obec Tovarníky, IČO: 31 872
638, Obecný úrad Tovarníky, Obrancov mieru 82/5, Tovarníky, právne zastúpená JUDr. Petrom Bódim,
advokátom, so sídlom M. R. Štefánika 55/2, Bánovce nad Bebravou, proti žalovanému: Ján Sloviak
HANKA, IČO: 33 675 392, sídlo Obrancov mieru 331/41, Tovarníky, zastúpený Advokátska kancelária
JUDr. Slávik a partneri, s.r.o., Nám. M.R. Štefánika 3, Topoľčany, o vypratanie nehnuteľností, o odvolaní
žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Topoľčany č.k. 8C/283/2015-262 zo dňa 15. novembra 2016,
takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.
Žalovanému priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu žalobkyne doručenú súdu prvej inštancie
dňa 03.09.2015, ktorou sa domáhala vypratania nehnuteľností nachádzajúcich sa v obci a kat. úz.
M., zapísaných na LV č. XXX ako stavba súp. č. XXX, popis stavby: šatne, postavená na parcele rec.
C- KN č. 734, parc. reg. C-KN č. 734, parc. reg. C-KN č. 735 a parc. C- KN č. 736/1. O trovách konania
rozhodol tak, že žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.
2. V dôvodoch rozhodnutia poukázal na obsah žalobného návrhu z ktorého vyplýva, že žalobkyňa že je
výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti v k. ú. M., zapísaných na LV č. XXX ako stavba súpisné č. XXX-
šatne postavená na parc. č. C-KN č. 734, parc. č. 735 a parc. č. 736/1 ( pôvodne vedená ako parc.
č. 736). Dňa 10.02.2010 uzatvorila s Obecným futbalovým klubom M., ( ďalej len OFK) ako nájomcom
zmluvu označenú ako zmluva o nájme nebytových priestorov ( ďalej len ako "Nájomná zmluva"). V
zmysle čl. I. označenej Nájomnej zmluvy mali byť predmetom nájmu nehnuteľnosti nachádzajúce sa v
obci a kt. úz. M., zapísané na LV č. XXX ako parc. reg. C- KN č. 736 - ostatné plochy, na ktorých
sú futbalové ihriská - hlavné a tréningové, parc. reg. C- KN č. 735 - zastavané plochy a nádvoria, na
ktorých je postavená hospodárska budova s tribúnou a parc. reg. C- KN č. 734 - zastavané plochy a
nádvoria, na ktorých je postavená šatňa. V zmysle čl. II. Nájomnej zmluvy boli označené nehnuteľnosti
žalobkyňou prenajaté za účelom športovej činnosti a kultúrnych aktivít spojených s činnosťou Obecného
futbalového klubu M. ako nájomcu . Následne Obecný futbalový klub M. ako nájomca uzatvoril
so žalovaným ako podnájomcom dňa 01.04.2010 zmluvu označenú ako podnájomná zmluva ( ďalej
len ako "Podnájomná zmluva"). Z článku II. Podnájomnej zmluvy vyplýva, že predmetom podnájmu
mala byť nehnuteľnosť nachádzajúca sa v obci kat. úz. M., zapísaná na LV č. XXX, ako stavba
súp. č. XXX, postavená na parc. reg. C-KN č. 734, vrátane priľahlého pozemku k označenej stavbe.
Účelom podnájmu malo byť dočasné užívanie nehnuteľností na podnikateľskú činnosť žalovaného
(prevádzkovanie pohostinského zariadenia). Nájomná zmluva bola žalobkyňou uzatvorená bez vedomia
a súhlasu K.. V. L. a S. L., ktorí boli ku dňu uzatvorenia podielovými spoluvlastníkmi (s väčšinovým



spoluvlastníkmi podielom) nehnuteľností , čo má za následok absolútnu neplatnosť nájomnej a tiež
podnájomnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu žalovaný od počiatku predmetné nehnuteľnosti užíva bez
právneho dôvodu, ktoré napriek výzve odmieta vypratať.
3. Na základe takto podanej žaloby súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní žalobu zamietol,
pričom v dôvodoch rozhodnutia poukázal na ust. § 1 písm. a), písm. b) zák. č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov v ,§ 3 ods. 1, § 34 ,§ 35 ods. 1 ods.1,§ 37 ods. 1, §39 , 118 ods.
1a 2 , §119 ods. l a 2, §139 ods. 2 ,§ 663 a § § 666 ods. 1 Občianskeho zákonníka ako aj zistený
skutkový stav na základe čoho dospel k záveru, že je potrebné brať do úvahy celý kontext a okolnosti
uzavretia a následného ukončenia nájomného resp. podnájomného vzťahu a zohľadniť tiež stav
budovy šatní v čase, v ktorom boli prenechané na základe predmetnej podnájomnej zmluvy do užívania
žalovanému. Podľa názoru súdu prvej inštancie nie je možné posúdiť nájomnú a podnájomnú zmluvu
ako neplatné právny úkony, preto žaloba o vypratanie nehnuteľností nie je dôvodne podaná . V tejto
súvislosti poukázal na konanie žalobcu, ktorý najskôr dňa 10.02.2010 uzavrel s OFK nájomnú zmluvu,
na základe ktorej prenechal OFK do užívania celý areál futbalového štadióna, za situácie keď OcZ
malo vedomosť o žiadosti žalovaného o prevádzkovanie pohostinstva v priestoroch budovy šatní, tento
zámer resp. uzavretie podnájomnej zmluvy medzi žalovaným a OFK odsúhlasilo, vedomé si potreby
investícií do tohto objektu. Navyše, obec ako stavebný úrad vydala rozhodnutie ktorým povolila zmenu
v užívaní tejto stavby. Následne dňa 13.07.2015 za situácie keď už obec bola výlučným vlastníkom
aj parcely č. 734 uzavrela s OFK dohodu o ukončení nájomnej zmluvy (zo dňa 10.02.2010) s cieľom,
aby z opatrnosti dosiahla ukončenie užívania budovy šatní žalovaným (potom čo ich zrekonštruoval) a
dňa 07.04.2016 uzavrela opätovne s OFK nájomnú zmluvu za rovnakých zmluvných podmienok ako
bola pôvodná zmluva zo dňa 10.02.2010. Takéto konanie je podľa názoru súdu neakceptovateľné a
v rozpore s dobrými mravmi, a preto nepožíva právnu ochranu. Dohodu zo dňa 13.07.2015 uzavretú
medzi žalobcom a OKF Tovarníky o ukončení zmluvy o nájme nebytových priestorov z 10.02.2010
preto súd prvej inštancie pre rozpor s dobrými mravmi a zásadami, na ktorých spočíva Občiansky
zákonník, považoval za neplatnú. V tejto súvislosti poukázal na základné zásady súkromného práva
resp. Občianskeho zákonníka, ktoré súd musí uplatniť aj nad rámec zákona vždy, keď je to odôvodnené
konkrétnym skutkovým stavom, pričom sa jedná o zásadu zmluvnej voľnosti, zásadu dobrých mravov,
zásadu istoty a stability (pacta sunt servanda).
3.1. Súd prvej inštancie sa v dôvodoch rozhodnutia ďalej podrobne zaoberal dôvodmi neplatnosti
nájomnej a podnájomnej zmluvy, ktoré žalobkyňa uviedla. Považoval za preukázané, že dňa
10.02.2010 bola medzi žalobcom (ako prenajímateľom) a OFK (ako nájomcom) uzavretá "zmluva o
nájme nebytových priestorov, ktorou žalobkyňa prenechal do užívania nájomcovi okrem iného aj parc.
č. 734 -zastavané plochy a nádvoria, na ktorých je postavená stará šatňa. Z výsluchov svedkov, a to
ako aj z predložených listín podľa názoru súdu prvej inštancie vyplýva, že na základe tejto zmluvy mali
obe zmluvné strany za to, že predmetom nájmu je aj samotný objekt t.j. stavba starých šatní (ktorej
výlučným vlastníkom aj v tom čase bola Obec) postavená na parc. č. 734. O tomto závere svedčí aj
obsah zápisnice OcZ žalobcu zo dňa 12.03.2010 (č.l. 66), kde sa uvádza, že OFK má v prenájme celý
areál futbalového štadióna a z tohto dôvodu bol žalovaný odkázaný na to, aby uzavrel podnájomnú
zmluvu s OFK. Predmet nájmu bol jasný aj v prípade nájomnej zmluvy zo dňa 10.02.2010 - bol ním
celý objekt futbalového štadióna, vrátane parcely č. 734.
3.2. Poukázal na to, že v čase uzavretia tejto nájomnej zmluvy bola Obec podielovým spoluvlastníkom
tejto parcely, spolu s K.. V. L. a S. L. . Títo však podľa vlastných výpovedí boli uzrozumení s tým, že túto
parcelu minimálne od roku 1998, (keď im spoluvlastníctvo k predmetnej parcele priznal súd) užíva obec
na športové účely, voči tomu nevzniesli žiadne výhrady, z ich strany sa tak jednalo o konkludentný súhlas
s týmto nájomným vzťahom resp. s týmto spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou t.j. s takým
hospodárením, v rámci ktorého (minimálne už od roku 1998 kedy menovaní bratia nadobudli podielové
spoluvlastníctvo) predmetné pozemky užíva futbalový klub za symbolické nájomné.
3.3. Po právnej stránke posúdil nájomnú zmluvu zo dňa 10.02.2010 podľa ustanovení Občianskeho
zákonníka o nájomnej zmluve, keďže je zrejmé, že jej predmetom boli aj pozemky resp. parcely, preto je
z hľadiska § 1 zák. č. 116/1990 Zb. vylúčená aplikácia tohto zákona. Z hľadiska ustanovení Občianskeho
zákonníka potom boli podľa názoru súdu prvej inštancie splnené všetky zákonné predpoklady na platné
uzavretie nájomnej zmluvy medzi obcou a OFK , pričom žiaden dôvod jej neplatnosti v tomto smere
nezistil. Účelom nájmu boli športová činnosť a kultúrne aktivity spojené s činnosťou OFK Tovarníky.
Rovnako bol zrejmý predmet nájmu t.j. celý areál futbalového štadióna. Zároveň bola zrejmá doba
nájmu (doba neurčitá so 6-mesačnou výpovednou lehotou) ako aj výška nájomného - 1 euro ročne,
pričom podmienkou platnosti nebola písomná forma tejto zmluvy, nakoľko Občiansky zákonník takúto
podmienku platnosti nájomnej zmluvy nestanovuje (§ 663 OZ).



3.4. Čo a týka súhlasu obce k uzatvoreniu nájomnej a podnájomnej zmluvy aj túto podmienku považoval
súd prvej inštancie za splnenú. Poukázal na to, že uznesením č. 35/2010 zo 14. mimoriadneho
zasadnutia OcZ žalobcu (č.l. 68), OcZ udelilo súhlas s uzavretím podnájomnej zmluvy na nebytové
priestory - stará šatňa, medzi OFK a žalovaným, tým bola prejavená vôľa obce, t. j. prijaté rozhodnutie
obecného zastupiteľstva, keďže obecné zastupiteľstvo podľa zápisnice z uvedeného zasadnutia
súhlasilo s uzavretím podnájomnej zmluvy na nebytové priestory v areáli futbalového štadióna - stará
šatňa medzi OFK a žalovaným, za podmienok stanovených výborom OFK Tovarníky. Zo zápisnice č.
34/2010 z 21. riadneho zasadnutia OcZ Tovarníky zo dňa 09.02.2010 ako aj uznesenia č. 34/2010 z
tohto zasadnutia - písm. CH/, bod 2 vyplýva, že OcZ súhlasí s uzavretím nájomných zmlúv za symbolické
nájomné vo výške 1 euro/ rok na využívanie priestorov a objektov vo vlastníctve Obce Tovarníky, ktoré sa
využívajú za účelom športového, kultúrneho a spoločenského vyžitia občanov Obce. Jedná sa (okrem
iných tam vymenovaných) o OFK Tovarníky - areál futbalového ihriska. Vychádzal zo záveru, že v
prípade nájomnej zmluvy (zo dňa 10.02.2010) starosta obce nevytváral vôľu obce sám, ale ju len
navonok prejavil potom, čo s takýmto úkonom prejavilo súhlas obecné zastupiteľstvo.

3.5. Vo vzťahu k podnájomnej zmluve zo dňa 01.04.2010 súd prvej inštancie uviedol, že táto
bola uzavretá medzi OFK ako prenajímateľom a žalovaným ako nájomcom. Podľa článku II. tejto
podnájomnej zmluvy, predmetom nájmu boli nebytové priestory v budove so súpisným číslom 235/7
postavenej na pozemku 734 a užívanie priľahlého pozemku k budove parc. č. 730/5. Zo všetkých
predložených listín ako aj z výpovedí podľa názoru súdu prvej inštancie vyplýva, že predmetom
užívania vo vzťahu k žalovanému bola budova starých šatní t.j. budova súp. č. XXX, ktorej výlučným
vlastníkom ako v rozhodnom čase tak aj v súčasnosti je žalobkyňa. Považoval za preukázané, že tento
zámer žalovaného bol známy všetkým zúčastneným stranám, pričom Obec i OFK s týmto súhlasili aj z
dôvodu, že samotná obec konštatovala, že šatne sú v zlom technickom stave a Obec nemá prostriedky
na ich renováciu. Účelom podnájmu bolo prevádzkovanie pohostinstva (po realizácii nevyhnutnej
rekonštrukcie) ktorý účel bol naplnený. Konštatoval, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy zo dňa
10.02.2010 ako aj podnájomnej zmluvy zo dňa 01.04.2010 bola obec výlučným, legitímnym vlastníkom
stavby súp. č. XXX, ktorej výlučné vlastníctvo bolo zapísané v katastri nehnuteľností. K prenájmu tejto
budovy obec teda nepotrebovala súhlas žiadneho ďalšieho subjektu vrátane spoluvlastníkov parcely
č. 235.
3.6 Konštatoval, že v prípade oboch právnych úkonov t.j. ako nájomnej zmluvy zo dňa 10.02.2010 a
podnájomnej zmluvy zo dňa 01.04.2010 sa jednalo o právne úkony, ktoré boli určité, jasné a zrozumiteľné
(§ 37 ods. 1 OZ) . Oba boli urobené slobodne, vážne. Navyše, neplatnosti tejto zmluvy sa následne
nedovolávali ostatní dvaja spoluvlastníci parcely č. 734 t.j. bratia L., ale samotný žalobkyňa, ktorý sám
takúto nájomnú zmluvu uzavrel. Záverom zdôraznil, že žalovaný ako podnájomca, nemal žiaden dosah
na zmluvný vzťah medzi žalobcom a OFK. Predmetnú nehnuteľnosť (budovu starých šatní) užíval na
zmluvnom základe a platil dojednané nájomné, a to až do doby kedy OFK na odporučenie starostu obce
prestalo od neho tento (dohodnutý) nájom prijímať

4. Vo vzťahu k nároku žalobkyne na vypratanie nehnuteľností sa súd prvej inštancie zaoberal ďalšími
právnymi úkonmi žalobkyne a to dohodou uzavretou s OFK, ktorou ukončil zmluvu o nájme zo dňa
10.02.2010 a nájomnou zmluvou zo dňa 07.04.2016. V tejto súvislosti poukázal na rozpor v tvrdeniach
žalobkyne, ktorá na jednej strane považoval nájomnú zmluvu za absolútne neplatnú a na strane druhej
dohodu zo dňa 13.07. 2015 ukončila s nájomcom nájomný vzťah. Ďalej sa súd prvej inštancie zaoberal
aj právnym úkonom žalobkyne nájomnou zmluvou zo dňa 07.04.2016 (č.l. 206), ktorou opätovne
uzatvorila s OFK nájomnú zmluvu a to za rovnakých podmienok ako boli v prvej nájomnej zmluve.
Na základe týchto zistení prijal súd prvej inštancie záver, že všetky tieto právne úkony žalobkyne boli
urobené s úmyslom znemožniť ďalšie užívanie priestorov starých šatní žalovanému. Takéto konanie
žalobkyne vo vzťahu k žalovanému, ktorý potom, čo žalovaný prenajaté priestory zrekonštruoval,
pričom potreba investícii do týchto priestorov vzhľadom na ich dezolátny stav, bola v čase uzavretia
podnájomnej zmluvy všeobecne známa, vyhodnotil ako konanie v rozpore s dobrými mravmi, vrátane
dohody o ukončení nájomnej zmluvy zo dňa 13.07.2015, a ako také neplatné a nepožívajúce právnu
ochranu v zmysle § 39 v spojení s § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
5. Proti tomuto rozsudku podal písomne v zákonnej lehote odvolanie žalobkyňa, ktorá navrhla, aby
odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak, že žalobe v celom rozsahu vyhovie a
súčasne tiež žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.



5.1. Vo vzťahu k absolútnej neplatnosť písomnej nájomnej zmluvy zo dňa 10.02.2010, uviedol, že táto
vyplýva z porušenia ust. § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Označená nájomná zmluva totiž bola
uzatvorená bez toho, aby Ing. K. L. a F. L., ako toho času väčšinovým podielovým spoluvlastníkom
parc. reg. C-KN č. 734, č. 735, č. 736/1 bola poskytnutá možnosť zúčastniť sa na procese prijímania
rozhodnutia o hospodárení so spoločnou vecou. Poukázal na to, že nájomná zmluva zo dňa 10.02.2010
je pritom s poukazom na ust. § 41 Občianskeho zákonníka neplatná ako celok, a to tak vo vzťahu k
parc. reg. C-KN č. 734, č. 735, č. 736/1, ako aj stavbám na nich postavených (ktoré nehnuteľnosti mali
byť predmetom nájmu). Vychádzal pri tom z toho názoru, že sa jedná o časti právneho úkonu, ktoré sú
obsahovo neoddeliteľné.
5.2. V dôvodoch odvolania ďalej uviedol, že dôvody absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy zo dňa
10.02.2010 majú nevyhnutne vplyv aj na akcesorickú písomnú podnájomnú zmluvu, uzatvorenú dňa
01.04.2010 medzi OFK Tovarníky a žalovaným. Podnájomná zmluva zo dňa 01.04.2010 je však neplatná
sama o sebe, a to taktiež z dôvodu, že OcZ žalobcu na 14. mimoriadnom zasadnutí, konanom
dňa 12.03.2010 v rozpore s ust. § 7 ods. 1 vtedy platných Zásad hospodárenia neprejednávalo a
neodsúhlasilo konkrétny návrh podnájomnej zmluvy, čo preukázateľne vyplýva aj z výpovede svedka
Ing. P. Y., ktorý na pojednávaní výslovne uviedol, že nemali k dispozícii žiadny konkrétny návrh
zmluvy. Podnájomná zmluva zo dňa 01.04.2010 bola pritom vypracovaná až dodatočne, a to samotným
žalovaným, ktorý podľa jeho vlastného uváženia skoncipoval aj jej zásadné zmluvné podmienky.
Na uzatvorenie podnájomnej zmluvy nebol rovnako udelený súhlas vyraďovacej komisie, ktorý sa
explicitne vyžadoval. Žalobkyňa ďalej uviedol, že nesúhlasí so záverom súdu v tom, že spoluvlastníci
nehnuteľností L. konkludentným spôsobom súhlasili s nájomnou zmluvou. Takýto záver nevyplýva ani
z ich výpovedí. Danosť vôle je základným predpokladom každého právneho správania tvorí podstatnú,
neopomenuteľnú a ničím nenahraditeľnú (výkladom neodstrániteľnú) náležitosť právneho úkonu. Podľa
názoru žalobcu je potrebné rozlišovať dva časové úseky. Prvý časový úsek od momentu nadobudnutia
spoluvlastníctva bratov L. k parc. reg. C-KN č. 734, č. 735, č. 736/1, až do momentu uzavretia osobitnej
písomnej nájomnej zmluvy zo dňa 10.02.2010, uzavretej za symbolické nájomné 1,- eur/rok. Druhý
časový úsek od momentu uzavretia písomnej nájomnej zmluvy zo dňa 10.02.2010 do budúcnosti.
Zdôraznil, že pre oba časové úseky je vo vzťahu k vôli K.. K, L. a K. L. nesporné, že títo nikdy nemali
záujem na uzatvorení akejkoľvek bezodplatnej zmluvy o užívaní pozemkov (pare. reg. C-KN č. 734,
č. 735, č. 736/1), prípadne nájomnej zmluvy za symbolické 1,- euro/rok, k čomu proti ich vôli došlo
práve písomnou nájomnou zmluvou zo dňa 10.02.2010. Považoval za nepochopiteľný záver súdu prvej
inštancie o údajnom konkludentnom súhlase bratov L. a to najmä s ohľadom na obsah ich svedeckej
výpovede, ktorí potvrdili, že mali záujem na tom, aby bola uzatvorená odplatná nájomná zmluva. V tejto
časti preto žalobkyňa považoval rozsudok súdu prvej inštancie za nedostatočne odôvodnený . Záverom
namietal závery súdu prvej inštancie o absolútnej neplatnosti písomnej dohody zo dňa 13.07.2015 s
tým, že nárok žalovaného na vrátenie vynaložených investícií má nezávislý právny osud od posúdenia
platnosti, či neplatnosti uzatvorených nájomných zmlúv.
6. K odvolaniu žalobkyne sa písomne vyjadril žalovaný, ktorý navrhol, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil a zaviazal žalobkyňu na náhradu trov odvolacieho konania.
Uviedol, že z textu nájomnej zmluvy medzi žalovaným a OFK z 10.2.2010 nemožno vyvodiť, že jej
predmetom sú, čo do vlastníctva, pozemky, na ktorých sa nachádzajú futbalové ihriská a stavby , v
celosti. Z obsahu nájomnej zmluvy skôr možno vyvodiť ten záver, že žalobkyňa si bola vedomá toho, že
na pozemku vlastní len spoluvlastnícky podiel a tento aj prenajíma. K takémuto záveru nasvedčuje obsah
článku I., ako aj článku V. ods. 1 nájomnej zmluvy, preto nevidí žiaden dôvod, ktorý by zakladal absolútnu
neplatnosť tejto nájomnej zmluvy. Námietka žalobcu, že tento nájom neprešiel cez prerokovanie
vyraďovacou komisiou, je podľa názoru žalovaného značne kuriózna, keďže z vykonaných dôkazov
vyplýva, že v obci vyraďovacia komisia zriadená nebola. Odhliadnuc od toho, že obecné zastupiteľstvo
je najvyšším orgánom obce, vyraďovacia komisia je iba orgánom poradným, nemožno túto skutočnosť
dávať na ťarchu tretím osobám, ide výlučne o vnútorné vzťahy v rámci obce. Zdôraznil, že žalobkyňa
dobre poznala podmienky a obsah zamýšľanej podnájomnej zmluvy. Svedčí o tom obsah zápisnice zo
14. mimoriadneho zasadnutia obecného zastupiteľstva obce Tovarníky číslo 35/2010 zo dňa 12.3.2010,
jej bod 5. Táto zápisnica svedčí o tom, že bolo požiadavkou žalobcu uzavrieť dohodu o podnájme
nebytových priestorov, nie dohodu o nájme (upozornil na to aj hlavný kontrolór), že boli prerokúvané
konkrétne podmienky podnájmu, ako aj to, že obecnému zastupiteľstvu bolo jasné, že bude musieť
žalovaný do budovy šatní vložiť investíciu, aby tieto mohli slúžiť na ten účel, na ktorý ich chce využívať.
Bolo požiadavkou obce, aby žalovaný urobil jednoduchý projekt a rozpočet. Rovnako bolo prerokúvané,
že podnájomná zmluva by mala byť uzavretá na dobu určitú a výška vloženej investície by mala byť v
tejto zmluve zohľadnená. Žalovaný uviedol, že v dobe, keď už bratia L. neboli spoluvlastníkmi pozemku



a nemohli už teda robiť žiadne právne ani faktické kroky voči žalobcovi (odhliadnuc od toho, že
dlhé roky predtým takéto kroky ani nerobili), nedostatkom ich vedomia a súhlasu odôvodnilo obecné
zastupiteľstvo ukončenie zmluvy o nájme s OFK. Žalobkyňa ukončila zmluvu o nájme s OFK, aby takúto
zmluvu s OFK následne znova uzavrela za situácie, že vzhľadom na špecifický druh nehnuteľnosti
a činnosti, ktorá sa na ňom vykonáva (futbal) ani nebol dôvod sa domnievať, že tieto nehnuteľnosti
budú užívané niekým iným alebo na nejakú inú činnosť. Súd prvej inštancie správne uzavrel, že takýto
postup žalobcu, v spojení aj s tou skutočnosťou, že žalobkyňa zároveň z pozície toho, že je aj staveným
úradom, dávala k zmene účelového využitia stavby súhlas, je postup neslušný a je v rozpore s tým, ako
je slušnosť a spravodlivosť všeobecne vnímaná, pričom právne kroky, žalobcom vykonávané, nemohli
mať iný skutočný účel než ten, aby sa docielilo vypratanie týchto nehnuteľností žalovaným. Na súhlas
žalobcu s investíciami nepochybne svedčí aj ďalší vývoj, t. j., že z pozície stavebného úradu žalobkyňa
vydala žalovanému rozhodnutie o zmene užívania stavby. je teraz zo strany žalobcu iba zahmlievaním
situácie, keď tvrdí, že o nákladoch v uznesení a aj rozhodnutí niet žiadnej reči. Z rokovania obecného
zastupiteľstva je nepochybné, že jeho členovia dobre vedeli o tom, že tieto investície sú potrebné.
Vyplýva to aj zo samotnej podstaty veci, keďže užívanie objektu pre potreby šatne a užívanie objektu pre
potreby pohostinstva sú dve úplne rozdielne veci, takže táto zmena užívania si logicky investície vyžiada.
7. K vyjadreniu žalovaného sa písomne vyjadril žalobkyňa, ktorá uviedla, že žalovaný do cudzej
nehnuteľnosti investoval v právnom postavení podnájomcu, pričom na účely podnájomnej zmluvy zo dňa
01.04.2010 si konkrétne podmienky týkajúce sa investícií (ich výšku, podmienky započítania podnájmom
a pod.) dojednal výlučne s OFK Tovarníky ako nájomcom. Zdôraznila, že žalovaný nemal žiadny
osobitný dôvod a preukázateľne ani vôľu, zakladať vo vzťahu k investíciám akýkoľvek ďalší vzťah aj
so žalobcom ako prenajímateľom. O účelovosti argumentácie žalovaného svedčí tiež skutočnosť, že v
čase, kedy mu to bolo na prospech, považoval za legitimovaného OFK Tovarníky ako nájomcu, avšak v
momente, keď na účely súdneho sporu zistil, že ním svojvoľne určené investície sú ohrozené v dôsledku
premlčania prostredníctvom právneho zástupcu prišiel so zavádzajúcimi tvrdeniami a prezentujúc sa
v pozícii „obete“. Žalobkyňa ďalej uviedla, že väčšia časť žalovaným vynaložených investícií sa týkala
funkčného prispôsobenia šatní na pohostinstvo, pričom má vedomosť, že časť deklarovaných prác
nebola žalovaným vôbec realizovaná. Možno teda konštatovať, že z rekonštrukčných prác má pre
žalobkyňu na účely ďalšieho využitia zmysel len ich časť, pričom naopak si vykonané zmeny budú
vyžadovať investície na strane žalobkyne, a to v záujme, aby priestory mohli byť ďalej využívané na
pôvodne funkčne určený účel. V danom ohľade je preto tvrdenie žalovaného o ich zhodnotení zjavne
pochybné. K riešeniu problému s neplatnosťou zmlúv pritom žalobkyňa pristúpila až potom, ako sa stala
po odkúpení väčšinovým spoluvlastníckych podielov od bratov L. výlučným vlastníkom pozemkov a
mohla vec riešiť bez účasti väčšinových spoluvlastníkov. V uvedenom nie je na strane žalobkyne žiadny
iný osobitný zámer, ako to tvrdí žalovaný, resp. rozpor s dobrými mravmi. Sporná platnosť zmlúv je
pritom „dedičstvom“ predchádzajúceho vedenia žalobkyne, s ktorým mal žalovaný paradoxne pozitívny
vzťah.
8. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 zák.č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku, ďalej
len „CSP“) viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 CSP a § 380 ods. 1 CSP) a viazaný skutkovým
stavom zisteným súdom prvej inštancie (§ 383 CSP) prejednal vec bez nariadenia pojednávania s
verejným vyhlásením rozsudku pri splnení si povinnosti upravenej v ustanovení § 219 ods. 3 CSP a
po prejednaní veci dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvého stupňa je vecne správne a odvolanie
žalobcu nie je dôvodné.
9. Keďže odvolací súd dospel k tomu, že rozsudok súdu prvej inštancie je správny a veľmi
podrobne odôvodnený, nepovažuje vo svojom rozhodnutí za nutné v súlade s ustanovením § 387
CSP opakovať tie isté dôvody, ktoré sú obsiahnuté v prvoinštančnom rozhodnutí, vrátane citácie
právnych predpisov vzťahujúcich sa na tento prípad. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s
odôvodnením napadnutého rozhodnutia a konštatuje správnosť dôvodov, ktoré súd prvej inštancie vo
svojom rozhodnutí uviedol. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia odvolací súd uvádza,
že súd prvej inštancie v tejto veci riadne zistil skutkový stav a jeho závery majú oporu vo vykonanom
dokazovaní. Svoje rozhodnutie aj dostatočne odôvodnil a závery v ňom uvedené zrozumiteľne vysvetlil,
preto nie je pravdivé tvrdenie žalobcu v tom, že napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie nie je
dostatočné.
10. Podľa názoru odvolacieho súdu súd prvej inštancie správne posúdil otázku platnosti nájomnej
zmluvy zo dňa 10. 02. 2010 a tiež podnájomnej zmluvy zo dňa 01.04.2010 . Je nepochybné, že písomnú
nájomnú zmluvu zo dňa 10.02.2010 uzatvoril žalobca s OFK bez súhlasu ďalších spoluvlastníkov
parciel. Bratia L. sa neplatnosti takto uzatvorenej nájomnej zmluvy nedomáhali. Súd prvej inštancie na
pojednávaní konanom dňa 27.09. 2016 vypočul ako svedkov Ing. V. L. a S. L. a dospel k záveru, že



tejto nájomnej zmluve dali súhlas konkludentným spôsobom. Obaja svedkovia zhodne potvrdili, že mali
vedomosť o uzatvorených zmluvách pričom ani obec ani futbalový klub nemali záujem nájomné platiť.
Vec riešili osobne s futbalovým klubom, kde im bolo povedané, že nehnuteľnosti užíva futbalový klub,
ktorý financie na nájomné nemá, tak to nechali s bratom tak, pričom mali výhodu, že nemuseli platiť
dane z nehnuteľnosti . Taktiež im bolo písomne oznámené, že namiesto šatní bude pohostinstvo na čom
sa dohodlo vedenie obce s futbalovým klubom.
11. Dohoda spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou je neformálnym právnym úkonom
a nemusí byť písomná ani vtedy, pokiaľ sa týka nehnuteľnej veci. Môže byť uzatvorená ústne aj
konkludentne. Nájomná zmluva podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka ku svojej
platnosti nevyžaduje písomnú formu. Súd prvej inštancie správne postupoval, keď sa zaoberal tým, či
spoluvlastníci nehnuteľností, ktorí neboli účastníci písomnej nájomnej zmluvy súhlasili s hospodárením
so spoločnou vecou. V konaní bolo preukázané, že K.. V. L. a S. L. mali vedomosť o tom, že
nehnuteľnosti boli prenajaté futbalovému klubu. Hoci nesporne mali záujem aby tento platil nájomné,
potom čo im bolo vysvetlené, že futbalový klub na to finančné prostriedky nemá, s daným stavom
súhlasili. Z tohto postoja spoluvlastníkov je možné vyvodiť ich konkludentný súhlas s nakladaním
obce so spoločnou vecou a tiež s uzatvorením nájomnej zmluvy zo dňa 10.02.2010. Je preto možné
prijať záver, že spoluvlastníci sa neformálnym právnym úkonom o spoločnom hospodárení s vecou
konkludentne dohodli. Z uvedeného dôvodu nie je možné prijať záver , že nájomný vzťah bol dojednaný
neplatne, a tým aj následná podnájomná zmluva je neplatným právnym úkonom. Rovnako ako súd
prvej inštancie aj odvolací súd dospel k záveru, že posudzovaná nájomná zmluva zo dňa 10.02.2010
je platným právnym úkonom aj z hľadiska jej určitosti, pretože účastníkom zmluvy bolo nad všetky
pochybností zrejmé, čo je predmetom tejto nájomnej zmluvy.
12. Vo vzťahu k ďalšej námietke žalobcu v tom, že podnájomná zmluva zo dňa 10.02.2010 je
neplatná aj sama o sebe z dôvodu , že OcZ žalobcu na 14. mimoriadnom zasadnutí, konanom
dňa 12.03.2010 v rozpore s ust. § 7 ods. 1 vtedy platných Zásad hospodárenia neprejednávalo a
neodsúhlasilo konkrétny návrh podnájomnej zmluvy, čo preukázateľne vyplýva aj z výpovede svedka
K.. P. Y., ktorý na pojednávaní výslovne uviedol, že nemali k dispozícii žiadny konkrétny návrh zmluvy.
Podnájomná zmluva zo dňa 01.04.2010 bola pritom vypracovaná až dodatočne, a to samotným
žalovaným, ktorý podľa jeho vlastného uváženia skoncipoval aj jej zásadné zmluvné podmienky. Na
uzatvorenie podnájomnej zmluvy nebol rovnako udelený súhlas vyraďovacej komisie, ktorý sa explicitne
vyžadoval odvolací súd uvádza, že tieto námietky žalobcu nie sú dôvodné. Ako správne poukázal
v dôvodoch rozhodnutia súd prvej inštancie OcZ na mimoriadnom zasadnutí Obce Tovarníky dňa
12.03.2010 zobralo na vedomie návrh OFK Tovarníky na odsúhlasenie uzatvorenia podnájomnej zmluvy
a to za podmienok stanovených výborom OFK Tovarníky dňa 10.03.2010. Vzhľadom k obsahu uznesenia
č. 35/2010 zo 04. mimoriadneho zasadnutia OcZ Obce Tovarníky potom treba vychádzať z toho, že ObZ
dalo súhlas k uzatvoreniu podnájomnej zmluvy . Starosta obce potom mohol uzatvoriť nájomnú zmluvu s
OFK, pretože táto bola prejednaná na ObZ a bol vyjadrený s ňou súhlas. Čo sa týka súhlasu vyraďovacej
komisie, táto dať súhlas k nájomnej zmluvy nemohla, pretože v bci v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy
zriadená nebola. V tejto súvislosti odvolací súd uvádza, že žalobcom predložené Zásady hospodárenia
s majetkom obce a majetkom štátu zvereného obci Tovarníky nespájajú s nedodržaním postupu v ňom
uvedeného absolútnu neplatnosť právnych úkonov urobených pri hospodárení s majetkom obce. Keďže
v konaní nebol zistený ani rozpor v konaní obce so zákonom je treba vychádzať z toho, že podnájomná
zmluva zo dňa 01.04. 2010 je aj z tohto pohľadu platným právnym úkonom .
13. Napokon súd prvej inštancie správne po právnej stránke posúdil aj dohodu o skončení nájmu
a nájomnú zmluvu ako neplatné právne úkony pre rozpor s dobrými mravmi. Nepochybne účelom
uzatvorenia týchto zmlúv bolo dosiahnuť skončenie podnájomného vzťahu so žalovaným. Tomu
nasvedčuje uzatvorenie novej nájomnej zmluvy zo dňa 07.04.2016 medzi žalobcom a OFK za rovnakých
podmienok. Takéto konanie žalobcu súd prvej inštancie správne posúdil ako konanie v rozpore dobrými
mravmi, ktorým súd nemôže poskytnúť právnu ochranu. Navyše odvolací súd považuje za potrebné
uviesť, že zmenou osoby starostu v obci nemôže obec robiť také právne kroky, ktorými účelovo zmarí
predchádzajúce právne úkony, čím vnáša do existujúcich právnych vzťahov neistotu, a vytvára priestor
na ďalšie súdne spory. V tejto súvislosti odvolací súd iba okrajovo poukazuje na postoj žalobkyne v tomto
konaní. Aj keď sa v tomto konaní nie sú predmetom investície žalovaného vynaložené v súvislosti s
podnájomnou zmluvou, žalobkyňa tieto investície v zásade namietala ako pre obec nepotrebné, urobené
bez jej súhlasu. Navyše upozornila aj na to, že takýto prípadný nárok žalovaného by bol premlčaný. Ak
by potom v súdnom konaní dosiahla vypratanie nehnuteľnosti v dôsledku podľa jej tvrdenia absolútnej
neplatnej nájomnej zmluvy, pričom dôvody neplatnosti zmluvy, na ktoré sa odvoláva sama spôsobila, je
z jej vyjadrení zrejmí ďalší postoj k nárokom žalovaného. Posudzujú vec zo všetkých uvedených hľadísk



s ohľadom aj na spravodlivosť súdneho rozhodnutia odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako
vecne správny potvrdil.
14. Z vyššie uvedeného potom vyplýva, že žalovaný neužíva sporné nehnuteľnosti bez právneho
dôvodu, užíva ich na základe platnej podnájomnej zmluvy, preto žaloba o vypratanie nehnuteľností nie
je dôvodne podaná.
15. Odvolací súd v zmysle ustanovenia § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP o nároku na náhradu
trov odvolacieho konania rozhodol tak, že žalovanému, ktorý bol v odvolacom konaní úspešný, priznal
nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu. O výške náhrady trov odvolacieho konania
rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, a to samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

16. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, § 420, § 421
CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na
súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).